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Wie wird der Wert von Immobilien für die Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer berechnet?
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Für die Bewertung von unbebauten Grundstücken und bebauten Grundstücken zur Berechnung der Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer wird das Bewertungsgesetz (BewG) herangezogen.
1. Bewertung von unbebauten Grundstücken
Die Bewertung von unbebauten Grundstücken ist in § 179 BewG geregelt.
Hierüber ergibt sich folgende Berechnungsformel:
Grundstücksfläche x aktuellem Bodenrichtwert = Grundbesitzwert
Weist der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach, so ist dieser Wert anzusetzen (§ 198 BewG).
2. Bewertung von bebauten Grundstücken
Für bebaute Immobilien kommt es auf die jeweilige Grundstücksart an. Hiernach richtet sich sodann auch das entsprechend anzuwendende Bewertungsverfahren (§ 182 BewG).
| Bewertungsverfahren | Immobilienart |
| Vergleichswertverfahren | Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser |
| Ertragswertverfahren | Mietwohngrundstücke, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit üblicher Miete |
| Sachwertverfahren | Mietwohngrundstücke, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ohne übliche Miete und sonstige bebaute Grundstücke sowie für Fälle, in denen ein Vergleichswert nicht vorhanden ist. |
Verkürzt können die Bewertungsverfahren wie folgt beschrieben werden.
Das Vergleichswertverfahren setzt einen vergleichbaren Wert, namentlich den am Markt erzielten Kaufpreis, für vergleichbare Immobilien bzgl. Lage, Ausstattung etc. zugrunde (§ 198 BewG).
Im Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie - losgelöst vom Bodenwert - anhand des Mietertrags ermittelt (§ 184 BewG).
Im Sachwertverfahren ist der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt von dem Bodenwert
zu ermitteln (§ 189 BewG).
3. Besonderheiten für die Bewertung
Sondervorschriften für die Bewertung sind zu beachten für
- Erbbaurechte (§ 192 - § 194 BewG);
- Gebäude auf fremden Grund und Boden (§ 195 BewG) und
- Grundstücke im Zustand der Bebauung (§ 196 BewG).
Dieser Artikel erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellt keine konkrete und individuelle Rechtsberatung dar, sondern gibt lediglich einen Überblick über die geschilderte rechtliche Materie. Rechtliche Sicherheit für Ihre konkrete Fallkonstellation können Sie nur durch abgestimmte Prüfung und Beratung eines fachkundigen Rechtsanwalts erhalten.
Gerne stehe ich Ihnen im Bereich Erbschaftssteuerrecht zur Verfügung.
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