1.274 Anwälte für Abstandfläche | Seite 54

Die Abstandfläche ist ein Begriff aus dem Baurecht. Als Abstandfläche wird der Bereich eines Grundstücks bezeichnet, der in der Regel nicht bebaut werden darf. Unter welchen Voraussetzungen Abstandsflächen einzuhalten sind und wann eine der verschiedenen Ausnahmen greift, findet sich stets in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes. Denn die Zuständigkeit, das Bauordnungsrecht zu regeln, liegt bei den Ländern.

Die Abstandfläche soll verhindern, dass Immobilien zu nahe nebeneinander gebaut werden. Denn mit den Abstandsflächen soll für ausreichende Belüftung, Belichtung und für Brandschutz sowie Immissionsschutz gesorgt werden. Außerdem könnte eine zu geringe Abstandfläche einen Nachbarschaftsstreit auslösen, wenn die beiden Häuser zu nahe beieinanderstehen und so die Privatsphäre der Bewohner beeinträchtigt wird. Schnell kann das Grillen eines Nachbarn in seinem Garten zu einer ständigen Geruchsbelästigung oder sein Musizieren zur Lärmbelästigung werden. Um einen Streit mit dem Grundstücksnachbar und der zuständigen Behörde zu vermeiden, sollte der Bauherr rechtzeitig - also noch bevor er den Bauantrag bei der Behörde einreicht - die Abstandfläche bei der Planung seines Hauses berücksichtigen.

Wie groß die Abstandfläche ist, ist abhängig von der Neigung der Dachfläche, der Größe der Gebäudefassade und der Art des Nutzungsgebietes (z. B. Wohngebiet). Würde also z. B. die Außenwandhöhe eines Hauses mit Flachdach in einem Wohngebiet acht Meter betragen, so müsste der Bauherr einen Grenzabstand von mindestens acht Metern zum Nachbargrundstück einhalten. Eine Grenzbebauung innerhalb dieser Fläche ist daher in der Regel nicht zulässig. Die Abstandfläche vergrößert sich aber, wenn das Dach eine Neigung von mehr als 45 Prozent hat, kann sich dagegen verringern, wenn das Haus in einem Industriegebiet gebaut wird. Der Bauherr muss jedoch stets einen Mindestabstand von drei Metern einhalten. Eine Bebauung direkt an der Grundstücksgrenze ist also selbst dann nicht zulässig, wenn das Haus niedriger als drei Meter ist. Anderes gilt nur, wenn in einer städtebaulichen Satzung kleinere Abstandsflächen zugelassen wurden oder eine gesetzlich zugelassene Ausnahme greift. So dürfen etwa Garagen oder deren Nebenräume innerhalb der Abstandfläche errichtet werden.

Weiterhin ist zu beachten, dass sich die Abstandfläche in der Regel auf dem eigenen Grundstück befinden muss. Es ist unter anderem aber möglich, dass sich die Abstandsflächen bis zur Mitte von öffentlichen Straßen oder anderen öffentlichen Flächen erstrecken. Außerdem kann sich ein Nachbar damit einverstanden erklären, dass sich die Abstandsfläche vollständig oder zum Teil auf seinem Grundstück befindet. Eine derartige Übernahme der Abstandsflächen ist eine Baulast, muss im Grundbuch niedergeschrieben werden und kann einen Wertverlust des Grundstücks nach sich ziehen. Schließlich gilt die Abstandsflächenübernahme - und damit ein Verbot der Grenzbebauung - auch für denjenigen, der das belastete Grundstück erwirbt.

Die Baubehörde wird die Baugenehmigung grundsätzlich nicht erteilen, wenn die Abstandfläche nicht eingehalten wird. Wurde die Baugenehmigung jedoch erteilt, obwohl der Bauherr den Mindestabstand nicht eingehalten hat, kann der Nachbar den Bescheid - einen Verwaltungsakt - anfechten, indem er Klage vor Gericht einreicht, sog. Anfechtungsklage. War der Nachbar ursprünglich aber mit den geplanten Baumaßnahmen einverstanden und hat schriftlich seine Zustimmung erteilt, wird er vor Gericht mit einer Anfechtung der Baugenehmigung keine Chance haben.

Übrigens: Wer an seinem Haus eine bauliche Änderung oder eine Nutzungsänderung plant, muss dafür Sorge tragen, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen auch in Zukunft eingehalten werden. Anderenfalls kann es z. B. passieren, dass er den bisher geltenden Bestandsschutz verliert. Wer Probleme wegen eines Fehlers bei der Festlegung der Abstandfläche bekommen hat, kann sich jedoch jederzeit an einen erfahrenen Bauanwalt wenden.

(VOI)

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