BGH: Schadensersatz mangels Hinweis auf Zinsanstieg bei Vorausdarlehen zur Finanzierung der Eigentum

Erwerber von Eigentumswohnungen werden häufig mit verlockenden Finanzierungsangeboten durch Anlagevermittler und -berater zum Kauf einer Eigentumswohnung ohne Eigenkapital animiert. Die Finanzierung soll dabei über zwei hintereinander geschaltete Bausparverträge, durch die das Bankdarlehen abgelöst werden soll, erfolgen (sog. Dortmunder-Modell).

Problematisch an diesem Modell ist jedoch, dass der Darlehenszins regelmäßig nicht für den gesamten Zeitraum der Laufzeit des Darlehens festgeschrieben ist. Teilweise endet die Festschreibung  noch vor der Zuteilung des ersten Bausparvertrages, teilweise nach Zuteilung der ersten Bausparsumme. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist kommt häufig das „böse Erwachen". Der „neue" Zins ist erheblich höher, als der bislang festgeschriebene Zinssatz, mit der Folge, dass die monatliche finanzielle Belastung des Erwerbers - für diesen unerwartet - steigt.

Nicht selten kann dies dazu führen, dass die Immobilie nicht gehalten werden kann, da der Erwerber die monatlichen Zahlungen nicht mehr erbringen kann. Die Erhöhung des Darlehenszinses ergibt sich in vielen Fällen dadurch, dass der anfängliche Zinssatz „subventioniert"  ist und demnach unter dem marktüblichen Zins liegt. Diese Tatsache wird vielen Erwerbern anlässlich der Beratung ebenso vorenthalten, wie der Hinweis auf ein mögliches Ansteigen des Zinssatzes nach Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist.

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 17.01.2008 (BGH, Beschluss v. 17.01.2008 - V ZR 92/07) seine bisherige Rechtsprechung bestätigt und nochmals deutlich gemacht, dass der Erwerber bei der Beratung über eine etwaige Subventionierung des festgeschriebenen Zinses aufmerksam gemacht werden muss. Wird der Erwerber nicht darüber aufgeklärt, dass es sich bei dem festgeschriebenen Zins, um einen subventionierten Zins handelt, dann darf er davon ausgehen, dass es sich um einen marktüblichen Zins handelt. Insofern macht er unzutreffende Tatsachen zur Grundlage seiner Anlageentscheidung, die er bei zutreffender Kenntnis unter Umständen nicht getroffen hätte.

Anlässlich der Beratung ist er deshalb gerade auch auf den Umstand hinzuweisen, dass sich nach Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist ein höherer, an die Marktgegebenheiten angepasster Zins ergeben und damit die monatliche Belastung des Erwerbers steigen kann. Fehlt ein solcher Hinweis, so begründet dies eine Pflicht zum Ersatz des dem Erwerber hieraus entstandenen Schadens, da der Erwerber über den monatlichen Eigenaufwand, der sich aus dem Erwerb einer solchen Immobilie ergibt, zutreffend aufzuklären ist. Dies stellt das Kernstück jeder Anlageberatung dar. Der Käufer soll sich, so der BGH, vor der Beratung darüber klar werden, ob er mit seinen finanziellen Mitteln in der Lage ist, die Immobilie zu erwerben und behalten zu können. Ist der Erwerber anlässlich der Beratung nicht auf ein Ansteigen des Zinssatzes nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hingewiesen worden, so kann im Falle einer solchen Falschberatung grundsätzlich die Rückabwicklung des Wohnungskaufs sowie Ersatz des weitergehenden Vermögensschadens verlangen.