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10 Fragen 10 Antworten: Mieterhöhung – was ist erlaubt?

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Laut Schätzungen des Mieterbundes ist von jährlich einer Million Mieterhöhungen in Deutschland etwa ein Drittel rechtswidrig, sodass wir mit dem nachfolgenden Beitrag die Voraussetzungen einer Mieterhöhung beleuchten möchten.

1.) Wann darf der Vermieter die Miete anheben?

Eine Mieterhöhung ist nur zu bestimmten Zeitpunkten legal. Generell darf der Vermieter die Miete frühestens ein Jahr nach dem Einzug beziehungsweise der letzten Mieterhöhung anheben, da hier die gesetzliche Jahressperrfrist gilt.

2.) Darf die Mieterhöhung mündlich erfolgen?

Ganz klar nein! Eine Mieterhöhung muss stets schriftlich angekündigt werden, sei es postalisch oder per E-Mail. Sie tritt dann drei Monate später in Kraft.

3.) Gilt es bestimmte Formalien zu beachten?

Ja! Auch hier hat der Gesetzgeber geregelt, dass ein Vermieter die Mieterhöhung

  • an sämtliche im Mietvertrag aufgeführte Personen richten;
  • und die Höhe der verlangten Miete begründet werden
  • sowie die gesetzliche Jahressperrfrist eingehalten werden muss;
  • auch ist darauf zu achten, dass die Mieterhöhung durch eine berechtigte Person ausgesprochen wird.

4.) Welche Folgen hat eine formell rechtswidrige Mieterhöhungserklärung?

Eine formell rechtswidrige oder nicht ausreichend begründete Mieterhöhungserklärung entfaltet keine Wirkung. Etwaige Mängel können auch in einem gerichtlichen Verfahren nicht rückwirkend behoben werden, mit der Folge, dass Vermieter sehr viel Zeit bis zum Eintritt der Mieterhöhung verlieren können. 

5.) Wer ist zum Ausspruch einer Mieterhöhung berechtigt?

Grundsätzlich gilt: Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Allerdings kann die Mieterhöhung auch durch eine bevollmächtigte Person ausgesprochen werden (z. B. Rechtsanwalt, Hausverwaltung, Eigentümervereine usw.). Hierbei ist dann zu beachten, dass eine entsprechende Vollmachtsurkunde im Original der Mieterhöhungserklärung beiliegt.

6.) Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Wichtigste Voraussetzung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand. Des Weiteren darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In bestimmten Gemeinden (Ballungszentren) kann zudem durch Rechtsverordnung der Landesregierung eine sog. Kappungsgrenze von 15 % bestimmt werden.

7.) Wie kann eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründet werden?

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann wie folgt begründet werden:

  • Bennennung von mindestens drei Vergleichswohnungen
  • Bezugnahme auf einen örtlichen (ggfs. qualifzierten) Mietspiegel
  • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

8.) Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Ohne Zustimmung ist des Mieters ist die Mieterhöhung nicht wirksam. Hierfür steht dem Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zu. Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter zudem ein besonderes Kündigungsrecht. Der Mieter kann der Mieterhöhung auch nur zum Teil zustimmen.

9.) Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Sollte der Mieter die Mieterhöhungserklärung ignorieren und der Mieterhöhung nicht zustimmen, muss der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten (somit bis zum Ablauf des fünften Monats nach Zugang des Verlangens) vor dem zuständigen Amtsgericht erhoben werden.

10.) Ab wann gilt dann die Mieterhöhung?

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete nach dem Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangen.


Rechtstipp vom 07.05.2018

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Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Bagusche + Partner mbB, Honoraranwalt der Verbraucherzentrale NRW e.V.)

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