Gewerbemieten mindern wegen COVID 19 und dem Wegfall der Geschäftsgrundlage

Die Bun­des­re­gie­rung hat am 13.12.2020 be­schlos­sen, dass für Ge­wer­be­miet- und Pacht­ver­hält­nis­se, die von staat­li­chen Co­vid-19 Maß­nah­men be­trof­fen sind, ge­setz­lich ver­mu­tet wird, dass er­heb­li­che (Nut­zungs-) Be­schrän­kun­gen in Fol­ge der Co­vid-19-Pan­de­mie ei­ne schwer­wie­gen­de Ver­än­de­rung der Ge­schäfts­grund­la­ge (§ 313 BGB) dar­stel­len kön­nen.

Die Mehrheit der Gerichtsentscheidungen hatte bis dahin entschieden, dass die Miet­zah­lungs­pflicht bei staat­lich an­ge­ord­ne­ten Schlie­ßun­gen im Er­geb­nis voll be­ste­hen bleibt.

Der Bundestag hat daraufhin im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) in  Artikel 240 § 7 EGBGB zur Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen folgendes neu geregelt:

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313(1) BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Ob und in welcher Höhe eine Anpassung der Miete angemessen ist, bleibt offen und muss im Einzelfall geklärt oder entschieden werden unter Beachtung der

• wirtschaftliche Lages des Unternehmens
• konkrete Umsatzeinbußen der/des Mieterin/Mieters 
• Höhe und Zeitpunkt staatlicher Förderungen und Hilfen.

Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 22.09.2020 unter AZ 3 O 4495/20) der Mieterin ein Minderungsrecht zugesprochen.

Hermann Kulzer MBA

Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht (Schwerpunkt Corona-Recht)
Fachanwalt für Insolvenzrecht (Schwerpunkt Restrukturierung, Sanierung)
Wirtschaftsmediator (Schwerpunkt Sanierungsmoderation)