Ansprüche des Vermieters, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durchführt

Ist die Schönheitsreparaturenklausel wirksam vereinbart, muss der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen, nicht der Vermieter. So gehen Vermieter richtig vor.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verlangen. Der Mieter verhält sich insoweit vertragswidrig.

Erste Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mieter zum Handeln auffordert. Dabei muss er die einzelnen Beanstandungen so genau bezeichnen, dass der Mieter erkennen kann, was der Vermieter von ihm erwartet. Die pauschale Rüge, die Räume seien nicht fachgerecht renoviert, reicht nicht aus.

Zweite Voraussetzung: Der Vermieter muss eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Die Angemessenheit bestimmt sich bei einer Wohnung nach ca. 2 Wochen, bei einem Hotel wurde ein halbes Jahr für angemessen erachtet (OLG München ZMR 1996, 202).

Eine Fristsetzung ist entbehrlich bei ernsthafter und endgültiger Verweigerung der Arbeiten durch den Mieter (BGH WuM 1997, 217) oder bei Hinterlassung einer neuen Anschrift bei Auszug des Mieters, die nicht ermittelbar ist.

Der bloße Auszug des Mieters stellt noch keine endgültige Erfüllungsverweigerung dar. Ist der Mieter unbekannt verzogen, sind dem Vermieter Nachforschungen (Einwohnermeldeamtsanfrage, Postanfrage) zuzumuten (OLG Hamburg WuM 1992, 70).

Kommt der Mieter mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug, so kann der Vermieter einen Kostenvorschuss für die noch durchzuführenden Arbeiten verlangen (BGH WuM 2005, 383). Während des Mietverhältnisses handelt es sich bei dem Anspruch des Vermieters um einen vertraglichen Erfüllungsanspruch, der sich nach Beendigung des Mietverhältnisses in einen Schadensersatzanspruch wandelt.

Zahlt der Mieter während des Mietverhältnisses die vom Vermieter geforderten Kosten, muss der Vermieter den Betrag für die Durchführung der Schönheitsreparaturen verwenden. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann er die vom Mieter gezahlten Kosten frei verwenden und muss die Räume nicht renovieren (KG Berlin GE 1995, 109).

Achtung kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten!

Räumt der Mieter die Mietsache ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen, verjähren die Ansprüche des Vermieters in 6 Monaten (§ 548 BGB).

Die Verjährung beginnt nicht automatisch mit Ende des Mietvertrages. Für den Beginn der Verjährung ist zusätzlich notwendig, dass der Vermieter die Mietsache vom Mieter zurückerhält und er in die Lage versetzt wird, sich ein Bild vom Zustand der Mietsache zu machen (BGH WuM 2006, 437).