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BVerfG: Bestellerprinzip ist verfassungsgemäß

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Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 hatte die Bundesregierung u.a. das sog. Bestellerprinzip eingeführt, nach dem ein Immobilienmakler bei der Vermittlung von Wohnraum (und gemeinsam vermieteten Wohn- und Geschäftsräumen) nur dann von dem Mieter eine Provision verlangen kann, wenn er von diesem allein – und nicht zuvor vom Vermieter – mit der Vermittlung des Mietvertrags beauftragt worden war. Gegen das Gesetz hatten 2 Immobilienmakler und ein Mieter als potentieller Vertragspartner Verfassungsbeschwerde eingelegt, über die das BVerfG am 29.06.2016 entschieden hat (Beschluss vom 29.06.2016, Az. 1 BvR 1015/16).

Die Beschwerdeführer zu 1.) und 2.) – die Immobilienmakler – hatten mit ihrer Verfassungsbeschwerde eine Reihe von Mängeln, sowohl formeller als auch materieller Art, gerügt. So sollte ihrer Ansicht nach das Gesetz schon nicht verfassungsgemäß zustande gekommen sein, weil der Bund ihrer Ansicht nach keine Gesetzgebungskompetenz für den Regelungsbereich habe und das Gesetz nicht als Einspruchsgesetz habe konzipieren dürfen, weil es insgesamt zustimmungspflichtig durch den Bundesrat sei. In materieller Hinsicht rügten sie die Verletzung der Grundrechte aus Art. 2 Abs. 1 GG (Allgemeine Handlungsfreiheit), Art. 3 Abs. 1 GG (Gleichbehandlungsgrundsatz), Art. 12 Abs. 1 GG (Berufsfreiheit) und Art. 14 Abs. 1 GG (Eigentumsschutz).

Der Beschwerdeführer zu 3.) rügte die Verletzung seiner Vertragsfreiheit.

Das Bundesverfassungsgericht hat sich in seiner Entscheidung im Wesentlichen mit der Einschränkung der Berufsfreiheit der Beschwerdeführer zu 1.) und 2.) beschäftigt und nach umfassender Abwägung der sozialpolitischen Ziele des Gesetzes und der Einschränkungen, die daraus für Immobilienmakler folgen, entschieden, dass die Beschwerdeführer nicht in ihren Grundrechten verletzt werden.

Zwar erkannte das Gericht an, dass die Makler in ihrer beruflichen Tätigkeit durch die zu erwartenden verminderten Einnahmen (stark) beeinträchtigt sein werden, dies werde jedoch durch die sozialpolitischen Ziele des Gesetzes aufgewogen. So sei festzustellen, dass potentielle Mieter durch die Einschaltung des Maklers, der nur im Interesse des Vermieters eingeschaltet wird, nicht unerheblich finanziell belastet werden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass bislang ein Preiswettbewerb nicht stattgefunden hat. Der Vermieter hat in der Regel die maximal zulässige Maklercourtage akzeptiert, weil er sie wirtschaftlich nicht tragen musste, wohingegen der potentielle Mieter als finanziell Belasteter auf die Preisfindung keinen Einfluss nehmen konnte. Hierin habe der Gesetzgeber einen regelungsbedürftigen Missstand sehen dürfen. Die konkret vorgenommenen Regelungen belasten den Makler nun nicht so schwer, als dass sein Grundrecht der Berufsfreiheit eine andere Regelung zwingend verlange.

Bezüglich des Beschwerdeführers zu 3.) sah das Gericht schon keine Beschwer, weshalb es die Verfassungsbeschwerde aus formalen Gründen verworfen hat.

Damit dürfte für den Berufsstand der Immobilienmakler jedenfalls vorerst ein wichtiger Geschäftszweig weggebrochen sein, weil auch nach den Prognosen des Gesetzgebers nicht zu erwarten ist, dass die Wohnungseigentümer zukünftig in auch nur ansatzweise ähnlichem Umfang Aufträge zur Vermittlung von Wohnimmobilien vergeben werden. Und selbst diejenigen, die noch Auftrage verteilen, werden zukünftig die dafür geschuldete Gegenleistung von maximal 2 Nettokaltmieten hinterfragen und herunterhandeln wollen. Insofern werden viele, insbesondere kleinere Immobilienmakler gezwungen sein, auf andere Marktsegmente auszuweichen und weitere Dienstleistungen anzubieten.

RA Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht


Rechtstipp aus den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Maklerrecht

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