Haftung des werdenden Wohnungseigentümers – Liability of the future property owner – D/ENG version

Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbandes und haftet weiter für Kosten und Lasten, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und der Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Erwerberin einer Eigentumswohnung rückständige Hausgelder.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 14.7.2004 hatte die Tochter der nun beklagten Erwerberin die Wohnung und zwei Stellplätze von einem Bauträger gekauft. Am 19.4.2004 wurde für die Tochter eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Im September 2004 wurde erstmals ein weiterer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Spätestens im Jahr 2006 überließ der Bauträger die Wohnung der Tochter zur Nutzung.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 02.10.2012 veräußerte die Tochter die Wohnung an ihre Mutter und trat die Auflassungsvormerkung an diese ab. Die Abtretung wurde wenige Tage später ins Grundbuch eingetragen. Mutter und Tochter bewohnen die Wohnung gemeinsam. Im Oktober 2013 wurden die Einheiten einem Dritten in der Zwangsversteigerung zugeschlagen. Weder Mutter noch Tochter wurden jemals als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt nun von der Mutter die Zahlung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2012, rückständiges Hausgeld für den Zeitraum Januar bis Oktober 2013 und die anteilige Zahlung einer Sonderumlage.

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob die Stellung der Tochter als werdende Wohnungseigentümerin durch die Veräußerung und Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs auf die Mutter übergegangen ist und letztere daher für die Lasten der Wohnung haftet.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg. Die Mutter, die die Wohnung von ihrer Tochter erworben hat, haftet nicht für die geforderten Beträge, weil sie nicht Wohnungseigentümerin im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG ist. Auch eine entsprechende Anwendung dieser Norm scheidet aus, weil sie nicht als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen ist. Diese Rechtsstellung hat die Tochter spätestens im Jahr 2006 erlangt mit der Folge, dass (nur) sie seither die Kosten und Lasten tragen muss.

Die Rechtsstellung als werdende Wohnungseigentümerin ist nicht durch die Abtretung der Auflassungsvormerkung auf die Mutter übergegangen. Der Zweck der Anerkennung der Rechtsfigur des werdenden Wohnungseigentümers, nämlich die Loslösung der Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft von dem teilenden Eigentümer, ist erreicht, sobald der erste Erwerber der jeweiligen Einheit – hier die Tochter – diese Rechtsstellung erlangt hat.

Veräußert ein werdender Wohnungseigentümer seine Einheit, erlangt der Erwerber die mitgliedschaftliche Stellung im Verband wie ein Zweiterwerber erst, wenn sein Eigentumserwerb vollendet ist, also erst mit Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Der BGH folgt damit der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, nach der die Veräußerung einer Wohnung durch einen werdenden Wohnungseigentümer dem Zweiterwerb gleichgestellt ist.

Daher ist die Mutter als Zweiterwerberin vor dem endgültigen Erwerb des Eigentums weder beitragspflichtig noch stimmberechtigt.

English version:

A future property/homeowner remains a member of the association and continues to be liable for costs and burdens if he sells the unit by assigning the reserved assignment and transfer of ownership. The buyer is not to be regarded as a future homeowner.

background case

A condominium community requires previous home payments from the acquirer of a condominium.

With a notarized purchase agreement dated from 14th of July 2004, the daughter of the now complaining acquirer had bought the apartment and two parking spaces from a property developer. On April 19th of 2004, a notice of default was entered in the land register for the daughter. In September 2004 for the first time another purchaser was registered as owner in the land register. At the latest in 2006 the developer left the daughter's apartment for use.

With a notarized purchase agreement dated on the 2nd of October 2012, the daughter sold the apartment to her mother and stepped down from the claim. The assignment was entered into the land register a few days later. Mother and daughter live in the apartment together. In October 2013 the units were added to a third party in the foreclosure sale. Neither mother nor daughter were ever registered as owners in the land register.

The condominium association now requires the mother to pay the billing spikes for the year 2012, the arrears of the house fee for the period from January to October 2013 and the pro rata payment of a special contribution.

The BGH (Bundesgerichtshof, highest court of the Federal State of Rubulic Germany in civil law) had to decide whether the position of the daughter as future homeowner has been transferred to the mother through the sale and assignment of the reserved claim for transfer and the latter is therefore liable for the detriment of the dwelling.

decision

The lawsuit did not have any success. The mother who has acquired the apartment from her daughter is not liable for the required amounts because she is not the owner of the apartment in the sense of § 16 Abs. 2 WEG. A corresponding application of this standard is also ruled out because she is not to be regarded as a future homeowner. This legal status was attained by the daughter in 2006 at the latest with the result that (only) she has since had to bear the costs and burdens.

The status as future homeowner has not passed to the mother through the assignment of the priority mark. The purpose of the recognition of the legal status of the future homeowner namely the dissolution of opinion within the community by the divisional owner is achieved as soon as the first purchaser of the respective unit – here the daughter – has attained that status.

If a future homeowner sells his or her unit the acquirer does not acquire the membership status in the association like a second purchaser until his property acquisition has been completed, that is only when he pr she is registered as the owner in the land register. The BGH thus follows the prevailing view in case law and literature according to which the sale of an apartment by a future homeowner is equivalent to the second purchase.

Therefore, the mother as the second purchaser is neither liable to pay nor entitled to vote before the final acquisition of the property.