Eigenbedarfskündigung ist aussichtslos, wenn die Bedarfsperson nicht “identifizierbar” ist.

In zwei Fällen hat das Landgericht Berlin am 14.02.2023 entschieden, dass sowohl die falsche Angabe des Nachnamens, als auch das Verschweigen des Namens der Bedarfsperson zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führen kann.

Wenn Sie wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, sollten Sie so genau wie möglich und so sorgfältig wie möglich die Kündigung verfassen, weil Sie nachträglich nichts ändern können. 

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB sind andere Gründe als in der Kündigung angegeben, nur dann zu berücksichtigen, soweit sie nachträglich entstanden sind. Ein Nachschieben von Gründen im Prozess scheidet damit aus, solange es sich nicht nur um eine Konkretisierung der bereits angegebenen Begründung handelt.

1.

Im Fall des LG Berlin, Beschluss vom 14.2.2023 ( AZ: 67 S 5/23) geht es um einen falschen Nachnamen in der Eigenbedarfskündigung.

In der Eigenbedarfskündigung muss die Bedarfsperson genau benannt werden. Ein vollständig falscher Nachname der Bedarfsperson macht die Kündigung wegen Verstoßes gegen Paragraph 573 Abs. 3 BGB unwirksam. Die Identifizierbarkeit einer Person ist das Wesen des Begründungserfordernisses. Nur bei richtiger Bezeichnung der Bedarfsperson  ist der  Mieter in der Lage, seine Verteidigungsmöglichkeiten zu prüfen.

Bei falschem Nachnamen sei die Person nicht identifizierbar. Das führte zur unheilbaren Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. 

Unstrittig ist, dass eine nachträgliche Änderung der Kündigungsbegründung oder die Auswechslung einer Bedarfs Person nicht in Betracht kommt.

2.

Die Eigenbedarfskündigung für mehrere namentlich unbenannte Kinder ist ebenso unwirksam (LG Berlin, Aktenzeichen: 67 S  288 / 22).

In diesem Fall hat der Vermieter insgesamt vier Kinder und er begründete den Eigenbedarf mit der künftigen Nutzung seiner Wohnung durch zwei Kinder, die jeweils 1994 geboren wurden und im Ausland studieren. Die Kinder wurden jedoch  in der Kündigungsbegründung nicht namentlich benannt.

Auch in diesem Fall wies das Landgericht Berlin die Klage wegen Unbegründetheit zurück. Die Begründungserfordernisse des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB seien nicht erfüllt. Der Zweck der Begründung besteht darin, dem Mieter zu einem möglichst frühen Zeitpunkt Klarheit darüber zu verschaffen, ob er sich gegen die Kündigung zur Wehr setzen soll oder nicht. Seine Interessen kann er nur dann beurteilen, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und aus anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und deren Interesse an der Wohnung darzulegen. Da in der Kündigung die Bedarfpersonen nicht ausreichend identifizierbar sind, könne der Mieter nicht beurteilen, ob es Sinn macht, gegen die Kündigung vorzugehen. Die Bedarfspersonen also die benannten Kinder hätten namentlich benannt oder sonst näher bezeichnet werden müssen. 

Es gibt jedoch andere Urteile, die besagen, dass die namentliche Nennung nicht unbedingt erforderlich ist . In diesem Fall jedoch war die Angabe : “Zwei Kinder, die im Ausland studieren und jeweils 1994 geboren wären” nicht ausreichend, weil der Vermieter insgesamt 4 Kinder hat. 

Meine Empfehlung für Vermieter 

Ich kann Ihnen daher nur empfehlen, die Eigenbedarfskündigung sehr sorgfältig zu begründen. Schreiben Sie lieber ein bisschen mehr, beschreiben Sie die Bedarfsperson so ausführlich wie möglich und sparen Sie ebenso wenig bei der Angabe des Kündigungsgrundes, warum und weshalb die Bedarfsperson genau diese Wohnung benötigt. In einem Fall ist es mir passiert, dass die Eigenbedarfskündigung meiner Mandantin zurückgewiesen wurde, weil ihr Sohn die Wohnung nicht genau kannte und nicht über den Zuschnitt der Wohnung Bescheid wusste. 

Es gibt daher keine allgemeingültige Richtlinie, wann die Begründung einer Eigenbedarfskündigung ausreichend ist oder nicht. Die Richter entscheiden mal so und mal so, meiner Erfahrung nach.