Wenn der Mieter nicht heizt und lüftet: Vom Gespräch bis zur Kündigung - Ein Leitfaden für Vermieter

Als Vermieter haben Sie bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten folgende Handlungsmöglichkeiten, und Sie sollten nicht zu lange warten. Auch wenn vertraglich nicht ausdrücklich geregelt, ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung ausreichend zu heizen und zu lüften, um Schäden wie Schimmelbildung zu vermeiden.

Das Heizen und Lüften der Wohnung sind generell eine Obliegenheit des Mieters, die nicht zwingend vertraglich vereinbart werden muss. Es wird allgemein erwartet, dass Mieter ihre Wohnung in einem üblichen und zumutbaren Maß heizen und lüften, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. 

Als Mindestanforderungen gelten:

- Eine Durchschnittstemperatur von mindestens 18-20°C in der Wohnung und

- Regelmäßiges Lüften, 2-3 mal täglich durch Stoßlüftung.

Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Mieter über die "richtige" Art des Heizens und Lüftens zu informieren, insbesondere wenn die Wohnung bauliche Besonderheiten aufweist, die ein bestimmtes Verhalten erfordern. Wenn der Vermieter besondere Anforderungen an das Heiz- und Lüftungsverhalten stellt, sollten diese im Mietvertrag klar geregelt sein. Andernfalls wird von einem vertraglich geschuldeten Lüftungsverhalten in Form von 2- bis 3-maligen Stoßlüften ausgegangen.  

Andererseits dürfte ebenso klar sein, dass Sie keine Ansprüche haben, wenn der entstandene Schaden auf dem Zustand des Hauses oder auf das Verhalten des Vermieters beruhen, z.B. mangelnde Vorsorge gegen Feuchtigkeit.  Hat der Vermieter keine ausreichenden baulichen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit getroffen, kann dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden nicht angelastet werden.

Aus diesem Grund beauftragt das Gericht immer einen Sachverständigen, um die Ursache der Feuchtigkeit in den Räumlichkeiten zu beurteilen.

Und in ca. 80 % den Fällen, die ich vor Gericht verhandeln durfte, kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass 50 % das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters und 50 % die Bausubstanz des Gebäudes an dem Schaden verantwortlich ist, sodass letztendlich jeder die Hälfte des Schadens und der Gerichtskosten zu tragen hatte. 

Vorgehen bei Verstößen

1. Dokumentation und Information: Haben Sie festgestellt, dass der Mieter nicht ausreichend heizt und lüftet, dann sollten Sie zunächst dieses mangelhafte Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters dokumentieren. Machen Sie am besten ein Protokoll, in dem Sie Ihre Feststellungen täglich festhalten. Informieren Sie den Mieter, bzw. klären Sie ihn schriftlich über korrektes Heiz- und Lüftungsverhalten auf. Erklären Sie die Risiken von Schimmelbildung.

2. Abmahnung: Basierend auf diesem Protokoll sollten Sie den Mieter schriftlich abmahnen. Die Abmahnung sollte enthalten:

- Konkrete Beschreibung des Fehlverhaltens

- Aufforderung zur Verhaltensänderung

- Fristsetzung

- Androhung der Kündigung im Wiederholungsfall.

3. Kontrolle: Überprüfen Sie nach Ablauf der Frist, ob der Mieter sein Verhalten geändert hat.

4. Kündigung: Wenn der Mieter trotz Abmahnung sein Verhalten nicht ändert und dadurch die Substanz der Wohnung gefährdet wird, können Sie das Mietverhältnis ordnungsgemäß kündigen. Eine fristlose Kündigung ist nur bei erheblicher Gefährdung der Mietsache möglich. Eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung ist in der Regel nicht wirksam.

Fazit: Handeln Sie zeitnah, um größere Schäden an der Bausubstanz zu vermeiden. Dokumentieren Sie alle Schritte schriftlich für den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung.

Mein Tipp: 

Stellen Sie sicher, dass die Heizungsanlage einwandfrei funktioniert und die Wohnung keine baulichen Mängel aufweist, die Schimmelbildung begünstigen. Bieten Sie dem Mieter Hilfestellung an, z.B. durch Tipps zum richtigen Heizen und Lüften oder die Installation von Hygrometern. Eine Kündigung sollte immer das letzte Mittel sein. Versuchen Sie zunächst, eine einvernehmliche Lösung zu finden.