Zufahrt zum Grundstück - einstweilige Verfügung Landgericht Cottbus

Die Zufahrt zum Grundstück wurde versperrt - Anmerkungen zu einer Entscheidung des Landgericht Cottbus vom 23.09.2020 im einstweiligen Rechtschutzverfahren.

Ein Grundstück in Cottbus war nur über ein Grundstück des Nachbarn erreichbar. Dieses nachbarliche Grundstück war öffentlich gewidmet und über dieses ging die Straße bzw. allgemeine Zufahrt für dieses Wohngebiet. Neben der Straße befand sich auf diesem Grundstück ein schmaler Grünstreifen. Dieser lag natürlich mit im Eigentum des Nachbarn.

Der Eigentümer des abgeschnittenen Grundstücks ist Bauträger und hat das abgeschnittene Grundstück per notariellen Kaufvertrag schon verkauft. Der Käufer beabsichtigt, das Grundstück in Cottbus mit einem Haus zu bebauen und benötigt dafür naturgemäß die Zufahrt für sich und die Baufirmen.

Der Nachbar-Eigentümer stellte nun auf dem schmalen Grünstreifen einen Zaun auf, um so dem Eigentümer, dem Erwerber und Dritten die Zufahrt und damit letztlich u.a. die Bebauung nicht zu ermöglichen. Als Gegenleistung für eine Zufahrt forderte der Nachbar eine hohe finanzielle Kompensation, die den Wert des Grünstreifen um ein Vielfaches überstieg. Jeder kann dazu seine Meinung haben - mancher sah darin einfach nur eine "Erpressung". Wer will schon den Einkaufskorb immer über den Zaun heben oder auf dem Weg zur Arbeit erst einmal über den Zaun des Nachbarn klettern müssen.

Zum anderen dauert ein normaler Zivilprozess durchaus einiges an Zeit und kann sich diese bei mehreren Instanzen (u.a. Berufung, Revision) noch verlängern. Allein dieser Zeitverzug ist für einen Hausbau kritisch. Oftmals sind Baufirmen bereits gebunden und der Hauskredit abgeschlossen. Ein zusätzlicher Bauverzug über Monate führt zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen.

Für derartige Fälle bietet die Prozessordnung ein beschleunigtes Verfahren an - den "einstweiligen Rechtsschutz".

Diesen hat hier der Eigentümer des abgeschnittenen Grundstücks beschritten und den Nachbarn auf Entfernung des Zauns bzw. Zugang zum Grundstück verklagt.  

Das Landgericht Cottbus ist in seiner Entscheidung den Anträgen gefolgt und hat den Nachbarn verurteilt, die Entfernung des Zauns zu dulden und den Zugang zum Grundstück zu gewähren.
Die Eilbedürftigkeit wurde bejaht - zum einen war der Antrag vom 04.09. relativ schnell gestellt worden. Der Eigentümer hatte also nicht lange gewartet und den Zaun erst einige Zeit geduldet, bis er den Rechtsweg beschritt. Man muss also schnell handeln.

Zum anderen war das Gericht überzeugt, dass der Eigentümer aktivlegitimiert ist, obwohl er das Grundstück bereits verkauft (aber das Eigentum noch nicht übertragen hat / der Erwerber noch nicht im Grundbuch eingetragen war). Der Einwand des Nachbarn, den Verkäufer treffe die fehlende Zuwegung nicht, wurde zurückgewiesen.

Das Recht zum Befahren des nachbarschaftlichen Grünstreifens begründete das Landgericht Cottbus zum einen mit der öffentlichen Widmung des Grundstücks und hilfsweise mit dem Notwegerecht. Es wurde dabei u.a. auf vorherige Streitigkeiten vor dem Verwaltungsgericht Cottbus zur Frage der Widmung abgestellt. Streit gab es insofern zu dem Verwaltungsakt der Stadt Cottbus, die diesen Verwaltungsakt erlassen hatte. Dessen Reichweite war im Detail strittig - gehört der Gründstreifen mit zur öffentlich gewidmeten Fläche oder nicht.

Wenn man bedenkt, dass der Antrag hier am 04.09. gestellt und am 20.09.20 entschieden wurde, sieht man die Vorteile des einstweiligen Rechtsschutzes.

Diesem stehen aber auch Risiken gegenüber. Insofern ist es immer eine Abwägung des Einzelfalles, ob man sich für das eine oder andere entscheidet. Nicht alles kann man im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes regeln, insbesondere keine Vorwegnahme der Hauptsache. Hierzu sollte man sich daher schnell, aber gründlich beraten lassen.

Update Berufung:

Der Nachbar legte Berufung gegen die Entscheidung des Landgerichts Cottbus beim Oberlandesgericht Brandenburg ein. Dieses folgte in der Verhandlung der Entscheidung der 1. Instanz  und wies die Berufung zurück. Bei der Begründung des Urteils wich es in Details etwas ab. 

Eine weitere Rechtsgrundlage sah das Gericht in analoger Anwendung von § 1004 BGB bzw. einer Störung des Eigentums durch den Nachbarn bzw. dessen Hindernis. Das der Mandant nicht mehr Besitzer des Grundstücks war, änderte an dem Anspruch aus § 1004 BGB nichts, Voraussetzung ist hier die Eigentümerstellung. Diese lag und liegt noch vor.

Ebenso wie das Landgericht sah das das Oberlandesgericht eine Bindung durch den widmenden Verwaltungsakt und die dazu ergangene Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Danach war nicht nur die Straße, sondern auch der Grünstreifen öffentlich gewidmet, u.a. für Beleuchtung, Rohrleitungen und Straßenentwässerung.

Die Frage eines Notwegerechtes ließ das Gericht ausdrücklich offen.

Die zeitlichen Daten belegen zwar eine erhebliche Verzögerung durch die Berufung und ggf. die Covid 19 - Pandemie, im Verhältnis zu einem normalen Hauptsacheverfahren aber immer noch eine wesentlich schnellere Entscheidung für den Kläger.

Yvonne Sergon
Anwältin für Grundstücksrecht in Cottbus

Frau Rechtsanwältin Sergon bearbeitet u.a. das Grundstücks- und Immobilienrecht, WEG-Recht sowie das Baurecht in der Kanzlei Bandmann & Kollegen.