Was ist die "Mietpreisbremse"?

Seit Juni 2015 gelten in Gebieten mit einem angespannten Woh­nungsmarkt die Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse. Danach darf die Miete bei Wiedervermietung von Wohnungen die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 Prozent überschreiten. Die Länder legen durch Rechtsverordnung für höchstens fünf Jahre fest, welche Gebiete als solche mit einem angespannten Wohnungsmarkt gelten. In Berlin wurde Sie entsprechend verlängert und ist aktuell bis einschließlich 31. Mai 2025 gültig

Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten nur für sogenannte Bestandswohnungen, d. h. die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden (Neubauausnahme). Die Regelungen gelten auch nicht für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisie­rung der Wohnung. Von einer umfassenden Modernisierung spricht man, wenn der Bauaufwand für die Modernisierung ungefähr ein Drittel des für einen Neubau erforderlichen Aufwands beträgt. War bereits der Mietpreis, den der vorherige Mieter zuletzt zahlen musste (die sogenannte Vormiete), höher als nun nach den Regelungen der Mietpreisbremse zulässig, so darf der Vermieter auch weiterhin einen Mietpreis bis zur Höhe der Vormiete verlangen.

Bei der Ermittlung der zulässigen Miete wird in Berlin maßgeblich auf den jeweiligen Berliner Mietspiegel abgestellt.

Verstößt der Vermieter gegen die Regelungen der Mietpreisbremse, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt, zu dem er den Verstoß gerügt hat, zurückverlangen. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der verein­barten Miete beruht, wie beispielswei­se die Bezugnahme auf den Mietspiegel (Stand bis 01.01. 2019).

Nachfolgende Verschärfungen sind (für Neuvermietungen) bereits seit dem 01.01.2019 eingetreten:

• Eine einfache Rüge der „überhöhten Miete“ durch den Mieter ist ausreichend.
  
  
• Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert (in Textform) Auskunft zu erteilen, dass ein Ausnahmetatbestand vorliegt, z.B. die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf die Ausnahme und zulässig vereinbarte Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine  ("erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014) zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat. Entsprechendes gilt auch, wenn sich der Vermieter auf die höhere Vormiete berufen will. Dann muss er dem Mieter mitteilen, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses  war. Der Mieter muss mithin auch bei Vorliegen der Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vor Vertragsabschluss hierauf ausdrücklich in Textform hingewiesen werden.

Für Mietverträge, die ab dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden gilt: 

• Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der gesamten ab Beginn des Mietverhältnisses zu viel gezahlten Miete, wenn er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses rügt und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet war. Das erweiterte Rückforderungsrecht gilt allerdings nur für Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung begründet worden sind. Für bereits bestehende Mietverhältnisse bleibt es dabei, dass eine Rüge nur für die Zukunft wirkt.

Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind zwingend. Vermieter müssen sich daran halten. Mieter müssen nicht mehr zahlen. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig. Mieter können auch nach Abschluss und Unterzeichnung des Mietvertrages, das heißt während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, die vereinbarte Miete sei unzulässig hoch. 

Die "Mietpreisbremse" weist  im Rahmen der praktischen Umsetzung dann oft noch weitergehende rechtliche Fragen auf (Was gilt bei eine Indexmiete oder Staffelmietvereinbarung, sind zunächst noch Auskunftsansprüche geltend zu machen?). Die Miete sollte auch nicht einfach einseitig herabgesetzt werden, um keine Kündigung des Mietverhältnisses zu riskieren.  

Es sollte daher eine zeitnahe Prüfung und Klärung der Miethöhe erfolgen, um ggf. später keine weitergehenden Rechtsnachteile bei der Geltendmachung und Durchsetzung etwaiger Ansprüche zu haben. Hierbei ist zu empfehlen, die Rechtslage durch einen entsprechend qualifizierten Rechtsanwalt bzw. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Einzelnen prüfen zu lassen.