Betriebskostenabrechnung muss nicht allen Mietern zugehen

Wenn mehrere Mieter eine Wohnung anmieten, stellt sich die Frage, ob allen Mietern die Betriebskostenabrechnung zugehen muss. Ursprünglich wurde in der Rechtsprechung vertreten, dass eine Betriebskostenabrechnung bei Mietermehrheit gegenüber allen Mietern erklärt werden muss. Wenn dies nicht der Fall ist, sei die Abrechnung unwirksam (vgl. Landgericht Berlin, Hinweis nach § 522 Abs. 2 ZPO vom 14. Juli 2009, Az.: 63 S 280/09).

Der Zugang an einen Mieter sollte nur ausreichen, wenn im Mietvertrag eine gegenseitige Empfangsvollmacht der Mieter für Erklärungen des Vermieters enthalten ist. Diese Folge sollte allerdings nur eintreten, wenn alle Mietmieter als Adressaten angeführt werden.

Nunmehr hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 28. April 2010 (Az.: VIII ZR 263/09) klargestellt, dass bei Mietermehrheit die Betriebskostenabrechnung nur dem auf Nachzahlung in Anspruch genommenen Mieter zugehen muss. Das Gericht begründet dies damit, dass mehrere Personen auf Mieterseite für die Mietforderungen einschließlich der Betriebs- und Heizkosten als Gesamtschuldner haften. Der Vermieter sei nicht gehindert, die Nebenkostenabrechnung nur einem Mieter mitzuteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des ausgewiesenen Nachzahlungsbetrages in Anspruch zu nehmen. Denn die Übermittlung der Nebenkostenabrechnung diene nur der Fälligstellung der Nachzahlungsforderung. Diese muss nicht gegenüber allen Gesamtschuldnern einheitlich erfolgen. Vielmehr kann der Vermieter nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch nehmen (§ 421 S. 1 BGB).

Unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung ist aber darauf hinzuweisen, dass dann nur der Mieter auf Nachzahlung in Anspruch genommen werden kann, dem die Betriebskostenabrechnung zugegangen ist. Denn die Nachforderung wurde dem Mieter, dem keine Abrechnung zugestellt wurde, nicht fällig gestellt. Vermietern ist daher zu raten, die Betriebskostenabrechnung allen Mietern zu übersenden. Nur so kann von allen Mietern eine etwaige Nachzahlung gefordert werden.

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