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Beim Alter darf man ruhig mal schummeln – nicht aber, wenn es um Häuser geht!

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Die Frage des genauen Baujahrs eines Gebäudes ist nicht nur für die Immobilienbewertung oder z.B. die Wohngebäudeversicherung von Bedeutung. Zwar wird in aller Regel der Käufer eines Bestandsobjekts dieses besichtigt haben und sich demnach vor Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrags eine Vorstellung vom Zustand und Gebäudealter gemacht haben. 

Dennoch ist seitens des Verkäufers der genauen Altersangabe größte Aufmerksamkeit zu widmen: Denn wie das OLG Hamm in seiner Entscheidung vom 02.03.2017 herausgestellt hat, besteht im Falle einer unrichtigen Angabe zum Baujahr im notariellen Vertrag nicht nur etwa ein Anspruch auf Anpassung bzw. Minderung des Kaufpreises, wie man vielleicht denken könnte. Vielmehr, so das OLG Hamm, stelle sich die Angabe zum Baujahr als vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache dar. Eine solche (ausdrückliche) Beschaffenheitsvereinbarung werde deshalb nicht von den typischerweise in Grundstückskaufverträgen enthaltenen pauschalen Klauseln zum Mangel- bzw. Gewährleistungsausschluss umfasst. Denn ein solcher Haftungsausschluss solle nicht für das Fehlen einer vereinbarten Beschaffenheit sondern nur für solche Mängel gelten, die darin bestehen, dass die Kaufsache sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eigne.

Im konkreten Fall entschied das OLG, dass auch die unrichtige Altersangabe eine erhebliche Pflichtverletzung darstelle, weshalb die Rückabwicklung des Kaufvertrags gerechtfertigt sei. Denn die Käufer hätten sich darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des im Vertrag vereinbarten Baujahrs entspreche. Zudem wirke sich die Abweichung von 2 Jahren auch in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks aus.

OLG Hamm, Urteil vom 02.03.2017 Az. 22 U 82/16

RA Michael Kurtztisch

Fachanwalt für Bau – und Architektenrecht

Frankfurt am Main


Rechtstipp vom 31.03.2017

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