Zahlung der Bauträgerschlussrate bei Restmängeln

Die Kläger haben von der beklagten Bauträgerin Sondereigentum an einer neu herzustellenden Eigentumswohnung erworben. Sie erhoben Klage gegen die Bauträgerin mit der Forderung auf Zahlung einer vereinbarten Vertragsstrafe sowie Rückzahlung der bereits geleisteten Schlussrate. Der notarielle Bauträgervertrag sah die bezugsfertige Fertigstellung bis zum 1. Dezember 2015 und für den Fall einer verspäteten Bezugsfertigkeit die Zahlung einer Vertragsstrafe für jeden Monat des Verzuges vor. Ferner war geregelt, dass die Schlussrate von 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung zu zahlen ist. Die Kläger halten die Vertragsstrafe vom Dezember 2015 bis zum 26. Juli 2016 für verwirkt, weil erst bis dahin Mängel am Parkett beseitigt worden waren. Die Schlussrate von 21.311,50 EUR haben die Kläger im Juni 2016 an die Beklagte gezahlt, weil davon die Besitzübergabe und Herausgabe der Wohnungsschlüssel abhängig gemacht worden war. Das Landgericht hat der Klage weitgehend stattgegeben. Die Bauträgerin griff das Urteil in der Berufung an.

Das Oberlandesgericht weist die Berufung zum großen Teil zurück. Die Vertragsstrafe sei verwirkt, da die Beklagte die Eigentumswohnung der Kläger nicht bis zum 1. Dezember 2015 bezugsfertig hergestellt habe. Bezugsfertig sei eine mit (Rest-)Mängeln behaftete Wohnung, solange sie zum Bezug und Wohnen geeignet sei. Bezugsfertigkeit sei bei der Veräußerung schlüsselfertiger Objekte anzunehmen, wenn nach der Verkehrsanschauung dem Erwerber oder Dritten der Bezug zumutbar sei. Mängel, die einen Bezug der Wohnung verhindert oder ihre Nutzung unzumutbar gemacht hätten, lägen ausweislich des Abnahmeprotokolls nicht vor. Die Vertragsstrafe sei geringfügig zu reduzieren.

Das Berufungsgericht hielt auch den Anspruch auf Rückzahlung der Schlussrate. Die Leistung der Kläger in Gestalt der Schlusszahlungsrate hätten gegen das aus § 3 Abs. 2 MaBV folgende Entgegennahmeverbot verstoßen. Der Bauträger dürfe keine Zahlungen entgegennehmen, solange nicht alle Voraussetzungen des Zahlungsplans für die jeweilige Rate erfüllt seien. Im Rahmen eines Bauträgervertrages sei eine „vollständige Fertigstellung“ des Bauvorhabens erst dann anzunehmen, wenn die bei der Abnahme zu Protokoll gerügten Mängel beseitigt seien.

Dabei enthalte die im Vertrag vereinbarte Kaufpreisfälligkeit, die sich auf § 3 Abs. 2 MaBV stütze, eine den Regeln des BGB vorgehende Sonderregelung für die Fälligkeit des Kaufpreises. Eine Abnahme vor vollständiger Fertigstellung beseitige daher nicht das gewerberechtliche Entgegennahmeverbot für die erst nach vollständiger Fertigstellung fällig werdende Schlussrate. 

Auch die Berufung des Bauträgers auf § 814 BGB, der Kläger habe in Kenntnis der Nichtschuld gezahlt, greife nicht. Denn § 814 BGB sei auf einen Anspruch aus § 817 S. 1 BGB nicht anwendbar.

(KG vom 26.02.2019, 27 U 9/18)