Erleichterungen bei Betriebskostenabrechnung für Vermieter

Häufig entsteht zwischen Vermietern und Mietern Streit über die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, insbesondere wenn sich hieraus eine Nachzahlung für die Mieter ergibt.

Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen beschäftigen daher häufig die Gerichte. Nach bisheriger Rechtsprechung u.a. des Bundesgerichtshofs (BGH) galten sehr strenge Regeln für die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung.

Insbesondere forderten die Gerichte im Regelfall dass sich aus dem zugrunde liegenden Mietvertrag, insbesondere bei Verwendung von Formularmietverträgen eindeutig und unmissverständlich ersehen lässt, welche einzelnen Arten der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen.

Im Regelfall war daher erforderlich im Mietvertrag eine Auflistung der im einzelnen umzulegenden Betriebskosten mit aufzunehmen bzw. im Mietvertrag Bezug zu nehmen auf eine beigefügte Anlage, aus der sich die Betriebskosten im Einzelnen ersehen lassen.

Hier hat der Bundesgerichtshof nunmehr dieser strengen Rechtsprechung eine Absage erteilt und in einem neuen Urteil (BGH) vom 10.02.2016 (Aktenzeichen VIII ZR 137/15) entschieden, dass es auch in Formularmietverträgen ausreicht, wenn generell eine Regelung getroffen ist, dass „sämtliche Betriebskosten“ umgelegt werden.

Nach nunmehriger Auffassung des BGH ist der Begriff der „Betriebskosten“ zwischenzeitlich so allgemein geläufig und bekannt, dass aufgrund der seit vielen Jahrzehnten geläufigen Definition es nicht mehr der Aufzählung einzelner Betriebskosten in einem Vertrag bedarf sondern die pauschale Bezugnahme auf „sämtliche Betriebskosten“ genügt.

In einer weiteren Entscheidung hat der BGH auch Erleichterungen für die formale Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung geschaffen.

Bislang forderte die überwiegende Rechtsprechung, insbesondere auch des BGH, dass jeder einzelne Rechenschritt, der ausgehend von den Gesamtkosten für das Anwesen letztlich zu dem auf den Mieter entfallenden Kostenanteil führt, aus der Betriebskostenabrechnung selbst im Einzelnen ersichtlich und nachvollziehbar dargestellt ist.

Auch hier erleichtert der BGH in seiner nunmehrigen Rechtsprechung die Anforderungen für eine wirksame Betriebskostenabrechnung und stellt klar, dass nicht bereits das Fehlen eines einzelnen Rechenschrittes innerhalb einer Betriebskostenabrechnung zu einer formalen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führt (BGH-Urteil vom 20.01.2016, Aktenzeichen VIII ZR 93/15, zuvor bereits Urteil vom 02.04.2014 VIII ZR 201/13).

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