Betriebskostenabrechnung - Aktuelle Rechtsprechung im Überblick

Als Eigentümer vom Räumlichkeiten – sei es Wohn- oder Gewerberaum – hat dieser im Rahmen einer Vermietung grundsätzlich die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Dies ist der Regelfall, der von § 535 Abs. 1 S. 3 BGB vorgesehen ist. Doch meistens muss der Mieter nicht nur den Mietzins für die Räumlichkeiten zahlen, sondern auch die auf die Mieträume anfallenden Betriebskosten.

Nach der gesetzlichen Definition in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Darunter versteht man die in der BetrKV geregelten Kosten, wie z. B. Wasserversorgung, Abwasser, Heizkosten, Kosten für einen Aufzug, Treppenhausreinigung und vieles mehr.

Für Wohnraummietverträge regelt die BetrKV die auf den Mieter umlegbaren Kosten, sowie sonstige Kostenpositionen. Im Gewerberaummietrecht ist der Vermieter nicht strikt an die in der BetrKV geregelten Kostenpositionen gebunden. Es können weiterführende Kosten auf den Mieter umgelegt werden.

Der Mieter hat die Betriebskosten allerdings nur dann zu tragen, wenn eine Vereinbarung über die Umlage auf den Mieter vorliegt. Dies ergibt sich bei Wohnraummietverhältnissen aus § 556 Abs. 1 S. 1 BGB. Diesbezüglich genügt eine Vereinbarung dahingehend, dass ein Verweis auf die BetrKV erfolgt ist.

Im Gewerberaummietverhältnis ist § 556 BGB nicht direkt anwendbar, eine Vereinbarung über die Betriebskosten hat jedoch insoweit ebenfalls ausdrücklich zu erfolgen, damit die Betriebskosten auf den Mieter übertragen werden können.

Erforderlich für eine Umlegung ist insoweit, dass die Kosten durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch an der Mietsache angefallen sind. 

Mit einer derartigen Fallgestaltung hatte sich der BGH am 16.02.2016 (Az.: VIII ZR 33/15) zu beschäftigen. Gegenstand der Entscheidung waren die Kosten für die Pflege von einer Parkfläche, die öffentlich zugänglich war und dies bauplanerisch bestimmt wurde.

Grundsätzlich sind Kosten für Gartenpflege/ Pflege von Parkanlagen gem. § 2 Nr. 10 BetrKV umlagefähige Betriebskosten.

Ausgangspunkt ist, dass eine Garten-/ Parkanlage grundsätzlich der Erholung der Mieter dient und insoweit durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entsteht. Allerdings kommt es entscheidend darauf an, dass hier bauplanerisch eine Bestimmung vorlag, nach der auch die Öffentlichkeit die Parkanlage nutzen konnte.

Dadurch besteht kein erforderlicher Bezug zur Mietsache mehr. Im Ergebnis entschied der BGH, dass die Kosten für die Garten-/ Parkpflege dann nicht auf den Mieter umlegbar sind, wenn der Garten/ Park unabhängig davon genutzt werden kann, ob eine gemietete Wohnung in Anspruch genommen wird. Derartige Kosten muss der Mieter dann nicht tragen.

Ebenfalls zu vereinbaren ist nach § 556 Abs. 2 BGB, ob die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung zu leisten sind.

Wird mietvertraglich eine Pauschale vereinbart, so sind mit Zahlung dieser alle Betriebskosten, die vereinbart wurden, abgegolten. Dies gilt dann unabhängig davon, ob die angefallenen Kosten tatsächlich höher oder niedriger ausgefallen sind. Ein Rückzahlungsanspruch bei Überzahlung durch den Mieter besteht insoweit nicht.

Das Landgericht Berlin hatte am 10.11.2015 in seinem Hinweisbeschluss unter dem Aktenzeichen 67 S 369/15 über ein grobes Missverhältnis nach § 138 BGB bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale zu entscheiden. Erstinstanzlich verlangte der Kläger die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens und unterlag mit seiner Klage.

Als Begründung hatte er angeführt, dass die Vereinbarung von einer Pauschale von 145,00 € für eine 61 m2 ein grobes Missverhältnis sei. Das Landgericht legte bei seiner Entscheidung die Betriebskostenübersicht 2015 für Berlin zugrunde, aus der sich pauschale Betriebskosten von 1,69 €/m2 ergaben. Bei einer derartigen Wohnungsgröße würde dies 103,49 € ergeben. Nicht Gegenstand des Beschlusses war ein Anspruch auf Herabsetzung der Betriebskostenpauschale für das künftige Mietverhältnis.

Einen Betriebskostenspiegel, ähnlich wie den Mietspiegel, gibt es auch für die gesamte Bundesrepublik (von 2015 nach Quadratmetern):

• Grundsteuer 0,18 €
• Wasser inkl. Abwasser 0,34 €
• Warmwasser 0,27 €
• Heizung 1,24 €
• Warmwasser 0,27 €
• Aufzug 0,16 €
• Straßenreinigung 0,04 €
• Müllbeseitigung 0,16 €
• Gebäudereinigung 0,15 €
• Gartenpflege 0,10 €
• Strom 0,05 €
• Schornsteinreinigung 0,03 €
• Versicherung 0,15 €
• Hauswart 0,21 €
• Kabel/ Antenne 0,14 €
• Sonstiges 0,04 €

Sollte eine Betriebskostenpauschale vereinbart worden sein und ergibt sich anhand dieser Werte, dass die vereinbarte Pauschale zu hoch angesetzt ist, kann gem. § 560 Abs. 3 BGB eine Ermäßigung der Betriebskostenpauschale verlangt werden.

Bei der Festsetzung ist grundsätzlich der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, hat der Vermieter über die jeweilige Abrechnungsperiode eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen.

Bei Wohnraummietrecht hat der Vermieter 12 Monate Zeit, eine Abrechnung zu erstellen. Grundsätzlich ist die Abrechnungsperiode vom 01.01. -31.12. eines jeden Jahres, sodass eine Abrechnung bis zum 31.12. des folgenden Jahres erfolgen kann. Mit Forderungen aus Abrechnungen, die der Vermieter nach der Ausschlussfrist verlangt, ist er insoweit verspätet.

Am 20.01.2016 musste sich der BGH (Az.: VIII ZR 152/15) mit einer Regelung in einem Mietvertrag auseinandersetzen, in welcher die Abrechnungsperiode auf ½ Jahr zum 30.06. eines jeden Jahres verkürzt war.

Die Entscheidung der BGH fiel zugunsten der Vermieter aus. Anders als bei der gesetzlichen Ausschlussfrist von 12 Monaten, nach welcher der Vermieter mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung verspätet ist, kann der Vermieter auch nach Ablauf dieser vertraglich geregelten Abrechnungsfrist noch eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen mit der Folge, dass eine Nachforderung aus einer nach Ablauf der Frist gestellten Abrechnung noch verlangt werden kann.

Die Auslegung des Berufungsgerichts – Landgericht Berlin – dass der Wortlaut dahin deute, dass ebenso wie die gesetzliche Ausschlussfrist eine vertraglich vereinbarte vorverlagerte Ausschlussfrist nach 6 Monaten gelten solle, hielt der richterlichen Nachprüfung nicht stand.

Der BGH entschied, dass eine derartige Abrede nicht eine solche sei, die zum Nachteil des Mieters sei, gem. §§ 556 Abs. 4 BGB.

Unter Zugrundelegung aller Umstände hat der BGH in einer solchen Regelung lediglich eine reine Abrechnungsfrist und keine Ausschlussfrist gesehen.

Im Ergebnis konnte der Vermieter eine Nachforderung für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung auch nach Ablauf des 30.06. verlangen.

Ohne eine derartige Regelung ist jedoch von dem gesetzlichen Wortlaut des § 556 Abs. 3 BGB auszugehen und eine Abrechnung hat innerhalb von 12 Monaten zu erfolgen.

Nachforderungen, die sich aus einer verspäteten Abrechnung ergeben, kann der Vermieter nicht verlangen.

Beim Gewerberaummietrecht ist § 556 Abs. 3 BGB nicht anzuwenden, da diese Vorschrift nur für Wohnraummietverträge gilt. Nach Ansicht des BGH ist eine Abrechnung jedoch in einem angemessenen Zeitraum vorzunehmen, worin diesbezüglich auch 12 Monate gesehen wird.

Das Recht der Betriebskosten ist vielseitig und für den Mieter oft nicht zu durchdringen. Sollten Zweifel an einer ordnungsgemäßen Abrechnung bestehen oder werden von Ihnen Nachforderungen verlangt, ohne dass eine Abrechnung erfolgt ist, sollten Sie dies von einem Anwalt für Mietrecht überprüfen lassen. Gerne stehen wir Ihnen hierfür zur Verfügung.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen