Die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr ist nicht wirksam

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 2016 bestehen erhebliche Bedenken dagegen, dass sich Immobilienmakler im Zusammenhang mit einer Vermittlungstätigkeit eine Reservierungsgebühr versprechen lassen dürfen.

Der Ausgangsstreit

Das Gericht entscheidet in einem Verfahren nach dem Gesetz über Unterlassungsklagen bei Verbraucherrechts- und anderen Verstößen (UKlaG). Kläger ist eine nach § 3 UKlaG anspruchsberechtigte Stelle (Verbraucherschutzzentrale oder eine ähnliche Organisation). Die Klage richtet sich gegen eine Immobilienmaklerin mit dem Ziel, feststellen zu lassen, dass eine von der Maklerin verwendete Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam ist.

Die Maklerin hat in der Vergangenheit mit Verbrauchern Reservierungsvereinbarungen abgeschlossen, wenn diese sich für eine zu vermittelnde Immobilie interessieren. In dieser Vereinbarung lässt sich die Maklerin eine „Reservierungsgebühr“ versprechen. Wird später der Kaufvertrag abgeschlossen und die Maklerprovision für die Vermittlung fällig, wird dann, wie üblich, die Reservierungsgebühr auf die Maklerprovision angerechnet. Wenn kein Kaufvertrag zustande kommt, verbleibt die Reservierungsgebühr bei der Maklerin. Der Kläger meint, dass eine solche Reservierungsgebühr als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam ist, da entgegen der gesetzlichen Konzeption des Maklerrechts ein erfolgsunabhängiges Maklerhonorar vereinbart wird. Die Maklerin vertritt die Ansicht, dass die Reservierungsvereinbarung unabhängig von der späteren Maklertätigkeit ist. Als Hauptleistung unterliege die Reservierungsgebühr nicht der Inhaltsprüfung gem. § 307 Abs. 3 S. 1 BGB.

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte dem Kläger Recht gegeben.

Die Entscheidung

Das Landgericht bestätigt die Entscheidung des Amtsgerichts und weist die Berufung zurück.

Die Reservierungsvereinbarung ist keine Hauptleistung, so das Landgericht. Zumindest in dem hier entschiedenen Fall wurde die Reservierungsvereinbarung im Zusammenhang mit einem Maklervertrag abgeschlossen. Es handele sich daher um eine den Maklervertrag begleitende Vereinbarung. Dies ergibt sich auch daraus, dass die Reservierungsgebühr bei Abschluss eines Kaufvertrages erstattet bzw. auf die dann fällige Maklergebühr verrechnet wird.

Die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr benachteiligt den Maklerkunden unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB). Eine solche unangemessene Benachteiligung wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter anderem dann bejaht, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen. Die Unangemessenheit ist zu verneinen, wenn die Benachteiligung des Vertragspartners durch zumindest gleichwertige Interessen des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 12.06.2001 – XI ZR 274/00).

Die Interessen des Maklerkunden werden durch die Reservierungsvereinbarung nicht berücksichtigt, denn für den Maklerkunden ergebe sich aus der entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung kein nennenswerter Vorteil. Vielmehr erlangt die Maklerin, die ja zunächst für die Verkäuferseite tätig ist, zusätzlich eine von dem Abschluss des Kaufvertrags unabhängige weitere Vergütung von der Käuferseite. Dies weicht erheblich von dem wesentlichen Grundgedanken des Maklerrechts ab, dass der Makler grundsätzlich nur im Erfolgsfall eine Vergütung erhalten soll. Schließlich sei für den Maklerkunden überhaupt nicht sichergestellt, dass er das reservierte Objekt dann auch erwerben kann. Denn der Verkäufer habe weiter die Möglichkeit, selbst wenn er einen Makleralleinauftrag vereinbart hat, unabhängig von der Maklerin mit einem Dritten einen Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Es sei auch unangemessen, dass die Maklerin die Reservierungsgebühr selbst dann behalten darf, wenn das Scheitern des Vertragsschlusses nicht durch den Maklerkunden zu vertreten ist und dass dem Maklerkunden der Nachweis abgeschnitten wird, dass der Maklerin ein geringerer Aufwand entstanden ist.

Praxistipp

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin wird auf eine Vielzahl von Reservierungsvereinbarungen anwendbar sein. Maklerkunden, die eine Reservierungsgebühr geleistet haben und deren Kaufvertrag dann aber nicht zustande gekommen ist, haben nach dem Urteil des Landgerichts gute Chancen, ihre Reservierungsgebühr von dem Makler zurückzuerhalten.