WEG-Beschlüsse: Anfechtbarkeit/Nichtigkeit/Beschlussersetzung

1. Die Eigentümerversammlung

Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen, § 24 Abs. 1 WEG. Nicht selten kommt es vor, dass auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen wird, sollte es unaufschiebbare Beschlüsse geben, z.B. dringende Baumaßnahmen oder die Bestellung eines neuen Verwalters.

Sämtliche Beschlüsse auf einer Eigentümerversammlung können nur durch das Gericht überprüft werden. Eine außergerichtliche Einigung wird in den meisten Fällen nicht möglich sein. Viele Eigentümer meiden den Gang vor das Gericht, obwohl der gerichtliche Weg bei Vorgehen gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung der gangbare Weg darstellt.

Wird die Anfechtungsfrist von einem Monat versäumt, ist ein Vorgehen gegen anfechtbare Beschlüsse nicht mehr möglich.

2. Vorgehen bei Mängeln der Beschlussfassung

Vielen Verwaltern und Eigentümern ist nicht bewusst, dass es durchaus oft vorkommt, dass Beschlüsse einer Eigentümerversammlung anfechtbar oder sogar bei schweren Fehlern nichtig sind. In solchen Fällen bleibt nur der Weg über eine gerichtliche Aufhebung von Beschlüssen (Anfechtungsklage, § 44 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 WEG) oder Feststellung der Nichtigkeit (Nichtigkeitsfeststellungsklage, § 44 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 WEG), sollte man eine Aufhebung der getroffenen Beschlüsse beabsichtigen.

Bei Beschlüssen die anfechtbar sind, muss jedoch innerhalb eines Monat nach Beschlussfassung Klage vor dem zuständigen Amtsgericht erhoben werden, § 45 S. 1 WEG. Eine Begründung muss innerhalb zweier Monate ab Beschlussfassung erfolgen. Bei der Berechnung der Frist ist nicht auf die Erstellung des Protokolls abzustellen, sondern auf die tatsächliche Beschlussfassung am Tag der Eigentümerversammlung.

Eine Nichtigkeitsfeststellungsklage (bei schweren Fehlern in der Beschlussfassung) kann jedoch auch nach Ablauf der 1-monatigen Anfechtungsfrist erhoben werden.

Daneben gibt es auch Anträge eines Eigentümers, die auf einer Eigentümerversammlung beschlossen, jedoch durch die Mehrheit der anwesenden Eigentümer abgelehnt werden. In solchen Fällen kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht, § 44 Abs. 1 S. 2 WEG.

3. Typische Beispiele aus der Praxis

Anfechtungsklage: 

• Die Jahresabrechnung bzw. Beschluss über die Nachforderung der Nachschüsse enthält Fehler. Nach Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung will sich ein Eigentümer gegen die Beschlussfassung wehren.
• Eine kostenintensive bauliche Maßnahme wurde durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen. Ein Eigentümer will sich hiergegen zur Wehr setzen, da die Beauftragung der Fachfirma fehlerhaft war.
• Die Beschlüsse die von der Eigentümerversammlung getroffen werden entsprechen nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung, § 18 WEG.

Nichtigkeitsfeststellungsklage:

• Der Verwalter beachtet elementare Grundlagen bei der Organisation einer Eigentümerversammlung nicht. Einzelne Eigentümer werden bspw. nicht ordnungsgemäß zur Eigentümerversammlung geladen.
• Der Verwalter veranstaltet während geltender Corona-Beschränkungen eine Eigentümerversammlung, bei denen einzelne Eigentümer rechtlich gehindert sind an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.

Beschlussersetzungsklage:

• Ein Wohnungseigentümer begehrt die Durchführung notwendiger Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümerversammlung lehnt dies ab.
• Ein Wohnungseigentümer begehrt eine Mitbenutzung gemeinschaftlicher Flächen, die von der Eigentümerversammlung abgelehnt wird.

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