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Wie viele Personen dürfen in einer Mietwohnung wohnen?

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Überbelegung einer Wohnung – was bedeutet das?

Zwei Mieter stehen im Mietvertrag, doch mit der Zeit wird die Wohnung immer voller. Kinder werden geboren, Verwandtschaft zieht ein oder die Partner der WG-Mitbewohner stehen plötzlich mit ihren Sachen vor der Tür.

Eine Überbelegung ist immer dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und jedes Kind vorhanden ist. In der Vergangenheit entschieden einige Gerichte, dass für jede Person etwa acht bis zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten. Dieser allgemeine Grundsatz wird allerdings durch die Wohnungsaufsichtsgesetze der Bundesländer konkretisiert, die jedoch zum Teil Unterschiede aufweisen.

In Nordrhein-Westfalen darf Wohnraum beispielsweise nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jeden Bewohner eine Wohnfläche von mindestens 9 m², für jedes Kind bis sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 m² vorhanden ist.

Wann muss man die Erlaubnis des Vermieters einholen?

Überbelegung ist ein undankbares Thema für jeden Vermieter und Verwalter, denn meistens geht es mit Beschwerden über den zusätzlichen Lärm oder über das ständige Kommen und Gehen einher.

Der Vermieter ist grundsätzlich nur verpflichtet, die Personen in der Wohnung zu dulden, die auch im Mietvertrag stehen. Dritte, die im Mietvertrag nicht als Mieter angegeben sind, muss er erst einmal nicht akzeptieren. Eine Ausnahme gesteht das Gesetz dem Mieter nur dann zu, wenn ein berechtigtes Interesse geltend gemacht wird. Hierzu gehört beispielsweise die bekannte Untervermietung.

Überbelegung durch Familienangehörige – ist das möglich?

Grundsätzlich kann der Vermieter nichts dagegen einwenden, wenn sich in der vermieteten Wohnung die Familie im Laufe der Zeit vergrößert, sei es durch Heirat oder durch Geburt gemeinsamer Kinder oder aufgrund einer Lebenspartnerschaft. Auch dann gelten jedoch für die maximale Zahl an Personen in einer Wohnung Grenzen.

In einem Fall, den das Amtsgericht München zu entscheiden hatte, lebte eine vierköpfige Familie in München in einer knapp 26 m² großen Einzimmerwohnung. Der Mietvertrag enthielt wegen der geringen Wohnfläche bereits eine Klausel, wonach eine weitere Person nur aufgenommen werden dürfe, wenn es sich um die Ehefrau bzw. den Ehemann des Mieters handele. Nach erfolgloser Aufforderung zum Auszug von zwei der vier Bewohner kündigte der Vermieter den Mietvertrag. Das Gericht erklärte das für zulässig.

Das Recht des Mieters, nahe Familienangehörige in seine Wohnung aufzunehmen, gelte nur innerhalb der Grenzen einer vertragsgemäßen Nutzung. Bei nur 4 m² Wohnfläche pro Person liege eine erhebliche Überbelegung vor. In diesem Fall überwiege das Vermieterinteresse an einer Beendigung des Mietverhältnisses das Interesse des Mieters an dessen Fortbestand. Das gelte auch für den Fall, dass eine einst vertragsgemäße Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt werde (AG München, Urteil v. 29.04.2015, Az.: 415 C 3152/15).

Der Einzug des Partners oder der Partnerin berechtigt dennoch in den seltensten Fällen zur Kündigung. Allerdings sollten Sie Ihren Vermieter auch die Aufnahme von Angehörigen schriftlich mitteilen. Möchten Sie dagegen andere Personen dauerhaft in die Wohnung aufnehmen, benötigen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Davon ist ab einem Aufenthalt von sechs Wochen auszugehen. Wird jedoch vom Bewohner Miete verlangt, liegt bereits ab diesem Moment ein dauerhafter Aufenthalt vor. Zudem kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen, wenn er den Einzug zusätzlicher Bewohner erlaubt.

Wann ist die Wohnung zu voll?

Wann eine Wohnung überbelegt ist, hängt von mehreren Faktoren ab:

  • Verhältnis des Mieters zum neuen Bewohner
  • Inhalt des Mietvertrags
  • gesetzliche Regelungen zur zulässigen Belegung
  • Größe und Schnitt der Wohnung

So führt die Geburt eines Kindes in der Regel zu keiner Überbelegung. Der Vermieter hat demnach noch kein Recht zur fristlosen Kündigung.

Der Mieter hat jedoch die Pflicht, sich ab dem Zeitpunkt einer Überbelegung um eine neue Wohnung zu bemühen. Den Vermieter können eine erhebliche Überbelegung und vertragswidriges Verhalten zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Eine ordentliche Kündigung kann dagegen bereits bei einer geringeren Vertragsverletzung des Mieters erfolgen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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