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Erstattung der Kosten für Investitionen des Mieters in das Mietobjekt? (Teil 2)
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Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.
In Teil 1 des Beitrags zum Thema der Kostenerstattung für Investitionen des Mieters in das Mietobjekt war ich auf die Mängelbeseitigung sowie das Wegnahmerecht eingegangen. Im zweiten Teil soll es nun um sonstige Fälle von Mieterinvestitionen gehen.
Sonstige Aufwendungen des Mieters:
Auch für andere Aufwendungen als solche zur Mängelbeseitigung, die sich nach § 536a Abs. 2 BGB richten, können Mieter Kostenerstattung vom Vermieter fordern, sofern die Voraussetzung nach § 539 Abs. 1 BGB vorliegen.
Ersatz für Aufwendungen zur Mangelbeseitigung lässt sich nach Ansicht des Bundesgerichtshofs jedenfalls nur unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB verlangen. Dazu ist eine vorherige Mahnung oder aber das Vorliegen eines speziellen Notfalls erforderlich. Ein etwaiger daneben bestehender Anspruch aus Bereicherungsrecht ist wohl allein in der Literatur Diskussionsgegenstand.
„Sonstige Aufwendungen“ des Mieters sind also Investitionen desselben in das Mietobjekt, die nicht unter den Fall der Mängelbeseitigung fallen. Dabei kann es sich um Maßnahmen handeln, die den Wert oder die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache verbessern, ohne dass sie zwingend für den Erhalt der Mietsache notwendig wären. Hier müssen enge Voraussetzungen eingehalten werden, um entsprechende Kostenerstattung verlangen zu können. Die Investitionen dürfen keine mietvertragliche Grundlage haben und müssen dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen. Dies wird allerdings in der überwiegenden Zahl der Fälle nicht so sein.
Wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt werden, kommen Ansprüche auf Kostenerstattung unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten GoA i.V.m Bereicherungsrecht nur dann in Betracht, wenn der Vermieter keinen Anspruch auf Entfernung der vom Mieter eingebrachten Sachen hat.
Falls vom Mieter eingebaute Sachen z.B. nicht ohne Beschädigung der Mietsache entfernt werden können, kommt ein Anspruch auf Ersatz des Wertzuwachses der Mietsache in Betracht.
Ersatz für nutzlose Aufwendungen des Mieters können auch gegeben sein, wenn der Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu verschulden hat.
19.8.2015
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