Für welche Kosten haftet der Käufer einer Eigentumswohnung?

Vielen Käufern von Eigentumswohnungen ist oftmals nicht bewusst, welche Rechte und Pflichten durch den Kauf einer Eigentumswohnung auf sie zukommen.

Mit dem Erwerb der Wohnung erlangt der Käufer nicht nur das Eigentum an der jeweiligen Wohnung (Sondereigentum) sowie Miteigentum am Gemeinschaftseigentum, sondern tritt zudem in die schon bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft und die von der Gemeinschaft beschlossenen Vereinbarungen, wie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, sowie in die bislang getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ein.

Zu den Pflichten eines Wohnungseigentümers gehört es nach § 16 Abs. 2 WEG i. V. m. § 16 Abs. 1 WEG, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

Hierbei geht es um die aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen zu leistenden Beitragsvorschüsse, also die monatlichen Wohngeldzahlungen, sowie um beschlossene Sonderumlagen.

Dabei stellte sich regelmäßig die Frage, wer diese Zahlungsverpflichtungen während der Übergangsphase nach Kaufvertragsunterzeichnung bis zum Eigentumsübergang, mithin der Eintragung des Eigentumswechsel im Grundbuch zu tragen hatte: noch der bisherige Eigentümer oder der neue Käufer?

Grundsätzlich gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Wohnungseigentümer Beitragsvorschüsse, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft fällig werden, zu tragen hat (sog. „Fälligkeitstheorie“).

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet also nicht für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet (beschlossen) und fällig geworden sind.

Handelt es sich aber um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre, die erst aufgrund eines Beschlusses, der nach seinem Eigentumserwerb gefasst worden ist, so haftet hierfür der Erwerber und nicht mehr der bisherige Eigentümer (= Verkäufer).

In einer neueren Entscheidung hat nunmehr der BGH entschieden, ob der Erwerber auch Beitragsvorschüsse zu bezahlen hat, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden/gestellt wurden.

Dies wurde vom Bundesgerichtshof bejaht!

Es kommt auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der beschlossenen Beiträge an, nicht darauf, ob der Erwerber an der Beschlussfassung mitwirken konnte, was er tatsächlich erst ab dem Eigentumswechsel kann.

Der Erwerber ist nämlich gemäß § 10 Abs. 4 WEG als Rechtsnachfolger des Verkäufers an die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden.

Die Fälligkeit tritt gemäß § 28 Abs. 2 WEG bei Abruf der Vorschüsse durch den Verwalter ein. Hierbei besteht jedoch für den Verwalter kein alleiniges Bestimmungsrecht. Vielmehr besteht ein Recht für die Gemeinschaft, mittels eines Beschlusses anderweitig über die Fälligkeit zu entscheiden.

Bei einer Fälligkeit eben erst nach dem Eigentumserwerb haftet daher der Erwerber. Dies ist nach Ansicht des BGH auch deshalb gerechtfertigt, da schließlich der neue Erwerber und eben nicht mehr der Veräußerer in den Genuss aus dem Beschluss kommt und schon deshalb auch seinen Beitrag hierfür bezahlen muss.

Welche Konsequenz ergibt sich aber nun daraus für den Erwerber einer Wohnung?

Zur Vermeidung von „bösen“, insbesondere kostspieligen Überraschungen ist eine rechtliche Prüfung der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und vor allem der bisherigen WEG-Protokolle vor dem Erwerb der Immobilie zu empfehlen.

Nur so erlangt der Erwerber Klarheit, welche Beschlüsse gefasst wurden und welche Zahlung hierbei noch nicht geleistet bzw. noch nicht fällig geworden sind und daher gerade ihn als neuen Eigentümer treffen könnten.

Beachten Sie: Das Risiko einer solchen Kostentragungspflicht kann der Erwerber durch eine gezielte Regelung im Kaufvertrag abwenden. Bei der spezifischen Formulierung empfiehlt es sich anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um hier die eigenen Interessen vollumfänglich zu wahren.