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10 Fragen 10 Antworten: Widerruf von Wohnraummietverträgen

Rechtstipp vom 11.12.2017
(15)
Rechtstipp vom 11.12.2017
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1.) Kann ein Wohnraummietvertrag widerrufen werden?

Ja, denn Wohnraummietverträge sind vom Anwendungsbereich des Widerrufsrechts umfasst. Dies ist der europäischen Verbraucherrichtlinie geschuldet, welche zum Schutze der Verbraucher Überrumplungssituationen, einhergehend mit psychischem Druck vermeiden möchte.

2.) Unter welchen Voraussetzungen kann ein Wohnraummietvertrag widerrufen werden?

Zunächst muss eine Verbraucher-Unternehmer-Konstellation zwischen den Vertragsparteien bestehen. Konkret bedeutet dies, dass der schwächer gestellte Mieter in seiner Eigenschaft als Verbraucher einen Mietvertrag abschließt und der stärker gestellte Vermieter hingegen unternehmerisch tätig ist, indem er z. B. durch eine Hausverwaltung vertreten ist. Ferner muss der Mietvertrag außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen worden sein, denn andernfalls lebt das Widerrufsrecht nicht auf. Nicht als Geschäftsraum zu qualifizieren sind bspw. die Privatwohnung des Vermieters, Hotel etc. Ferner darf der Mieter die Wohnung vor Vertragsabschluss nicht besichtigt haben, da sonst das Widerrufsrecht ausgeschlossen wird. Dies kommt denkbar häufig bei Neubauten vor, da potenzielle Mieter oftmals lediglich sog. „Musterwohnungen“ besichtigen.

3.) Besteht ein solches Widerrufsrecht auch bei Ferienwohnungen?

Nein! Verträge über die Vermietung von Ferienwohnungen sind vom Widerrufsrecht nicht umfasst, da diese stets einen festen Zeitraum oder Termin vorsehen, an dem die Wohnung angemietet werden soll.

4.) Wie muss der Widerruf des Mietvertrages erklärt werden?

Grundsätzlich kann der Mieter den Vertragsabschluss durch einseitige Erklärung widerrufen, also ungeschehen machen. Dies gilt sowohl für den Abschluss eines Mietvertrags, für Änderungsverträge, aber auch für sonstige Verträge im Zusammenhang mit der Wohnraumvermietung (z. B. Abnahmeprotokoll). Dies sollte stets schriftlich erfolgen.

5.) Ist der Widerruf an Fristen gebunden?

Ja. Hierbei ist zu differenzieren: Hat der Vermieter den Mieter auf ein bestehendes Widerrufsrecht rechtlich wirksam hingewiesen, dauert die Widerrufsfrist 14 Tage. Wobei zu beachten ist, dass es für die Rechtzeitigkeit des Widerrufs nicht auf den Zugang der Widerrufserklärung beim Vermieter, sondern auf die Absendung durch den Mieter ankommt.

Wurde eine Belehrung über das Widerrufsrecht unterlassen oder war diese fehlerhaft, kann der Mieter gemäß § 356 Abs. 3, Abs. 2 Nr. 2 BGB noch ein Jahr und 14 Tage nach dem Vertragsabschluss von seinem Widerrufsrecht Gebrauch machen.

6.) Kann nur der Mietvertrag als solcher widerrufen werden oder auch Mieterhöhungsvereinbarungen?

Sofern eine Unternehmer-Verbraucher-Konstellation zwischen den Vertragsparteien besteht, kann auch der Mieter einer Privatwohnung etwaige Mieterhöhungserklärungen wiederrufen, da diese meist postalisch erklärt werden und somit ein widerrufsfähiges Fernabsatz-Geschäft darstellen. Auch kann aufgrund eines bestehenden Mietvertrages eine unüberlegte Zustimmung zu einem Erhöhungsverlangen führen, sodass nach herrschender Auffassung eben auch Möglichkeit des Widerrufs von im Fernabsatz geschlossenen Mietvertragsänderungen bestehen muss.

7.) Kann auch ein Mietaufhebungsvertrag widerrufen werden?

Ja! Auch Mietaufhebungsvereinbarungen können widerrufen werden, denn durch einen Aufhebungsvertrag verliert der Mieter sein aus dem Mietvertrag folgendes Nutzungsrecht an der Wohnung und die Situation somit gleich einem Verzicht auf einen vermögenswerten Anspruch darstellt. Aufgrund dessen ist nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs somit auch der Widerruf von Mietaufhebungsvereinbarungen möglich.

8.) Welche Rechtsfolgen hat der Widerruf eines Wohnraummietvertrages?

Sofern der Mieter seine Erklärung frist- und formgerecht widerruft, sind beide Vertragsparteien nicht mehr an ihre WE gebunden, mit der gesetzlichen Folge, dass die empfangenen Leistungen unverzüglich, spätestens jedoch nach 14 Tagen, zurück zu gewähren sind. Der Mieter muss somit die Mietsache selbst herausgeben, der Vermieter hingegen die Kaution, die Miete sowie Nebenkostenvorauszahlungen.

9.) Löste der Widerruf des Mietvertrages denn einen Wertersatzanspruch aus?

Ja, allerdings nur, wenn der Vermieter den Mieter über sein Widerrufsrecht informiert. Sollte dies der Fall sein, so schuldet der Mieter dem Vermieter auch Wertersatz für die Dauer der Benutzung, bzw. Bewohnung der Mietsache.

10) Welche Rechtsfolge tritt ein, wenn der Vermieter den Mieter nicht über sein Widerrufsrecht informiert?

Versäumt der Vermieter den Mieter über sein Widerrufsrecht zu informieren, so wird kein Wertersatzanspruch ausgelöst.

Mit anderen Worten: wenn keine Widerrufsbelehrung erfolgt ist, dann kann der Mieter noch nach einem Jahr und 14 Tagen den Mietvertrag widerrufen, ohne dass Wertersatz (Miete) vom Mieter geschuldet wird! Bereits gezahlte Miete muss zurückerstattet werden.


Rechtstipp aus der Themenwelt Bauen und Wohnen und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Bagusche + Partner mbB, Honoraranwalt der Verbraucherzentrale NRW e.V.)