Bauträgervertrag: Fälligkeit der Schlussrate und Vertragsrücktritt trotz Zuvielforderung

Das Kammergericht Berlin hatte sich mit einem Bauträgervertrag auseinanderzusetzen. Streitig war u. a. die Fälligkeit der Zahlung der im Vertrag vereinbarten Schlussrate. Das Kammergericht hat dazu herausgearbeitet, dass die Bestimmung eines Bauträgervertrags, wonach die Schlussrate bereits bei Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate auf ein Anderkonto der beurkundenden Notarin zu zahlen ist, nicht zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 MaBV abweicht und daher nicht per se unwirksam ist.

Auch sei der daraufhin vom Bauträger erklärte Vertragsrücktritt wegen Zahlungsverzugs wirksam erfolgt, obgleich die Mahnung und Fristsetzung des Bauträgers eine Zuvielforderung aufgewiesen habe. Entscheidend sei danach, ob der Erwerber die überhöhte Zahlungsaufforderung so verstehen musste, dass er jedenfalls den tatsächlich geschuldeten Betrag zu zahlen habe, und er diesen unschwer rechnerisch ermitteln konnte. Auch auf den Rücktritt eines Bauträgers von einem Bauträgervertrag finde § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB Anwendung. Danach scheide der Rücktritt erst aus, wenn der Erwerber eine unerhebliche Pflichtverletzung begangen habe. 

Ob die Pflichtverletzung einer Vertragspartei unerheblich im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB sei, müsse stets aufgrund einer Gesamtabwägung entschieden werden, die abstrakte Anknüpfung an einen Zahlungsrückstand in Höhe eines bestimmten Schwellenwertes sei kein geeignetes Kriterium. Vorliegend befand sich der Erwerber mit einer Zahlung von wenigstens € 43.000,00 im Zahlungsverzug. Hierbei handele es sich um einen erheblichen Betrag, auch unter Berücksichtigung der Zuvielforderung. 

(KG, Urteil vom 07.05.2019 - 21 U 139/18)