Was kann ein Eigentümer gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung tun?

Oftmals sehen sich Wohnungseigentümer mit einem Beschluss der Eigentümerversammlung konfrontiert, der in dieser Form oder mit diesem Inhalt nicht hätte erlassen werden dürfen. Unternimmt sodann keiner etwas, gilt der Beschluss – soweit nicht ohnehin nichtig – für bzw. gegen alle Eigentümer; und das kann schon mal teuer werden.

Gemäß § 23 Abs. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) werden Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, in einer Eigentümerversammlung durch Beschluss geregelt.

Im Übrigen sind die Wohnungseigentümer berechtigt, vom Gesetz abweichende Vereinbarungen zu treffen, § 10 Abs. 2 S. 2 WEG. Hiervon erfasst sind Themen, die einer dauerhaften Klärung zwischen den Eigentümern dienen und das Verhältnis der Wohnungseigentümer generell zueinander für die Zukunft regeln.

Beschlüsse dagegen haben das Ziel, einen konkreten Einzelfall für eine bestimmte Dauer zu regeln.

Nichtiger Beschluss

Für eine Beschlussfassung bedarf es einer Beschlusskompetenz der Eigentümer. Wird ein Beschluss gefasst, ohne dass eine solche Ermächtigung, entweder durch das Gesetz oder eine Vereinbarung („Öffnungsklausel“), besteht, so ist der Beschluss regelmäßig nichtig. Er ist dann von Anfang an unwirksam. Besteht hierüber Streit, so besteht die Möglichkeit einer Feststellungsklage auf Nichtigkeit.

Anfechtbarer Beschluss

Dagegen ist ein Beschluss, der zwar mit der für die Wohnungseigentümer bestehenden Kompetenz erlassen, aber rechtswidrig gefasst wurde, zunächst einmal wirksam. Der Verwalter ist dann verpflichtet, diesen Beschluss umzusetzen, ansonsten sieht er sich selbst möglichen Schadensersatzansprüchen der Eigentümer ausgesetzt.

Der Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist, § 23 Abs. 4 WEG. Ein solcher Beschluss kann also angefochten werden. Wird er nicht angefochten, so wird er bestandskräftig. Ein Miteigentümer hat dann weder einen Anspruch auf Unterlassung der Ausführung des Beschlusses noch darauf, dass über den Gegenstand erneut – unter Aufhebung des alten Beschlusses – beschlossen wird und ein sog. rechtmäßiger Zweitbeschluss gefasst wird.

Für ein solches rechtskräftiges, den Beschluss aufhebendes Urteil bedarf es einer sogenannten Anfechtungsklage nach § 46 WEG. Hiermit kann einer oder mehrere Wohnungseigentümer gegen die übrigen Eigentümer oder auch der Verwalter gegen die Wohnungseigentümer Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses erheben.

Aber Achtung:

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden! Ansonsten gilt der Beschluss als rechtskräftig und wirkt gegenüber allen Eigentümern, auch gegenüber Rechtsnachfolgern (Vereinbarungen dagegen gelten gegenüber Rechtsnachfolgern nur, wenn diese im Grundbuch eingetragen werden).

Es empfiehlt sich daher, sich umgehend nach der Eigentümerversammlung, in der der kritische Beschluss gefasst wurde, an einen Anwalt zu wenden, damit diese entscheidende Frist nicht versäumt wird und mit ihm geklärt werden kann, welche Möglichkeiten gegen den Beschluss bestehen.