Bauträgervertrag: Haben Bauherren ein Recht auf Eigenleistungen und Kaufpreisminderung?

Viele Familien träumen vom eigenen Haus. Am beliebtesten sind Neubauten zum Festpreis vom Bauträger. Ist die Traumimmobilie dann endlich gefunden und der Zuschlag vom Bauträger erteilt, wollen viele künftige Bauherren keine Zeit verlieren und lassen schnellstens den Bauträgervertrag beurkunden. Schließlich steigen die Baupreise derzeit rasant und das Interesse daran, sich ein Haus noch zu aktuellen Baupreisen zu sichern, ist groß. Viele Bauherren stellen sich dann aber oft erst nach dem Beurkundungstermin wichtige Fragen, die besser vor Vertragsschluss hätten bedacht werden sollen. So zum Beispiel die Frage, ob die Erbringung von Eigenleistungen auch beim Bauträgervertrag gestattet ist und sich dementsprechend der vereinbarte Kaufpreis für das Haus nachträglich mindern lässt.

Haben Bauherren ein Recht auf Eigenleistungen?

Welche Leistungen der Bauträger zu erbringen hat und welche Vergütung er dafür erhält, regelt der Bauträgervertrag einschließlich der in Bezug genommenen Bau- und Leistungsbeschreibung. Der Bauträger ist verpflichtet, die vereinbarten Leistungen vollständig und mangelfrei zu erbringen. Dementsprechend ist es aber auch die Pflicht der Bauherren, die vereinbarten Bauleistungen abzunehmen. Sind weder im Bauträgervertrag oder Kaufvertrag noch in der Bau- und Leistungsbeschreibung Eigenleistungen der Bauherren vorgesehen, haben Bauherren grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Bauträger nachträglich gewünschten Eigenleistungen zustimmt. Bauherren sind in diesem Fall vom guten Willen des Bauträgers abhängig, können eine Zustimmung zu Eigenleistungen aber nicht erzwingen. 

Der Wunsch nach Vornahme einzelner Leistungen oder Gewerke in Eigenleistung fällt rechtlich unter die Kategorie Sonderwünsche. Nur wenn sich der Bauträger mit solchen Sonderwünschen bereits im Vertrag oder freiwillig nachträglich einverstanden erklärt, dürfen Bauherren Sonderwünsche mit den am Bau beteiligten Handwerkern oder externen Bauunternehmen direkt abwickeln. Ist von Bauherren also beabsichtigt, einzelne Gewerke in Eigenleistung zu erbringen, um Kosten beim Hausbau zu sparen, muss dies bereits vor der Beurkundung des Bauträgervertrages bedacht und dann vertraglich auch wirksam und sinnvoll im Kaufvertrag festgehalten werden.

Verringert sich bei der Erbringung von Eigenleistungen der Kaufpreis?

Wenn der Bauträger bereits vertraglich der Erbringung von bestimmten Eigenleistungen zugestimmt hat, sollte dies bereits beim vertraglich vereinbarten Kaufpreis berücksichtigt werden. Schließlich wirkt sich ein niedrigerer Kaufpreis auch bei der Grunderwerbsteuer günstig aus.

Akzeptiert der Bauträger freiwillig oder aufgrund einer im Vertrag bereits vorgesehenen allgemeinen Klausel spätere Eigenleistungen während des Baus und entfallen dadurch ganze Gewerke oder Leistungen (z.B. die Maler- oder Tapezierarbeiten), resultiert daraus ein verminderter Kaufpreis. Der Bauträger ist dann grundsätzlich verpflichtet, die Kaufpreiszahlungsraten entsprechend anzupassen. Maßgeblich sind aber auch hier immer die konkreten kaufvertraglichen Vereinbarungen im Einzelfall. Bauherren sollten hierbei schließlich auch bedenken, dass die aus der Erbringung von Eigenleistungen resultierende Kaufpreisminderung regelmäßig auch mit der finanzierenden Bank abzustimmen ist.

Unser Rat: Keine voreilige Beurkundung

Beabsichtigen Sie in Kürze ein Haus oder eine Wohnung vom Bauträgervertrag zu erwerben und benötigen Sie Unterstützung bei der Vertragsgestaltung? Wir sind Ihre kompetenten Ansprechpartner bei allen Fragen rund um Immobilienkaufverträge, nachteilige Klauseln und Haftungsfallen. Bauträger beauftragen in der Regel ihren Hausnotar mit der Vertragsgestaltung, weshalb typischerweise vordergründig die Interessen des Bauträgers berücksichtigt sind. Der Notar hat hier grundsätzlich keine beratende Funktion und ist nicht verpflichtet, Bauherren vor nachteiligen Klauseln und Haftungsfallen zu bewahren. Dafür sollte stets ein Anwalt vom Bauherr hinzugezogen werden. 

Wenn Eigenleistungen beabsichtigt sind, sollte stets vor der Beurkundung der Bauträgervertrag nach den Wünschen des Bauherren angepasst werden, da Bauträgerverträge üblicherweise keine oder nur ganz wenige Eigenleistungen vorsehen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.