Aktuelle Rechtsprechung zum Schallschutz bei Häusern und Eigentumswohnungen

Werden Schallschutzmaßnahmen in der Baubeschreibung eines Bauträgerkaufvertrages besonders hervorgehoben, weist dies auf die Vereinbarung eines erhöhten Schallschutzes gemäß Beiblatt 2 der DIN 4109 bzw. nach den VDI-Richtlinien hin (OLG Karlsruhe, BauR 2007, 557).

Qualitätsbestimmende Merkmale können dabei nicht nur dem Vertrag selbst, sondern auch den erläuternden Erklärungen der Parteien und dem Umfeld des Bauwerks sowie seinem qualitativen Zuschnitt und dem architektonischen Anspruch entnommen werden (BGH NJW 2005, 1115; NJW RR 1993, 1109).

Dabei ist zu beachten, dass der erhöhte Schallschutz des Beiblatts 2 der DIN 4109 nicht mehr allein den Wohnungen bzw. Häusern vorbehalten ist, für die eine gehobene Qualität vereinbart wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist auch bei einem Objekt mit nur üblichem Standard ein erhöhter Schallschutz geschuldet, denn ein erhöhter Schallschutz ist heute üblich (BGH NJW 2007, 2983).

Ein weiteres Kriterium für die Bestimmung des geschuldeten Schallschutzes sind die vereinbarte Konstruktion und die mit ihr - bei einwandfreier Ausführung - erreichbaren Schallschutzwerte. Lassen sich durch die vereinbarte Bauweise höhere Werte erreichen als in der DIN 4109 als Mindestanforderung vorgesehen, ist für die geschuldete Bauleistung auf diese höheren Werte abzustellen (BGH NJW 2007,2983).

Werden in der Baubeschreibung z. B. die schalltechnisch getrennte Ausführung der Aufzugsanlage, die schalltechnisch entkoppelte Innentreppe und dergleichen vereinbart, ist der mit dieser Konstruktion erreichbare Schallschutz geschuldet.

Neben dem Erwerbsvertrag und der Baubeschreibung samt Plänen gelten die im Verkaufsprospekt enthaltenen Angaben zum Schallschutz und die dort dargestellten Qualitäts- und Komfortstandards.