Warum ich als Mieter von Gewerbe meinen Mietvertrag vor Abschluss prüfen lassen sollte (Teil 1/3)

In meiner Praxis kommt es nicht selten vor, dass mir Gewerberaummietverträge aus bereits bestehenden Mietverhältnissen vorgelegt werden, die für die Mieter erheblich nachteilige Regelungen enthalten. Dies tritt meist erst im laufenden Vertragsverhältnis zutage und kann die wirtschaftliche Existenz der Mieter gefährden. Wahrscheinlich fehlt hier, wenn man bislang nur Wohnraummietverträge abgeschlossen hat, das Problembewusstsein dahingehend, dass in Gewerberaummietverträgen sehr viel mehr geregelt wird, und – da wesentliche Vorschriften zum Schutz des Wohnraummieters nicht anwendbar sind – erheblich von den gesetzlichen Regelungen abgewichen werden kann. Mit diesem Beitrag möchte ich einige wesentliche Aspekte zumindest anreißen, die aus meiner Sicht dafür sprechen, vor Abschluss eines Mietvertrags über Gewerbe diesen durch einen spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen.

1. Die Mietzeit

a) Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit

Aus dem Wohnraummietrecht sind wir es gewöhnt, dass Vermieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit nur dann kündigen dürfen, wenn sie einen Grund für eine Kündigung haben. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters von Wohnraum setzt immer ein berechtigtes Interesse an der Beendigung voraus (§ 573 BGB). Für das Gewerberaummietrecht fehlt eine solche Regelung. Der Vermieter von Gewerbe kann daher, wenn der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, jederzeit und ohne jeden Grund die ordentliche Kündigung des Mietvertrags erklären. Das Mietverhältnis wird dann, je nachdem, wann innerhalb eines Quartals die Kündigung erklärt wurde, nach 6 bis 9 Monaten beendet (§ 580a Abs. 2 BGB).

b) Befristetes Mietverhältnis

Die Einrichtung eines Gewerbes ist immer mit sehr viel Arbeit und häufig auch mit sehr hohen Investitionen verbunden. Wenn ich als Mieter also darauf angewiesen bin, dass das Mietverhältnis mehr als 9 Monate Bestand hat, damit mein Aufwand sich rechnet, kann ein Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen werden (ein sogenanntes „befristetes Mietverhältnis“ in Abgrenzung zum „Mietvertrag auf unbestimmte Zeit“). Innerhalb der vereinbarten Mietzeit kann das Mietverhältnis dann nicht durch ordentliche Kündigung beendet werden.

c) Die Schriftform

Das Problematische an diesen befristeten Mietverträgen ist jedoch, dass sie der „Schriftform“ unterliegen (§§ 578 Abs. 2 S. 1, 550 S. 1 BGB). Verstoßen sie gegen diese, gelten sie wiederum als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Konsequenz: sie können wieder ohne jeden Grund durch ordentliche Kündigung beendet werden. Einzige Einschränkung ist, dass eine Kündigung frühestens zum Ablauf des ersten Jahres nach Abschluss möglich ist (§ 550 S. 2 BGB).

Daher stellt sich folgende Frage: Was meint das Gesetz mit Schriftform? Hierzu soll zunächst erklärt werden, weshalb es die Schriftform überhaupt gibt. Nach der Rechtsprechung des BGH soll die Schriftform in erster Linie den potenziellen Erwerber (Käufer) eines Mietobjekts schützen (BGH, Urteil vom 24.02.2010, XII ZR 120/06). Dieser tritt nämlich gem. § 566 Abs. 1 BGB mit Erwerb in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein. Da ihm durch die Befristung des Mietvertrags die Möglichkeit zur Beendigung durch ordentliche Kündigung genommen wird, soll er sich anhand der (schriftlichen) Mieturkunde Überblick über die wesentlichen Vertragsbedingungen verschaffen können. Als wesentlich gelten in jedem Fall (und nicht abschließend!) die Mietvertragsparteien, der Mietgegenstand, die Mietzeit und die Miethöhe. Wird in dem Mietvertrag einer dieser Punkte nicht ausreichend nachvollziehbar geregelt oder wird nach Abschluss des Mietvertrags zu einem dieser Punkte eine Änderung vereinbart, die nicht der Schriftform genügt, wird aus dem befristeten Mietverhältnis ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Dabei können schon so übersichtliche Änderungen, wie das Verschieben der Fälligkeit der Miete vom dritten Werktag auf den 15. eines Monats, von wesentlicher Bedeutung sein (Landgericht Hamburg, Urteil vom 20.03.2014 – 316 O 310/13)!

Die Einhaltung der Schriftform ist also bei befristeten Mietverträgen von überragender Bedeutung (jedenfalls, wenn man an der Fortsetzung des Mietvertrags interessiert ist). Ein normaler Mieter wird aber kaum beurteilen können, was zur Einhaltung der Schriftform notwendig ist und ab wann eine Ungenauigkeit die Schriftform gefährdet. Dies ist zum Teil sogar spezialisierten Juristen unmöglich, da die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Schriftform sich in den letzten Jahren immer wieder geändert hat (zuletzt die sog. „Auflockerungsrechtsprechung“). Da hier, auch vonseiten der Vermieter, häufig nur ein geringes Problembewusstsein besteht, haftet sehr vielen Mietverträgen zumindest ein Problem der Schriftform an. Bedenken Sie: Unabhängig davon, ob letztlich ein Fehler die Schriftform noch nicht zerstört, erschwert allein das Risiko einer baldigen Beendigung des Mietvertrags das Planen der Zukunft – es ist bei Verhandlungen mit dem Vermieter (auch zu anderen Fragen) immer in die Risikobewertung einzubeziehen.

Die einzige Möglichkeit, einen Schriftformverstoß und die Unsicherheit – ist das jetzt schon ein Verstoß oder noch nicht? – zu vermeiden, ist es, bei Abschluss des Mietvertrags (und späteren Ergänzungen) die Linien der Rechtsprechung zu Schriftformverstößen zu kennen und auf dieser Grundlage sehr, sehr gründlich und übergenau zu arbeiten.

d) Schriftformheilungsklauseln

Neuere Mietverträge setzen inzwischen auf sogenannte „Schriftformheilungsklauseln“, um die Konsequenzen eines Schriftformverstoßes zu umgehen. Nach diesen Klauseln sollen die Vertragsparteien jederzeit zur (Wieder-)Herstellung der Schriftform verpflichtet sein. Sie dürfen sich nicht auf einen Verstoß gegen die Schriftform zur Kündigung des Mietvertrags berufen. Auch solche Klauseln sind aber alles andere als ein Allheilmittel.

Derzeit ist nicht einmal bekannt, ob Schriftformheilungsklauseln überhaupt wirksam als allgemeine Vertragsbedingungen vereinbart werden können. Die meisten Instanzgerichte sehen diese zwar als wirksam an. Es fehlte bislang aber eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, um sich auf die Wirksamkeit verlassen zu können.

Durch den BGH wurde aber bereits entschieden (BGH, Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10), dass zumindest gegenüber einem Erwerber eine solche Klausel unwirksam ist. Das hat zur Konsequenz, dass sich ein Mieter, dessen Mietvertrag eine Schriftformheilungsklausel beinhaltet, bei einem Verstoß gegen die Schriftform und Veräußerung des Mietobjekts gegenüber dem Erwerber in einer sehr schwachen Position befindet. Im „besten Fall“ kann nach der Veräußerung das Mietverhältnis durch beide Parteien gekündigt werden, im schlechtesten Fall steht dieses Recht nur dem Erwerber zu (wenn die gegenüber dem Erwerber unwirksame Klausel für den Mieter wirksam bleibt).

In „modernen“ Schriftformheilungsklauseln wird inzwischen zusätzlich vereinbart, dass diese zunächst gegenüber einem Erwerber nicht gelten. Weiter wird vereinbart, dass der Erwerber innerhalb einer bestimmten Frist gegenüber dem Mieter erklären muss, dass auch er sich nicht auf einen Verstoß gegen die Schriftform gegenüber dem Mieter berufen wird. Gibt er eine solche Erklärung nicht ab, kann auch der Mieter aufgrund eines Verstoßes gegen die Schriftform die ordentliche Kündigung erklären. Die Entscheidung über die Fortsetzung der Schriftformheilung liegt so aber allein in der Entscheidungsgewalt des Erwerbers. Der Mieter befindet sich bis zu dieser Entscheidung wiederum in einer sehr schwachen Position und hat, im Fall eines Verstoßes gegen die Schriftform, keine Möglichkeit, die Fortsetzung des Mietvertrags mit dem Erwerber durchzusetzen.

Schriftformheilungsklauseln haben durchaus ihren Sinn und Zweck. Zumindest die Vertragsparteien, die den Mietvertrag ursprünglich abgeschlossen haben, gehen derzeit (aufgrund der Entscheidungen der Instanzgerichte) ein erhebliches Risiko ein, wenn sie sich trotz Schriftformheilungsklausel auf deren Unwirksamkeit berufen. Sie sind aber nur ein Notanker, denn wir wissen nicht, wie der BGH entscheiden wird, wenn er über die Wirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln zu entscheiden hat. Gegenüber einem Erwerber sind solche Klauseln ohnehin nicht wirksam. Deshalb muss man als Mieter, der an der Fortsetzung des Mietvertrages interessiert ist, selbst dann, wenn der Mietvertrag eine Schriftformheilung vorsieht, peinlich genau auf die Einhaltung der Schriftform achten.

e) Ist nichts anderes vereinbart, endet der Mietvertrag nach Ende der Frist

Weiterhin wichtig (und was immer wieder für Überraschung sorgt) ist, dass ein Gewerberaummietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit automatisch endet, wenn nichts anderes vereinbart ist (also Fortsetzung als Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit oder die Möglichkeit der Verlängerung der Mietzeit durch Optionsausübung durch den Mieter). Der Gewerberaummieter ist dann mit Ablauf des Mietverhältnisses, ohne dass es einer Kündigung bedarf, zur Räumung verpflichtet.

f) Verlängerungsoption

Häufig wird zwischen den Parteien vereinbart, dass dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, durch Ausübung einer „Verlängerungsoption“ das Mietverhältnis zu verlängern. Es steht dann allein in der Entscheidung des Mieters, ob sich das Mietverhältnis verlängert oder nicht. Vereinbarungen zur Verlängerungsoption stehen daher im Interesse des Mieters, um ihm eine längere Mietzeit zu sichern. Hier muss man aber als Mieter aufpassen, was zur Miethöhe nach Ausübung der Option vereinbart wird. Im Gewerberaummietrecht gibt es, im Gegensatz zum Wohnraummietrecht, keinen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete, wie sie in den §§ 558 ff. BGB für das Wohnraummietrecht geregelt ist. Als Vermieter muss man das Recht zur Mieterhöhung vertraglich regeln und hat bei einer Verlängerung des Vertrags durch Optionsausübung grundsätzlich ein nachvollziehbares Interesse daran, die vor längerer Zeit vereinbarte Miete auf ihre Angemessenheit zu prüfen. Der Mieter wiederum muss die Formulierung dieser Klausel zur Anpassung oder Neufestsetzung der Miete genauestens prüfen. Häufig kann auf Grundlage solcher Klauseln die Miete stark erhöht werden. Manchmal sind die Klauseln sogar so formuliert, dass sie die Höhe der neuen Miete in die alleinige Entscheidung des Vermieters stellen. Dieser kann dann aber, indem er eine vollkommen unrealistische Miete verlangt, die Ausübung der Option über dieses Recht zur Neufestsetzung der Miethöhe verhindern. Praktisch ist dann die Verlängerungsoption für den Mieter wertlos.