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BGH zu Mischmietverhältnissen: Im Zweifel immer Wohnraummiete

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Werden Räume sowohl zum Wohnen als auch zum Arbeiten gemietet, unterliegt der gesamte Vertrag einheitlich entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht. Wie ist zu entscheiden? Der Bundesgerichtshof gibt in Zweifelsfällen dem Wohnraummietrecht den Vorzug. Auf diese wichtige Entscheidung weist Anton Bernhard Hilbert, Waldshut-Tiengen, hin.

Worüber war zu entscheiden?

Die Mieter hatten ein mehrstöckiges Haus in Berlin gemietet. Laut Mietvertrag vom 20.06.2006 durften sie im Erdgeschoss eine Hypnosepraxis betreiben. Das Obergeschoss diente als Wohnung. Die Flächen für die Hypnosepraxis und für Wohnzwecke waren gleich groß. Mit der Hypnosepraxis verdienten die Mieter ihren Lebensunterhalt.

Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen zum 30. September 2012. Die Wirksamkeit der Kündigung hing davon ab, ob es sich um ein Gewerberaum-Mietverhältnis (Kündigung wirksam) oder um ein Wohnraummietverhältnis (Kündigung unwirksam) handelt. Das Landgericht Berlin als erste Instanz nahm an, es handele sich um ein Wohnraummietverhältnis und wies die Räumungsklage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig ab. Auch vor dem (zuständigen) Amtsgericht hätte die Klage dann keine Chance gehabt, weil die Kündigung von Wohnraum nur dann wirksam ist, wenn ein in der Kündigung angegebener Kündigungsgrund besteht.

Das Kammergericht Berlin als Berufungsgericht gab den Vermietern Recht und verurteilte die Mieter zur Räumung. Die Flächen für Wohnzwecke und Praxis seien gleich groß. Daraus lasse sich eine Entscheidung zugunsten der gewerblichen oder der Wohnraumnutzung nicht ableiten.

Ausschlaggebend sei, dass die Mieter in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Da somit die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für die Kündigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse nicht erforderlich.

Der achte Senat des Bundesgerichtshofs bestätigt in seiner Entscheidung vom 9. Juli 2014 (VIII ZR 376/13) zunächst, dass ein einheitlich abgeschlossener Mietvertrag nicht in einen gewerblichen Teil und in einen wohnraumrechtlichen Teil aufgespaltet werden dürfe. Die Parteien hätten mit der Verwendung eines Vertrages gezeigt, dass sie das Mietverhältnis insgesamt einheitlich beurteilt haben wollten. Richtig sei auch, dass für die rechtliche Einordnung auf den überwiegenden Vertragszweck im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgestellt werden müsse.

Falsch sei es aber, dem Umstand maßgebende Bedeutung zuzumessen, dass die Mieter mit der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt verdienten. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stelle kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es bestünde kein allgemeiner Erfahrungssatz dahingehend, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung habe. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten solle, lasse sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukomme, in Einklang bringen.

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung seien vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen könne.

Lasse sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, seien vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraumieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen. 

Die Entscheidung hat für die Einordnung von Mischmietverhältnissen besondere Bedeutung. Allein schon die Verwendung eines Formulars für Wohnraumietverhältnisse dürfte dazu führen, dass die besonderen Schutzvorschriften für Wohnraum anzuwenden sind. Nur dort, wo die gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzung eindeutig den Vorrang hat, werden die Gerichte auch künftig auf die Anwendung einengender Schutzvorschriften verzichten. Im Zweifelsfall gilt Wohnraummietrecht.

Nur die Sache ist verloren, die man aufgibt. 


Rechtstipp vom 11.07.2014
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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