Zieht der Mieter nicht aus, kann es für ihn teuer werden

Wer nicht auszieht zahlt drauf!

So oder so ähnlich kann man die Entscheidung des BGH vom 18. Januar 2017 auf den Punkt bringen, die für einen nicht räumungswilligen Mieter richtig teuer werden kann.

Dem von den BGH Richtern zu entscheidenden Fall liegt ein klassischer Sachverhalt zu Grunde: Der Mieter erhält vom Mieter eine wirksame Kündigung, sagen wir zum Beispiel wegen Eigenbedarfs.

Allerdings räumt der Mieter die Wohnung nicht fristgemäß und übergibt sie an seinen Vermieter, sondern bleibt in der Wohnung wohnen. Er zahlt auch seine Miete brav und pünktlich weiter. Im Fall des BGH waren es 944, 52 Euro plus 102,39 Euro Nebenkosten.

Irgendwann, Monate später kommt es dann doch zur Räumung und Übergabe der Wohnung. Sei es auf Grund eines Räumungstitels oder weil der Mieter sich dann doch besinnt und freiwillig auszieht.

Obwohl der Mieter immer pünktlich den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins gezahlt hat, verlangt der Vermieter weitere Nutzungsentschädigung und zwar in Höhe der für das Objekt ortsüblichen Neuvertragsmiete.

Dass in einem beendeten Mietverhältnis keine Miete, sondern Nutzungsentschädigung zu leisten ist muss vorausgeschickt werden. Das heißt, ab dem Zeitpunkt zu dem der Mieter die Mietsache hätte räumen und herausgeben müssen, hat er Nutzungsentschädigung zu leisten. Auch ist klar, dass die Nutzungsentschädigung höher sein kann, als die ursprünglich vereinbarte Miete. Allein wonach diese Nutzungsentschädigung zu berechnen sei, und ob hier die Mieterhöhungsvorschriften der §§ 558 ff. BGB Anwendung finden, war im Streit.

Diesem Streit hat der BGH durch seine Entscheidung vom 18.01.2017 ein Ende gesetzt, in dem er dem Vermieter die Marktmiete zu spricht. Im Leitsatz, der im Grunde alle sagt heißt es:

„Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a I Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 II BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.“ (amtlicher Leitsatz).

Dies kann gerade für langjährige Mieter richtig teuer werden. Denn die Marktmiete und das, was der Mieter laut Mietvertrag zu leisten hat kann erheblich auseinanderfallen. Zum Beispiel dann, wenn der Vermieter über Jahre die Miete nicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht hat.

Wichtig ist für den Mieter, dass der Vermieter seinen Anspruch nicht ankündigen muss, sondern er kann ihn auch direkt rückwirkend geltend machen.

Gerade in den Ballungsgebieten in denen die Mieten immer weiter steigen, kann das für den Geldbeutel des Mieters, der eine vergleichsweise geringe Miete leistet, erhebliche Folgen einer Nachzahlung haben. Die Neuvertragsmiete kann erheblich über der gezahlten Miete liegen.

So soll laut BGH Druck auf den Mieter ausgeübt werden, die Mietsache pünktlich zurückzugeben!

Aber auch für uns Anwälte birgt die Entscheidung des BGH Risiken:

Der Vermieteranwalt wird in Zukunft noch genauer den Wohnungsmarkt studieren müssen, da er im Zweifel für seinen Mandanten den Nutzungsausfall berechnen muss.

Der Mieteranwalt sieht sich in Zwickmühle, dass er seinen Mandanten einerseits dahingehend beraten muss, ob dieser auf Grund einer Kündigung auszieht oder nicht. Er hat also Wirksamkeit der Kündigung und eventuelle Härtegründe zu überprüfen. Darüber hinaus hat er im Vorfeld bereits zu prüfen, wie teuer die Nutzungsentschädigung für seinen Mandanten wird, falls er einen Räumungsprozess verliert.

Es bleibt also spannend!