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Gewerbemiete - Pandemiebedingte Beeinträchtigungen kein Minderungsgrund und § 313 BGB ist genau darzulegen!
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Streitgegenständlich war ein Mietverhältnis über Büro- und Werkstatträume sowie eine Hoffläche für den Ankauf und die Bewertung von Fahrzeugen. Im Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 20.04.2020 waren die Geschäftsräume aufgrund der Corona-Schutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen geschlossen. Der Mieter stellte deswegen in den Monaten April bis einschließlich Juni 2020 die Mietzahlungen ein. Der Vermieterklage hielt der Mieter entgegen, er sei aufgrund des "Lockdowns" nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet. Es läge ein Mietmangel vor, hilfsweise sei der Vertrag nach § 313 BGB anzupassen.
Das OLG Hamm folgt den Argumenten des Mieters nicht. Weder ergebe sich aus Art. 240 § 2 EGBGB ein Hinweis darauf, dass sich angesichts der Auswirkungen der Corona-Pandemie die Höhe der Miete in bestehenden Mietverträgen verändern würde, weshalb die grundsätzliche Mietzahlungspflicht auch durch Art. 240 § 7 EGBGB nicht berührt sei. Die öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung habe ferner die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht aufgehoben oder eingeschränkt. Denn die durch die Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung stehe nicht unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache in Zusammenhang. Wenngleich im Zeitraum der angeordneten Betriebsschließung eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage vorgelegen habe, rechtfertige nicht jede einschneidende Veränderung der Verhältnisse eine Vertragsanpassung. Hierfür sei vielmehr erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führe. Eine Anpassung des Vertrags müsse zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht (mehr) zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweichlich erscheinen. Die Darlegungen hierzu erachtete das OLG nicht für ausreichend.
Während in der Rechtsprechung ein Mietmangel ganz überwiegend verneint wird, ist eine Störung der Geschäftsgrundlage weitestgehend angenommen. Die sich daraus ergebenden Folgen sind jedoch uneinheitlich beurteilt. Während einige Obergerichte eine 50%-ige Mietreduzierung annehmen, stellen Andere auf alle konkreten Umstände des Einzelfalls ab.
(OLG Hamm vom 24.09.2021, 30 U 114/21 (nicht rechtskräftig)
Dr. Thomas Gutwin
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
GUTWIN WEISS Rechtsanwälte
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