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Aufklärungspflichten beim Verkauf einer Immobilie (Teil 1)
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Der Markt für Wohnimmobilien boomt, gerade in deutschen Großstädten. Aber nicht nur bei Neubauten. Auch Eigentümer gebrauchter Immobilien versuchen daher, ihr Objekt möglichst gewinnbringend zu verkaufen. Dabei geraten sie aber in eine Art „Spannungsfeld“, welche Angaben sie zu ihrer Immobilie im Rahmen einer Anzeige im Internet oder eines Verkaufs über einen Makler im Einzelnen genau machen sollen. „Negativ“ klingende Beschreibungen könnten dazu führen, dass der Kaufinteressent den Preis zu drücken versucht oder das Objekt erst gar nicht kaufen will, während bei einem Weglassen wichtiger Informationen die Gefahr einer Haftung gegenüber dem Käufer droht.
Die Rechtsprechung fordert beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie, dass der Verkäufer – auch ungefragt – über alle Umstände, die für die Willensbildung des Käufers offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, aufklären muss. Diese Aufklärungspflicht des Verkäufers gilt für solche Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können oder geeignet sind, dem Käufer als Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.
Welche konkreten Angaben der Verkäufer nach dieser formelhaften Vorgabe der Rechtsprechung in Bezug auf seine Immobilie machen muss, ist natürlich stets eine Frage des Einzelfalls. So ist der Verkäufer beispielsweise verpflichtet, Angaben zu
- Feuchtigkeitsschäden,
- Schädlingsbefall (wie Hausbockkäfer oder Hausschwamm),
- einem Verdacht auf Altlasten,
- dem Fehlen einer Baugenehmigung oder
- einer baurechtlichen Unzulässigkeit der derzeitigen Nutzung
zu machen. Der Verkäufer ist an dieser Stelle daher sehr gut beraten, bereits die Angaben in der Verkaufsanzeige, und im späteren notariellen Kaufvertrag mit anwaltlicher Hilfe sorgsam im Voraus auszuwählen und genau zu formulieren. Denn im Zweifel hilft ihm der üblicherweise im Kaufvertrag enthaltene Zusatz „gekauft wie besehen“ in solchen Fällen nicht, einer Haftung (siehe Teil 2) wegen unterlassener Aufklärung gegenüber dem Käufer zu entgehen.
Autor: Rechtsanwalt Axel Kötteritzsch
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