Vertragsarten im Baurecht

In Verträgen im Baurecht wird in der Regel eine Bauleistung mit dem zugehörigen zeitlichen Rahmen bestimmt, die Vergütung der Leistung geregelt und die gegenseitigen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei der Erbringung der Vertragsleistung festgelegt. Am Ende der Baumaßnahme muss ein vereinbarter Leistungserfolg erreicht sein.

Bei diesen Verträgen handelt es sich daher regelmäßig um Werkverträge, die in der Praxis häufig auch „Bauverträge“ genannt werden. Der Bauvertrag ist nach der Legaldefinition im BGB ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon (§ 650a Absatz 1 Satz 1 BGB).

Im Bauvertrag müssen also Angaben über den Leistungsgegenstand mit zugehöriger Beschreibung über die Leistungsqualität und Menge der Leistungen sowie die zugehörigen Preise enthalten sein, um am Ende der Baumaßnahme den vorgenannten Werkerfolg und dessen Vergütung bestimmen zu können.

Je nach Vertragsgestaltung kommt daher in der Praxis entweder ein „Einheitspreisvertrag“ oder ein „Pauschalpreisvertrag“ sowie bei kleineren Aufträgen ein sogenannter „Stundenlohnvertrag“ in Betracht.

1. Einheitspreisvertrag

In Einheitspreisverträgen sind die Leistungen positionsweise beschrieben, jede Position ist mit einer Mengeneinheit und mit einem Einheitspreis je Mengeneinheit versehen (z. B.: Pos.1 Beton in B35 in einer Menge von 100 m³ für 150,00 €/m³). Die Multiplikation der Menge der jeweiligen Position mit dem zugehörigen Einheitspreis ergibt den Preis der jeweiligen Leistungsposition (z. B.: 100 m³ x 150 €/m³= 15.000 €). Die Summe der Leistungspositionen ergibt dann insgesamt den Vertragspreis des Einheitspreisvertrages.

Am Ende der Baumaßnahme werden die tatsächlich erbrachten Mengen der Leistungspositionen durch Aufmaß ermittelt und mit den vertraglich vereinbarten Einheitspreisen der jeweiligen Position multipliziert. So erhält man die Abrechnungssumme einer Leistungsposition. Die Summe der Abrechnung aller Leistungspositionen ergibt dann die Gesamtabrechnungssumme des Einheitspreisvertrages.

Möchten sich die Vertragsparteien das Aufmaß und dessen Prüfung sparen, so käme der „Pauschalpreisvertrag“ für sie in Betracht.

Einheitspreisverträge sind ratsam, wenn die Leistung nicht pauschaliert werden kann.

2. Pauschalpreisvertrag

Wie der Name des Vertrages verrät, werden bei einem Pauschalpreisvertrag sowohl der Leistungsumfang als auch die Vergütung der Leistung pauschaliert. Die einfachste Form der Beschreibung einer Pauschale wäre z. B.:

„Ein Stk. Haus nach Planung gemäß Anlage in schlüsselfertiger Bauweise mittlerer Standard zum Preis x, fertigzustellen in einer Bauzeit von y Monaten.“

Ein Pauschalpreisvertrag ist ratsam bei Bauvorhaben, deren Leistungen im Vorfeld aufgrund der vorliegenden Planung bzw. Erkenntnisse exakt bestimmt werden können und keine Änderungen während der Bauausführung zu erwarten sind. Der Unternehmer trägt das Massenrisiko und der Pauschalpreis kann nur in wenigen Ausnahmefällen verändert bzw. angepasst werden.

Es gibt mehrere Arten von Pauschalverträgen, wie z. B. Globalpauschalvertrag, Detailpauschalvertrag, Pauschalfestpreisvertrag etc.

Für die Abrechnung bei einem Pauschalvertrag wird kein Aufmaß erforderlich.

3. Stundenlohnvertrag

Diese Art des Vertrages kommt bei kleineren Leistungen vor. Der Leistungsaufwand in Stunden wird festgehalten und mit dem vereinbarten Stundensatz abgerechnet.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass auf Baustellen im Vertrag nicht vorgesehene und nicht vorhersehbare Leistungen auf ausdrückliche Anordnung des Auftraggebers nach Stundenlohnvertrag ausgeführt werden. Dabei sollte stets darauf geachtet werden, dass die Stundenlohnzettel zeitnah (möglichst unverzüglich) dem Auftraggeber zur Unterschrift vorgelegt und von diesem unterzeichnet werden.

Typische Handwerkerleistungen in Privathaushalten sind in der Regel auch Stundenlohnverträge, falls vorher keine Pauschalvereinbarung getroffen wurde.