Einheitswert: Grundlagen für Eigentümer und Steuerzahler
- 5 Minuten Lesezeit

Experten-Autorin dieses Themas
Der Einheitswert stellt bei verschiedenen Steuerarten eine maßgebliche Kalkulationsgrundlage dar. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wodurch sich der Einheitswert auszeichnet, welche Auswirkungen er auf die Grundsteuer hat und welche gesetzlichen Änderungen in Zukunft zu beachten sind.
Was ist der Einheitswert für Grundbesitz?
Der Einheitswert (EW) beschreibt eine steuerliche Bemessungsgröße für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie für grundstücksgleiche Rechte. Als solche ist er unter anderem für die Grund- und Gewerbesteuer von maßgeblicher Bedeutung.
Der Einheitswert dient auch als Grundlage für die Berechnung von Steuern bei landwirtschaftlichen Flächen, Wäldern sowie gewerblich genutzten Grundstücken. Das Finanzamt ermittelt den Einheitswert für Grundbesitz auf Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG).
Unterschied zwischen Einheitswert, Verkehrswert und Marktwert
Verkehrswert und Einheitswert sind zwei verschiedene Werte, die in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet werden und auf verschiedenen Bewertungsgrundlagen basieren. Der Einheitswert wird anhand von Wertverhältnissen zu einem spezifischen Referenzzeitpunkt in der Vergangenheit ermittelt – 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland.
Im Gegensatz dazu repräsentiert der Verkehrswert den voraussichtlichen Preis, der auf dem aktuellen Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Er basiert auf aktuellen und zeitgemäßen Daten. Bei einer Immobilienbewertung für Ihr Haus oder Grundstück wird in einem solchen Fall dieser aktuelle Verkehrswert ermittelt und nicht der Einheitswert. Dem Verkehrswert kommt daher zum Beispiel im Hinblick auf einen möglichen Verkauf eine Bedeutung zu.
Auch der Marktwert kann hiervon abweichen. Dieser Wert gibt den Preis an, der tatsächlich erzielt wird, wenn die Immobilie verkauft wird. Der Marktwert kann, muss aber nicht zwangsläufig mit dem Verkehrswert übereinstimmen.
Aktenzeichen für den Einheitswert: Steuernummer für den Grundbesitz
Das Einheitswert-Aktenzeichen ist eine Identifikationsnummer, die vom Finanzamt spezifisch für die Einheitswertakte eines Grundstücks oder eines vergleichbaren Besteuerungsgegenstands wie eine Eigentumswohnung vergeben wird – vergleichbar mit einer individuellen Steuernummer. Das Aktenzeichen des Einheitswerts ist üblicherweise in den Einheitswertbescheiden oder den Bescheiden zur Abgabe- beziehungsweise Grundsteuer seitens der zuständigen Gemeinde zu finden.
Das Aktenzeichen dient als Referenznummer für die Zuordnung und Verwaltung der Informationen, die den Einheitswert betreffen. Es enthält dabei Informationen über das Finanzamt, die Aktenzeichenart und die individuelle Kennung für die Einheitswertermittlung eines bestimmten Grundstücks. Bei Anfragen oder Einsprüchen bezüglich des Einheitswerts ist zu empfehlen, das Einheitswert-Aktenzeichen anzugeben, um die Kommunikation mit dem Finanzamt zu erleichtern und eine zügige Bearbeitung zu gewährleisten.
Einheitswert: Bedeutung für die Grundsteuer
Der Einheitswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer in Deutschland und wird dem jeweiligen Grundstückseigentümer über den Einheitswertbescheid mitgeteilt. Dieser Bescheid wird dem Grundstückseigentümer zugesendet. Er basiert auf verschiedenen objektiven Kriterien, darunter die Lage des Grundstücks, die Grundstücksgröße, die Nutzung des Grundbesitzes, der Bodenrichtwert und weitere Bewertungsfaktoren gemäß den Vorschriften des Bewertungsgesetzes.
Der Einheitswert wird in einer sogenannten Einheitswerttabelle festgehalten und ist entscheidend für die Festsetzung der Grundsteuer, die von den Eigentümern von Grundstücken und Immobilien zu entrichten ist. Eine genaue Kenntnis des Einheitswerts und der zugrunde liegenden Berechnungskriterien ist wichtig, um die Höhe der Grundsteuer korrekt nachvollziehen zu können und gegebenenfalls Einspruch gegen festgelegte Werte einzulegen, wenn Zweifel an der Richtigkeit bestehen.
Tabelle zum Einheitswert als Orientierungshilfe
In der Einheitswerttabelle sind die festgelegten Einheitswerte für unterschiedliche Grundstücke und Immobilien in einer Region oder Gemeinde aufgeführt. Die Einheitswerttabelle spiegelt nicht immer den aktuellen Marktwert wider, sondern basiert auf einer standardisierten Bewertung. Dennoch bietet sie eine wichtige Orientierungshilfe für Steuerzahler und Eigentümer, um den festgesetzten Einheitswert nachzuvollziehen und gegebenenfalls Einspruch gegen die Festlegung einzulegen.
Erbschaftssteuer: Keine Berechnung mehr nach dem Einheitswert
Wenn Sie als Erbe ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erhalten und die Entscheidung treffen, das Erbe anzunehmen, ist es aufgrund der fälligen Erbschaftssteuer erforderlich, das zuständige Finanzamt innerhalb einer Frist von drei Monaten darüber zu informieren. Falls diese Mitteilung unterbleibt, kann dies als Steuerhinterziehung betrachtet werden und strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Für die Berechnung der Erbschaftssteuer wird der Wert des ererbten Vermögens als Grundlage herangezogen. Wenn der Erblasser beispielsweise Bargeldvermögen hinterlassen hat, gestaltet sich die Wertermittlung tendenziell einfacher. Bei Immobilien wie einer Eigentumswohnung oder einem Haus gestaltet sich die Bewertung hingegen komplexer. Sogar Experten können den genauen Wert einer Immobilie nicht auf den ersten Blick präzise bestimmen. Das erschwert es insbesondere unerfahrenen Personen mit geringem Wissen über den Markt.
Die Berechnung der Erbschaftssteuer basiert auf dem Verkehrswert der Immobilie. Bis 2009 wurde für die Berechnung noch der Einheitswert herangezogen, der jedoch mit hohen Abschlägen versehen war. Obwohl der Einheitswert nun nicht mehr verwendet wird und die Abschläge wegfallen, ergeben sich für die Erben aufgrund der großzügigen Freibeträge für nahe Verwandte keine erheblichen steuerlichen Unterschiede.
Kritik am Einheitswert
Im Jahr 1998 wurde die Grundsteuerberechnung unter Verwendung des Einheitswerts eingeführt, was von Anfang an auf Kritik stieß. Die Ermittlung des Einheitswerts für Immobilien basierte auf historischen Werten aus dem Jahr 1964 für die alten Bundesländer und aus dem Jahr 1935 für die neuen Bundesländer.
Die Verwendung solch veralteter Werte führte im Laufe der Zeit zu unfairen Ergebnissen: Der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie konnte stark von der im Einheitswertbescheid festgelegten Zahl abweichen.
Ungleichgewicht bei der Feststellung des Einheitswertes: Beispiel
Ein bezeichnendes Beispiel für die Unausgewogenheit bei der Einheitswertberechnung eines Hauses ist folgendes Szenario: Eine begehrte Eigentumswohnung in einer attraktiven Lage in München wurde möglicherweise niedriger bewertet als eine vergleichbare Immobilie in einem weniger begehrten Bezirk in Dortmunds Nordstadt. Jedoch liegt der tatsächliche Verkehrswert der Münchner Wohnung deutlich über dem der Dortmunder Wohnung. Dieses Beispiel zeigt, dass der Einheitswert unter Umständen zu unrealistischen Werten führen kann.
Wegen solcher und weiterer Schwierigkeiten wird seit Jahren über eine Reform des Einheitswertsystems diskutiert. Der Bundesfinanzhof urteilte im Jahr 2018, dass die bestehenden Vorgaben zum Einheitswertsystem mit den Maßstäben des Grundgesetzes nicht vereinbar seien. Der Bundesfinanzhof forderte den Gesetzgeber daher dazu auf, bis Ende 2024 eine grundgesetzkonforme Neuregelung zu treffen.
Gesetzliche Änderung des Einheitswerts zum 01.01.2025
Ab 2025 wird im neuen Verfahren zur Ermittlung des Einheitswerts das Finanzamt lediglich fünf Parameter verwenden – im Gegensatz zu den bisher verwendeten etwa 20 Parametern. Zur Berechnung des Einheitswerts werden die folgenden Werte herangezogen:
der Bodenrichtwert
die Grundstücksfläche
die Art der Immobilie
das Alter der Immobilie
die statistisch ermittelte Nettokaltmiete
In Zukunft müssen die vorgenannten Faktoren alle sieben Jahre erneut erhoben werden, um die aktuellen Marktentwicklungen angemessen zu berücksichtigen. Dadurch soll vermieden werden, dass Ungerechtigkeiten wie im oben genannten Beispiel zum Einheitswert auftreten.
Artikel teilen:

Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Einheitswert?
Rechtstipps zu "Einheitswert"
-
04.03.2025 Rechtsanwalt Wolfgang Herfurtner„… ? Mit der Grundsteuerreform 2025 werden Immobilien nicht mehr nach veralteten Einheitswerten, sondern nach aktuellen Kriterien bewertet. Dabei spielt das Alter der Immobilie eine zentrale Rolle. Ältere Gebäude werden oft höher …“ Weiterlesen
-
12.02.2025 Rechtsanwalt Jobst Ehrentraut„… gelegten Werte (z. B. Einheitswert oder Grundsteuerwert) sind für mich/uns nicht nachvollziehbar. Mögliche Ungenauigkeiten: Es könnten veraltete oder falsche Daten für die Berechnung herangezogen worden …“ Weiterlesen
-
11.12.2025„… der übrigen Erben eines Landwirts mit eigenem Hof. Die Abfindung der Erben, die den Hof nicht übernehmen, muss auf einer Rechengrundlage basieren. Diese war bisher der Einheitswert, doch aufgrund …“ Weiterlesen
-
30.03.2025 Rechtsanwalt Mathias Schulze„… an einer Gemeinschaft/Gesellschaft) Wenn ja, bitte ich um Mitteilung der Belegenheit, der Höhe des Einheitswertes bzw. Verkehrswertes, der Art des Kapitalvermögens sowie ggf. der Steuernummer der Immobilie …“ Weiterlesen
-
18.06.2024 Rechtsanwalt Christian Keßler„… bemängelt, dass die Einheitswerte, die als Grundlage für die Berechnung dienten, veraltet und daher nicht mehr realitätsgerecht seien. Dies führte zu Ungleichbehandlungen und widersprach …“ Weiterlesen
-
08.08.2024 Rechtsanwalt Jobst Ehrentraut„… . Die Grundsteuer wird auf Basis des Einheitswerts des Grundstücks berechnet. 2. Grundsteuerbescheid: Die Abrechnung des Finanzamts Nach Einreichung der Grundsteuererklärung erhalten Eigentümer …“ Weiterlesen
-
16.11.2023 Rechtsanwalt Dr. Holger Traub - Dipl. Kfm. - Fachanwalt„… oder Einheitswerte. Nach Ablauf der Verjährungsfrist können diese Grundlagen nicht mehr geändert werden, was wiederum Auswirkungen auf die Steuerfestsetzung hat. c. Zahlungsverjährung (§ 228 AO …“ Weiterlesen
-
16.05.2023 Rechtsanwalt / Abogado Joachim Süselbeck„… auf den balearischen Inseln sehr schnell erreicht: denn es zählt hier nicht der Kataster- oder Einheitswert der Immobilie, sondern der jeweils aktuelle Marktwert des Objekts. Dieser kann seit dem 01.01.2022 …“ Weiterlesen
-
09.05.2023 Rechtsanwalt Dr. Holger Traub - Fachanwalt„… wird. Was ist ein Grundsteuerwertbescheid? Über die vom Steuerpflichtigen in der Grundsteuererklärung eingegebenen (Grundstücks)Daten berechnet das Finanzamt den sog. Grundsteuerwert (vormals Einheitswert). Verkürzt …“ Weiterlesen
-
08.01.2023 Rechtsanwalt Günter Heine„… verletzt und somit verfassungswidrig ist. Hintergrund waren die vielen Variablen die zur Festsetzung des Einheitswertes geführt haben und somit eine einheitliche Besteuerung …“ Weiterlesen
-
02.01.2023 Rechtsanwalt Werner Dillerup„… Rn 37). In der Praxis finden sich jedoch immer wieder pauschale „Einheitswerte“ von 0,014 % oder 0,1 %, weil die Kreditinstitute es sich einfach machen wollen, hier einen einmal niedrig anerkannten …“ Weiterlesen
-
10.11.2022 Rechtsanwalt Andreas Tietgen„… . Die alte Regelung Bisher wurde die Grundsteuer auf Grund von Einheitswerten berechnet, die aus den Jahren 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer) stammen. Diese sind naturgemäß veraltet …“ Weiterlesen
-
31.08.2022 Rechtsanwalt Bernfried Rose LL. M.„… nach dem vom Finanzamt festgesetzten Einheitswert – und dieser beträgt häufig nur ein Bruchteil von dem Verkehrswert. Sinn dieser Regelung ist, dass der Hofübernehmer nicht durch die Übernahme mit derart hohen …“ Weiterlesen
-
06.07.2022 Rechtsanwältin Lara Siegmann„… 01.01.2022. Im Jahr 2018 entschied das Bundesverfassungsgericht (BverfG Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14), dass der Einheitswert zur Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist, sodass Bund …“ Weiterlesen
-
28.04.2022 Rechtsanwältin Nicole Grigat LL.M.„… der Grundsteuer mit dem Einheitswert verfassungswidrig sei. Die daraus resultierende Grundsteuer wird am 01.01.2025 fällig. Ab dem 01.07.2022 ist es möglich die Erklärung zu Feststellung der Grundsteuerwerte …“ Weiterlesen
-
16.02.2022 Rechtsanwalt Bernfried Rose LL. M.„… ? Ausschlaggebend für die Pflichtteilsberechnung ist der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie – also nicht etwa der Einheitswert oder ein Versicherungswert. Für die Wertermittlung gibt es verschiedene …“ Weiterlesen
-
11.01.2022 Rechtsanwältin Janina Werner„… , faire und verfassungsfeste Regelung. Der bisher geltende Einheitswert als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer verliert dann seine Gültigkeit. Warum Immobilieneigentümer jetzt handeln müssen, erfahren …“ Weiterlesen
-
24.06.2021 Odvjetnik Savin Vaic„… vereinbart wurde. Grundlage für diese Besteuerung ist der Einheitswert, der in einem komplizierten Verfahren vom Finanzamt festgestellt wird. Die Grundsteuer in Deutschland umfasst alle Immobilien …“ Weiterlesen
-
03.02.2021 Rechtsanwältin Imke Weidenbach LL.M.„… die Bemessung des Hofeswertes da. Dieser ist vereinfacht gesagt dass 1,5-fache des Einheitswertes. Leider wird häufig übersehen, dass nur die Werte einem Abfindungsanspruch unterliegen, die auch zum Hof gehören …“ Weiterlesen
-
11.11.2020 Rechtsanwältin Bettina Glaab„… Grundbesitz mit 200 Prozent der Einheitswerte anzusetzen, die zu dem Feststellungszeitpunkt maßgebend sind, der dem Schluss des Wirtschaftsjahres folgt; Ansprüche aus einer Versicherung sind mit dem Wert …“ Weiterlesen
-
02.06.2020 Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Mediator (DAA)„… im Erbfall besteuert? Bis zum Jahr 2010 wurden Immobilien nach dem sogenannten Einheitswert besteuert. Das war vorteilhaft, weil der Einheitswert nur rund ein Drittel des tatsächlichen Wertes ausmachte …“ Weiterlesen
-
23.01.2018 Rechtsanwalt Holger Bernd„Jeder kennt sie, jeder zahlt sie: Die Grundsteuer. Die Grundlagen zur Berechnung sind völlig veraltet, das ist unbestritten: In den Alten Ländern basieren die Bewertungskriterien auf Einheitswerten …“ Weiterlesen
-
14.02.2018 Christian Günther, anwalt.de-Redaktion„… : Die Grundsteuer ist für so gut wie jeden ein Thema. Jahrzehntealte Bewertungsgrundlagen Dass das Grundsteuersystem veraltet ist, ist schon lange bekannt. Es basiert auf jahrzehntelang unveränderten Einheitswerten …“ Weiterlesen
-
08.01.2018 Rechtsanwalt Dimitar Vladimirov„… Dokumentation (Einheitswerte usw.) ein und wir bereiten Erklärungen und Bewertungen für Steuerzwecke bezüglich der Immobilien vor und bieten Ihnen komplette rechtliche Vertretung im Notarverfahren …“ Weiterlesen