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Grundsteuer vor Bundesverfassungsgericht – Verhandlung betrifft nicht nur Grundbesitzer

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Grundsteuer vor Bundesverfassungsgericht – Verhandlung betrifft nicht nur Grundbesitzer
Für die meisten Gemeinden ist die Grundsteuer eine unverzichtbare Einnahmequelle.
  • Jahrzehntealte Bemessungsgrundlagen schüren schon lange Zweifel an einer rechtmäßigen Grundsteuer
  • Das Bundesverfassungsgericht verhandelt deshalb über eine der wichtigsten Einnahmequellen für Gemeinden
  • Die Forderung der Verfassungsrichter nach einer Grundsteuerreform ist wahrscheinlich
  • Ob es dadurch zu erheblich höheren Grundsteuern kommen wird, ist noch offen

Alle privaten Grundeigentümer müssen von einigen Ausnahmen abgesehen Grundsteuer zahlen – Wohnungseigentümer inbegriffen. Und auch Mieter trifft die Grundsteuer, da Vermieter sie als Nebenkosten umlegen dürfen. Fest steht: Die Grundsteuer ist für so gut wie jeden ein Thema.

Jahrzehntealte Bewertungsgrundlagen

Dass das Grundsteuersystem veraltet ist, ist schon lange bekannt. Es basiert auf jahrzehntelang unveränderten Einheitswerten. Diese sind die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer. Zuletzt wurden die Einheitswerte für Grundstücke in Westdeutschland Anfang 1964 angepasst. In Ostdeutschland stammen die maßgeblichen Werte sogar aus dem Jahr 1935. Das ist nicht der einzige Unterschied zwischen Ost und West. Jedenfalls hat sich durch den zwischenzeitlichen Bevölkerungswandel auch bei der Bewertung von Grund und Boden vieles verändert.

Mit Blick auf die rund 35 Millionen davon betroffenen Grundstücke hielt der Bundesfinanzhof (BFH) die Bewertung für nicht mehr realistisch. Die Einheitsbewertung verstoße laut des obersten Finanzgerichts gegen den Gleichheitsgrundsatz. Deshalb stellte er sie auf den verfassungsgerichtlichen Prüfstand. Im Dezember 2014 brachte der BFH seine Bedenken über die Verfassungsmäßigkeit vor das Bundesverfassungsgericht (BVerfG). Dieses verhandelt sie nun zusammen mit weiteren Verfassungsbeschwerden.

Es geht dabei um die Zukunft einer der wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden. 2016 brachte ihnen die Grundsteuer Einnahmen von über 13 Milliarden Euro. Und es geht um mögliche Veränderungen des Immobilienmarkts und die besonders wichtige Frage nach bezahlbarem Wohnraum.

Kompliziertes Grundsteuersystem

Zu diesen nicht mehr zeitgemäßen Grundlagen kommt ein kompliziertes System, nach dem sich die Grundsteuer ermittelt. Auch dieses unterscheidet sich in den alten und in den neuen Bundesländern wesentlich.

Zunächst ermittelt das Finanzamt den Steuerwert. Für Grundstücke im Westen multipliziert die Steuerbehörde dazu den jeweiligen Einheitswert mit der sogenannten Grundsteuermesszahl gemäß § 15 Grundsteuergesetz (GrStG).

Diese beträgt bei Einfamilienhäusern in den alten Bundesländern bis zum Einheitswert von 38.846,89 Euro 2,6 Promille. Alles, was darüber liegt, wird mit 3,5 Promille multipliziert. Für Zweifamilienhäuser sind es einheitlich 3,1 Promille. Auch für Eigentumswohnungen gilt vom ersten Euro an eine einheitliche Steuermesszahl, allerdings von 3,5 Promille. Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Steuermesszahl 6 Promille.

In den neuen Bundesländern beträgt sie dagegen 5 bis 10 Promille. Der genaue Wert richtet sich dort nach § 29 Grundsteuer-Durchführungsverordnung (GrStDV). Maßgeblich für die Steuermesszahl ist insbesondere die Art der Bebauung sowie die Einwohnerzahl. Auch deren Zahl orientiert sich an längst vergangenen Zeiten, nämlich an den Ergebnissen der Volkszählung vom Juni 1933.

Erhebliche Steuerunterschiede

Anschließend erhält die Gemeinde den so vom Finanzamt ermittelten Grundsteuermessbetrag. Diesen multipliziert die Kommune mit ihrem örtlichen Hebesatz. Daraus ergibt sich die festgesetzte Grundsteuer. Für Grundstückeigentum an Land- und Forstwirtschaft gilt dabei der Hebesatz A, für bebaute und bebaubare Grundstücke ist es der Hebesatz B.

Je nach Gemeinde unterscheiden sich die Hebesätze erheblich. Sie reichen von 45 Prozent bis 1800 Prozent. In Berlin beträgt der Hebesatz B beispielsweise 810 Prozent, in Hamburg sind es 540 Prozent.

Durch diesen Flickenteppich an Hebesätzen zahlen selbst Bewohner benachbarter Gemeinde mitunter ein Mehrfaches an Grundsteuer als ihre unmittelbaren Nachbarn. Hinzu kommt, dass einige Gemeinden angesichts ihrer klammen Kassen vermehrt am Hebesatz schrauben. Damit ist auch künftig zu rechnen. Die Grundlage der Grundsteuer an sich wird jedoch sehr wahrscheinlich eine andere sein.

(GUE)

Foto : ©Shutterstock.com/GaudiLab


Rechtstipp vom 16.01.2018
Aktualisiert am 14.02.2018
aus der Themenwelt Finanzamt und Steuern und den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Steuerrecht

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