Wann kann ich als Vermieter eine vermietete Wohnung wirksam kündigen?

Das Thema Wohnungsnot begegnet uns im medialen Leben mittlerweile fast täglich und betrifft jeden von uns früher oder später einmal. Um Menschen vor dem Wohnungsverlust zu schützen, hält das Mietrecht sinnvollerweise strenge Anforderungen an Vermieterkündigungen bereit. Doch auch Vermietern soll es natürlich nicht gänzlich verwehrt bleiben, von ihrem Eigentumsrecht Gebrauch zu machen. Um sowohl den Interessen der Mieter als auch denjenigen der Vermieter gerecht zu werden, kann ein Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Voraussetzungen hierfür sollen im Folgenden näher beleuchtet werden.

Welche Formerfordernisse muss ich beachten? 

Egal, um welche Art der Kündigung es sich handelt, muss sich der Vermieter zunächst an formale Vorgaben halten:

• Die Kündigung muss schriftlich als Brief erfolgen. Jede andere Form ist nicht ausreichend. Empfehlenswert ist mindestens die Übersendung per Einschreiben, besser noch ist es sie unter zu Hilfenahme eines möglichst neutralen Zeugen, persönlich zu überreichen.
• Bewohnen mehrere Mieter die Wohnung, muss sich die Kündigung an alle Mieter richten.
• Die Kündigung muss vom Vermieter unterschrieben sein. Sind mehrere Personen Vermieter der Wohnung, müssen alle unterschreiben. Sollte ein Bevollmächtigter unterschreiben, muss eine Originalvollmacht für diesen der Kündigung beiliegen.
• Der Grund der Kündigung muss im Schreiben möglichst genau bezeichnet werden.
• Der Vermieter muss dem Mieter mitteilen, bis wann der Mieter die Wohnung spätestens zu räumen hat.
• Gegebenenfalls sollte der Mieter über sein Widerspruchsrecht belehrt werden.

Welche Kündigungsfrist ist einzuhalten? 

Bei unbefristeten Mietverträgen gelten für die ordentliche Kündigung gestaffelte Kündigungsfristen. Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Bei Mietverhältnissen zwischen fünf und acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Hat ein Mieter mehr als acht Jahre in der Wohnung gewohnt, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten. Die Vermieterkündigung muss dem Mieter bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugestellt werden und gilt (bei der dreimonatigen Kündigungsfrist) zum Ablauf des übernächsten Monats. Es können im Mietvertrag auch andere Kündigungsfristen vereinbart werden. Jedoch ausschließlich solche, die für den Mieter günstiger sind, als die gesetzlichen Fristen.

Unter welchen Voraussetzungen kann ich einem Mieter, der sich vertragswidrig verhält, kündigen? 

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter ist nur dann möglich, wenn der Mieter eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen hat, und deshalb ein wichtiger Grund, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, vorliegt. In der Regel muss der fristlosen Kündigung mindestens eine Abmahnung vorausgehen.

Der wohl häufigste Grund für eine Kündigung wegen Vertragsverletzung sind hohe oder regelmäßige Zahlungsrückstände. Für die Berechtigung zu einer fristlosen Kündigung ist die Art der Rückstände genau festgelegt. Nach dem Gesetzeswortlaut liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, „wenn der Mieter auf zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.“ Alles, was abgesehen davon eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung bezüglich der Mietzahlungen darstellt, berechtigt den Vermieter lediglich zu einer ordentlichen Kündigung.

Zwischen ordentlicher und fristloser Kündigung wegen Mietschulden besteht ein wichtiger Unterschied: Eine fristlose Kündigung kann der Mieter abwehren, indem er die Mietschulden nachträglich begleicht. Das gilt jedoch nicht für die ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist. Die fristgemäße Kündigung bleibt auch dann wirksam, wenn der Mieter seine Schulden begleicht. Weitere vertragliche Pflichtverletzungen können sein: unerlaubtes Untervermieten, Stören des Hausfriedens durch illegale Aktivitäten, sowie eigenmächtige gravierende Umbauten oder Beschädigungen der Mietswohnung. Daneben können beispielsweise die sogenannte Eigenbedarfskündigung oder die Kündigung aus wirtschaftlichen Gründen in Betracht kommen.

Wann kann ich wegen Eigenbedarf kündigen? 

Die Eigenbedarfskündigung ist wohl die deutlichste Ausprägung des Eigentumsrechts. So soll, wer Wohneigentum selbst besitzt, diesen Wohnraum auch für eigene Zwecke nutzen dürfen.

Als Vermieter darf man daher kündigen, wenn die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt werden. Hier muss darauf geachtet werden, dass das Näheverhältnis zum Vermieter und der genaue Grund des Eigenbedarfs bereits in der Kündigung möglichst ausführlich dargelegt wird. Darüber hinaus regelt das Gesetz den Sonderfall der Kündigung, wenn Mieter und Vermieter dasselbe Haus bewohnen. Wohnt der Vermieter im selben Zweifamilienhaus bzw. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, kann der Vermieter ohne Angabe eines Kündigungsgrundes kündigen. In diesem Fall gilt es dann nur die gesetzlich vorgesehene Verlängerung der Kündigungsfrist von 3 Monaten zu beachten.

Kann ich auch aus wirtschaftlichen Gründen kündigen? 

Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist im deutschen Mietrecht ausdrücklich verboten. Erlaubt ist es dem Vermieter allerdings, die Kündigung auszusprechen, wenn er „durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist, und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde“. Diesen Kündigungsgrund können Vermieter in der Regel dann anführen, wenn das Wohnhaus grundlegend saniert, abgerissen oder verkauft werden soll. Hierzu muss ein erheblicher Preisunterschied in der wirtschaftlichen Verwertung nachvollziehbar dargelegt werden. Der Hinweis auf Erfahrungswerte, eigene Recherche oder die pauschale Auskunft eines Immobilienmaklers sind hierzu nicht ausreichend.

Was kann ich tun, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht? 

Mieter haben grundsätzlich das Recht, sich auf die sogenannte Sozialklausel zu berufen und Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Der Mieter kann durch diesen Widerspruch die Fortsetzung des Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Die Härte- oder Sozialklausel schützt Mieter davor, durch den Verlust der Wohnung in unerträgliche soziale oder gesundheitliche Lebenslage zu geraten. Gerade, wenn es um den Gesundheitszustand des Mieters geht, urteilen Gerichte meist zugunsten des Mieters. Im Einzelfall muss der berechtigte Kündigungsgrund des Vermieters gegen den oder die Härtegründe des Mieters sorgfältig abgewogen werden. Dazu müssen beide Parteien ihre Position nachvollziehbar und begründet darlegen.

Um die eigene Position möglichst beweisbar darlegen zu können, sollten die Gründe der Kündigung daher ausführlich und plausibel, bestenfalls von Zeugen belegbar angeführt werden. Wenn das Gericht das Vorliegen von Härtegründen zugunsten des Mieters festgestellt hat, darf der Mieter entweder für einen befristeten Zeitraum oder sogar unbefristet weiter in der Wohnung bleiben. In Fällen, in denen es um die Gesundheit des Mieters geht, wird der Vermieter oftmals dazu verpflichtet, das Mietverhältnis auf unbefristete Zeit hin zu verlängern. Der Mieter kann sich in einem Prozess nur dann auf die Sozialklausel berufen, wenn er der ordentlichen Kündigung rechtzeitig widersprochen hat.

Welche Möglichkeiten habe ich bei der Vertragsgestaltung?

Zeitmietverträge

Wenn von vornherein klar ist, dass Sie die Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum vermieten wollen, kann anstelle eines unbefristeten Vertrages mit dem Mieter auch ein Zeitmietvertrag abgeschlossen werden. Der Grund der Befristung muss bereits im Mietvertrag geregelt sein. Gründe für die Befristung solcher sogenannten qualifizierten Zeitmietverträge können beispielsweise Eigenbedarf oder umfassende Umbau- oder Abrissmaßnahmen sein. Eine Kündigung von Zeitmietverträgen ist sodann für beide Seiten nur in Ausnahmefällen noch möglich.

Mietaufhebungsvertrag

Anstelle einer Kündigung können sich beide Mietparteien auch darauf einigen einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Mit dem Mietaufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis jederzeit vorzeitig und einvernehmlich beendet werden. Der Termin, an dem das Mietverhältnis enden soll, kann von Mieter und Vermieter frei festgesetzt werden. Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann das Abwarten langer Kündigungsfristen vermieden werden. Voraussetzung ist hier natürlich, dass sich die Vertragsparteien über die Bedingungen der Aufhebung einig sind.

Möchten Sie eine Kündigung aussprechen oder haben bereits einen Widerspruch eines Mieters auf dem Tisch? Lassen Sie sich in jedem Fall anwaltlich beraten, um gegebenenfalls langwierige Räumungsschutzprozesse zu vermeiden oder um sich optimal darauf vorbereiten zu können.