14 % Minderung bei Ausfall des Fahrstuhls für Dachgeschossmieter

Mit Urteil vom 26.08.2015 hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Gz. 104 C 85/15) einem Mieter einer Wohnung im Dachgeschoss eine Minderung von 14 % der Miete zugestanden, nachdem der Fahrstuhl des Wohnhauses vollständig ausgefallen war.

Der Fahrstuhl war in der Zeit vom 26.09.2014 bis 22.10.2014 nicht fahrtüchtig, da die Vermieterin Vandalismusschäden beseitigte. Sie akzeptierte für den Monat Oktober eine Minderung von 10 % der Gesamtmiete. Das Gericht sah die Minderung als angemessen an, da es bei der Berechnung der Minderung berücksichtigte, dass der Fahrstuhl ab dem 23.10. wieder nutzbar war. Es gelangte so zu einer Gesamtminderung von 14 % der Miete, die nach Ansicht des Gerichts ausreichend war. Die Schwerbehinderung des Mieters, der durch den Ausfall des Fahrstuhls besonders beeinträchtigt wurde, sei bei der Entscheidung über die Höhe einer angemessenen Minderung nicht zu berücksichtigen, so das Gericht. Die Minderung wird nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs ohne Berücksichtigung von individuellen Besonderheiten bemessen. Zur Begründung seiner Entscheidung nimmt das Amtsgericht Bezug auf zwei Urteile des AG Mitte, mit denen einem Mieter einer Wohnung im 6. OG. eine Minderung von 15 % (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 03.05.2007 – 10 C 3/07) und einem Mieter einer Wohnung im 10. OG. eine Minderung von 20 % der Miete (Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2007 – 10 C 24/07) zugestanden wurden.

Praxistipp: Nach den drei Entscheidungen wird die Höhe der Minderung vor allem dadurch bestimmt, in welchem Stockwerk die betroffene Wohnung liegt (und, jedenfalls nach den Entscheidungen des AG Mitte, nach dem Zeitraum des Ausfalls des Fahrstuhls). In den von dem AG Mitte entschiedenen Fällen handelte es sich aber offensichtlich um Wohnungen im Neubau (wie sich aus der ersten Entscheidung ergibt, Altbauten haben eher selten 10. Stockwerke). Mieter von Altbauten sollten daher unter Hinweis auf die Entscheidungen des AG Mitte vortragen, dass die von ihnen angemietete Wohnung in einem Altbau liegt und die von dem AG Mitte zugestandenen Quoten bei gleicher Lage zu erhöhen sind, da ein 6. OG./Dachgeschoss im Altbau im Regelfall höher liegt, als ein 6. OG. im Neubau.

Wie das Amtsgericht richtig ausführt, ist die Minderung unabhängig von der individuellen Betroffenheit zu bemessen (bspw. ist der Mieter auch dann zur Minderung wegen Bauarbeiten im Haus berechtigt, wenn er sich gerade im Urlaub befindet, er von den Bauarbeiten also überhaupt nichts mitbekommt). Als Mieter ist man deshalb nicht schutzlos. Ist es einem aufgrund einer individuellen Beeinträchtigung nicht zumutbar, während Mängelbeseitigungsarbeiten in der Wohnung zu bleiben, kann der Vermieter gem. § 555a Abs. 3 S. 1 BGB zum Ersatz der Aufwendungen, bspw. den Kosten einer Ersatzwohnung, verpflichtet sein. Lässt der Vermieter einen Mangel nicht beseitigen, muss der Mieter im Regelfall zunächst den Vermieter abmahnen oder eine Frist zur Beseitigung setzen und hat dann nach Ablauf der Frist einen Schadensersatzanspruch gem. § 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB. Ist der Fahrstuhl also defekt und lässt der Vermieter diesen auch nach Fristsetzung nicht instand setzen, kann der Mieter einen Anspruch auf Ersatz der Hotelkosten haben, wenn er auf den Fahrstuhl angewiesen ist.