Fristlose Kündigung bei Gewerberaummiete – Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Warum kommt es zu fristlosen Kündigungen bei Gewerberaummieten?

Gewerberaummietverträge sind häufig langfristig angelegt und bergen besondere rechtliche Herausforderungen. Eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB ist für Vermieter ein drastisches Mittel, das nur bei gravierenden Pflichtverletzungen des Mieters gerechtfertigt ist. Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig vom 25. September 2024 (12 U 74/23) zeigt, welche Umstände eine solche Kündigung rechtfertigen können – insbesondere bei der Nutzung der Räumlichkeiten als Gastronomiebetrieb.

Welche Pflichtverletzungen können zur fristlosen Kündigung führen?

Im vorliegenden Fall ging es um einen Gastronomiebetrieb, der wiederholt gegen vertragliche Pflichten verstieß. Diese Verstöße umfassten:

• Unzureichende Fettabluftanlage: Der Mieter installierte eine Abluftanlage, die nicht die erforderliche Kapazität hatte, um die Emissionen des Betriebs zu bewältigen. Das führte nicht nur zu Geruchsbelästigungen, sondern stellte auch eine Brandgefahr dar.
• Vertragswidrige Nutzung der Außengastronomie: Obwohl nur acht Sitzplätze vereinbart waren, betrieb der Mieter eine deutlich größere Außengastronomie mit sechs Tischen und zwölf Bänken, was zu Beschwerden führte.
• Fehlender Versicherungsschutz: Der Mieter konnte keine ausreichende Betriebshaftpflichtversicherung nachweisen, obwohl diese laut Vertrag erforderlich war.
• Verkehrsprobleme durch Lieferdienst: Der umfangreiche Lieferdienst des Mieters blockierte Stellplätze, die anderen Gewerbemietern und deren Kunden zugutekommen sollten.

Wann ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt?

Laut § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eine fristlose Kündigung zulässig, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Im Urteil betonte das OLG Schleswig:

• Schwere der Pflichtverletzungen: Die Verstöße waren so gravierend, dass sie die berechtigten Interessen der Vermieterin erheblich beeinträchtigten.
• Uneinsichtigkeit des Mieters: Trotz mehrfacher Abmahnungen änderte der Mieter sein Verhalten nicht oder reagierte nur schleppend.
• Fehlende Existenzbedrohung: Der Mieter verfügte über weitere Gastronomieflächen, weshalb die Kündigung keine existenzielle Gefährdung darstellte.

Welche Folgen hat das Urteil für Mieter und Vermieter?

• Für Vermieter:

  • Das Urteil stärkt die Rechte von Vermietern, wenn Mieter wiederholt und schwerwiegend gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen.
  • Eine detaillierte Dokumentation von Pflichtverletzungen und Abmahnungen ist essenziell, um eine fristlose Kündigung rechtlich durchzusetzen.

• Für Mieter:

  • Mieter sollten die vertraglich vereinbarten Pflichten genau einhalten, insbesondere wenn es um sicherheitsrelevante Anforderungen wie Abluftanlagen oder Versicherungen geht.
  • Bei Abmahnungen ist eine schnelle und angemessene Reaktion erforderlich, um eine Eskalation zu vermeiden.

Rechtstipp:
Mieter und Vermieter sollten ihre Rechte und Pflichten im Mietvertrag klar regeln und regelmäßig überprüfen. Eine frühzeitige Kommunikation bei Konflikten kann helfen, eine fristlose Kündigung zu vermeiden. Bei Streitigkeiten empfiehlt sich rechtlicher Beistand, um mögliche Konsequenzen abzuklären.