Wann verliert der Makler seinen Provisionsanspruch, weil er Gehilfe des Verwalters ist?

Mit einem Urteil aus dem Jahr 2018 hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung, wann ein Makler als Gehilfe des Verwalters anzusehen und damit ein Provisionsanspruch ausgeschlossen ist, weiter präzisiert.

Der Ausgangsstreit

Die Kläger sind Mieter eines Reihenhauses. Dieses wurde im Jahr 2013 durch eine Bauträgerin errichtet, die durch die Eigentümerin auch mit der Hausverwaltung beauftragt wurde.

Die Bauträgerin beauftragte die beklagte Immobilien GmbH mit der Suche von Mietern für die Reihenhäuser. Durch die Vermittlung der Beklagten kam dann im Juli 2013 ein Mietvertrag zwischen der Eigentümerin und den Klägern zustande. Die Kläger leisteten die Maklercourtage, forderten diese aber dann im September 2014 von der Beklagten zurück. Nachdem diese nicht leistete, haben die Mieter Klage erhoben. Das Amtsgericht hatte dem Mieter noch Recht gegeben, auf die Berufung der Maklerin wurde das Urteil aber aufgehoben.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts. Den Mietern steht kein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Maklerprovision zu.

Interessant ist die Entscheidung vor allem aufgrund der Ausführungen des Bundesgerichtshofs, wann der Makler Gehilfe des Verwalters ist. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Fall 2 Wohnungsvermittlungsgesetz kann ein Makler eine Provision nicht beanspruchen, wenn er selber Verwalter ist. Dies war vorliegend nfraglich nicht der Fall. Allerdings hat der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2003 erklärt, dass nach der Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes ein Provisionsanspruch des Maklers auch dann entfällt, wenn er selbst oder, bei einer juristischen Person, ein Organ Gehilfe des Verwalters der vermittelten Wohnung ist. Hierbei ist auf den Zeitpunkt der Vermittlung oder des Nachweises der Gelegenheit zum Abschluss des Mietvertrages oder beim Abschluss des Mietvertrages abzustellen. Ein Makler wird nach dieser Rechtsprechung als Wohnungsverwalter tätig, wenn sich seine Tätigkeit für den Verwalter über einen längeren Zeitraum erstreckt und einen Umfang hat, sodass weder von einer maklertypischen Serviceleistung noch von einer gelegentlich ausgeführten Gefälligkeit gesprochen werden kann.

Die Entscheidung des Landgerichts, dass ein solcher Umfang im vorliegenden Fall noch nicht erreicht war, ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht zu beanstanden. Die von der Geschäftsführerin der Maklerin für die Verwalterin ausgeübten Tätigkeiten wurden nach Ansicht des Bundesgerichtshofs durch das Landgericht ausreichend gewürdigt. Die Tatsache, dass der Geschäftsführer der Maklerin auch Prokurist der Projektmanagerin war, führt ebenfalls nicht zwingend zu einer Gehilfenstellung. Auch dass der Geschäftsführer der Maklerin und die Geschäftsführerin der Projektmanagerin miteinander verheiratet sind, sei nicht ausreichend, da der Geschäftsführer der Maklerin nicht mit der Vermittlung des Reihenhauses befasst gewesen sei.

Praxistipp

Liegt keine echte Verflechtung vor, ist es für den Auftraggeber eines Maklers nicht leicht, eine Interessenkollision zwischen Makler und Verwalter nachvollziehbar darzulegen. Letztlich kommt es hier auf die Wertung des entscheidenden Richters an. Das Amtsgericht hatte aber noch den Rückzahlungsanspruch der Mieter bestätigt. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil alleine erklärt, dass die Entscheidung des Landgerichts rechtsfehlerfrei war. Die Überprüfung der tatbestandlichen Wertungen des Gerichts (hier also ob die Tätigkeit der Maklerin für die Verwalterin ausreichend war) ist auf grobe Fehler beschränkt.