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Das neue Bauvertragsrecht und das Problem mit der Baubeschreibung

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Das neue Bauvertragsrecht, seit Januar 2018 in Kraft, bringt Bauherren einige Vorteile. Darunter das Recht auf eine sog. Baubeschreibung. Die Baubeschreibung gibt Aufschluss darüber, wie das Haus konstruiert ist, welche Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude hat, wie es technisch ausgestattet wird, welches Heizsystem geplant ist, welches Brandschutz- und Energiekonzept geplant ist und vieles mehr (siehe §§ 650i, 650j, 650k BGB und Art. 249 EGBGB).

Weiterhin ist nunmehr die Nennung eines verbindlichen Fertigstellungstermins in der Baubeschreibung Pflicht. Steht der Baubeginn noch nicht fest, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahme angegeben werden. Nur so bekommen Bauherren Planungssicherheit um Finanzierung, Umzug und Wohnungskündigung zu organisieren.

Die Baubeschreibung ist vor Vertragsschluss zu übergeben, damit Bauherren die Möglichkeit erhalten sollen, mehrere Angebote unterschiedlicher Schlüsselfertigfirmenobjektiv einzuholen und sodann sorgsam im Hinblick auf Qualität und Preis vergleichen zu können, bevor sie sich vertraglich binden. Auch erhält der Bauherr die Chance, die ihm angebotene Leistung von einem Dritten, z. B. einem Sachverständigen, prüfen zu lassen. Alle privaten Bauherren haben Anspruch auf diese Baubeschreibung.

Eine Besonderheit gibt es allerdings: Während die vor Vertragsschluss übergebene Baubeschreibung beim Hausbau i. d. R. automatisch Bestandteil des Bauvertrags wird, muss sie im Bauträgervertrag im notariellen Vertrag beurkundet werden. Daher muss der Bauherr beim Notartermin genau aufpassen, das zum einen alles aus der Baubeschreibung beurkundet wird, was in den vorherigen Verhandlungen thematisiert wurde und ob sich im Vergleich zu davor oder auch dem Exposé Änderungen ergeben, die vorher nicht angezeigt wurden.

Diese Pflicht zur Baubeschreibung entfällt nur, wenn der Bauherr oder ein von ihm Beauftragter, z. B. ein Architekt, die wesentlichen Planungsvorgaben für das Projekterstellt.

Jedoch zeigt sich in der Praxis, dass die Baubeschreibungen nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. So fehlen in vielen Baubeschreibungen konkrete Angaben zu den einzelnen Gewerken. Dies kann aber enorme Auswirkungen haben. Unterbleibt z. B. eine Angabe zum Fertigstellungszeitpunkt, hat der Unternehmer im Zweifel alsbald nach Vertragsschluss mit den Arbeiten zu beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen. Erhebliche praktische Probleme können sich dann stellen.

Sollten Bauherren Zweifel haben, ob die vom Unternehmer übergebene Baubeschreibung den neuen Regelungen entspricht, empfiehlt es sich, rechtlichen Rat im Vorfeld einzuholen.


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