Bei welchem Mietrückstand kann der Vermieter fristlos kündigen?

Die Frage ist für Vermieter und Mieter gleichermaßen bedeutsam. Zum einen muss der Vermieter sich immer fragen, ob er sich vom Mieter weiter vertrösten lässt. Mit jedem weiteren Monat, der ins Land geht, entsteht ein Anspruch auf eine weitere Miete, der bei fehlender Zahlungsfähigkeit oder Zahlungswilligkeit des Mieters offenbleibt und zu einem Anwachsen der Rückstände führt. 

Umgekehrt können sich auch beim Mieter vorübergehende Zahlungsengpässe ergeben, wie beispielsweise bei einer eingetretenen Arbeitslosigkeit oder anderweitigen Einkommenseinbußen.

Die Rückstände, die zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter berechtigen, sind in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es gibt 2 verschiedene Fälle:

1. Der Mieter ist für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug

oder:

2. Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Bis hierher gilt die Vorschrift sowohl für Mietverhältnisse über Wohnraum als auch für Mietverhältnisse über Gewerberaum. 

Für Wohnraummietverhältnisse wird Fall 1 durch § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB noch dahingehend konkretisiert, dass der rückständige Teil der Miete dann als erheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. 

Im Klartext bedeutet dies bei einer Monatsmiete von 500,00 €:

Fall 1 liegt vor, wenn der Mieter beispielsweise die Miete im Januar vollständig bezahlt hat, im Februar allerdings nur 499,00 € statt 500,00 € bezahlen konnte. Dann befindet der Mieter sich nämlich mit der Januarmiete von vollen 500,00 € und bei der Februarmiete mit einem weiteren Euro in Verzug. Dies ist mehr als 1 Monatsmiete (501,00 € Schulden gegenüber 500,00 € Miete). Das Ganze noch einmal in Zahlen:

• Rückstand Januar                                    500,00 €

• Rückstand Februar                                     1,00 €

Summe                                                          501,00 € > 500,00 € Monatsmiete á 500,00 €

Fall 2 dagegen ist einschlägig, wenn der Mieter die Januarmiete nicht bezahlt hat, die Februarmiete dagegen wieder entrichten konnte, während er im März aufgrund eines Zahlungsengpasses wiederum die volle Miete schuldig bleibt. Für Fall 1 fehlt es nämlich an der Voraussetzung „zwei aufeinanderfolgende Termine“. Da hier ein Zeitraum vorliegt, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt (nämlich 3 Termine Januar, Februar, März) und der Mieter ist mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für 2 Monate erreicht, kann der Vermieter fristlos kündigen. Das Ganze wiederum in Zahlen:

• Rückstand Januar                                     500,00 €

• Rückstand Februar                                      0,00 €

• Rückstand März                                      500,00 €
  
  

Summe                                                       1000,00 € = 2 Monatsmieten á 500,00 €

Damit liegen jeweils die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vor.

In diesem Zusammenhang ist noch zu beachten, dass der Widerspruch des Mieters gegen eine Kündigung nur dann überhaupt Erfolgsaussichten haben kann, wenn nicht ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies bedeutet, dass der Mieter sich bei einer fristlosen Kündigung auch nicht erfolgversprechend auf das Vorliegen eines Härtefalls berufen kann.