Haftung für Altlasten im Boden

Altlasten und Bodenschutz – worum geht es?

Aufgrund gewerblicher und industrieller Nutzung sind viele Grundstücke, die in Deutschland auf dem Immobilienmarkt erworben werden können, mit schädlichen Stoffen, so genannten Altlasten, belastet.

Laut dem Umweltbundesamt gab es in Deutschland bis Ende 2019 etwa 298.000 altlastverdächtige Flächen. Davon waren rund 15% saniert, während der Rest noch untersucht oder bewertet werden muss.

Oft sind diese Belastungen überhaupt nicht bekannt und sie sind weder nach Art noch nach Ausmaß erkundet und eingeschätzt worden. Gerade bei der industriellen Nutzung geht es vielfach um historische Sachverhalte, die weit zurückliegen und daher teilweise auch den aktuellen Eigentümern nicht bekannt sind. Eine industrielle, landwirtschaftliche oder gewerbliche Nutzung eines Grundstücks in früheren Jahrzehnten, vor allem vor den 1980er Jahren, birgt besondere Risiken. Zum damaligen Zeitpunkt entsprachen weder das Bewusstsein für umweltschädigende Verhaltensweisen noch die Rechtsnormen dem heutigen Schutzstandard.

Welche Gelände sind häufig von Bodenverunreinigungen betroffen?

Typischerweise sind folgende Gelände betroffen:

• (ehemalige) Tankstellen,
• Reparaturbetriebe für Kfz,
• Lagerhallen, in denen Stoffe auf chemischer Basis, wie etwa Pflanzenschutzmittel, gelagert wurden
  und selbstverständlich Fabrikationsgebäude, insbesondere von Betrieben, bei deren Produktionsabläufen Chemikalien verwendet worden sind.

Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Auch private Wohnhäuser, in denen mit schädlichen Stoffen hantiert wurde, können betroffen sein.

Beispiel: Die TOXIC GmbH hat von 1920 bis 1980 auf einem heute brachliegenden Grundstück Teer produziert. Dabei ist es über Jahrzehnte zu Tropfverlusten gekommen. Daneben wurden giftige Restprodukte aus der Produktion in einem zum Gelände gehörenden Waldstück abgekippt. 1995 wurde das Betriebsgelände von der TOXIC GmbH an den Investor I verkauft. Der Investor I erfährt im Rahmen einer Untersuchung von den Kontaminationen. Der Investor I veräußert im Jahr 2005 das Betriebsgelände günstig an A. A möchte nunmehr auf dem Gelände eine Seniorenresidenz errichten. Bei dem Abriss der alten Fabrikationsanlagen stellt sich die Verunreinigung heraus. Bereits die vorläufigen Sicherungsmaßnahmen zum Schutz des Grundwassers kosten jährlich EUR 500.000. Die Gesamtbeseitigungskosten werden auf EUR 10.000.000 geschätzt. Die TOXIC GmbH ist mittlerweile insolvent.

Die zuständige Behörde zieht A zur Beseitigung heran. Zu Recht?

Die schädlichen Stoffe können, wenn sie in den Boden eingedrungen sind, Mensch und Umwelt gefährden. Neben der unmittelbaren Beeinträchtigung des Erdreiches und damit der Fauna und Flora vor Ort, aber auch der Menschen, die mit diesen Stoffen in Kontakt treten, können Stoffe auch in das Grundwasser einsickern. Dies kann eine Beeinträchtigung der Wasserqualität verursachen. Über das Grundwasser können sich die Stoffe weiter ausbreiten.

In diesen Fällen stellt sich die Frage, wer für die Beseitigung dieser zum Teil erheblichen Gefahren verantwortlich ist und haftbar gemacht werden kann.

Im Jahre 1998 hat der Bundesgesetzgeber zur einheitlichen Handhabung dieser Sachverhalte das Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bundes-Bodenschutzgesetz – BBodSchG) erlassen, das am 1. März 1999 in Kraft getreten ist.

Trotz der seit dem Inkrafttreten des BBodSchG verstrichenen Zeit sind viele Fragen noch nicht abschließend geklärt. Aufgrund der zumeist enormen Kosten, die für eine Beseitigung von Kontaminationen aufzubringen sind, sind Altlasten häufig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten und gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Rechtlicher Rahmen

Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) 

Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) von 1999 regelt die Haftung für Altlasten. Es legt fest, dass nicht nur der Verursacher, sondern auch der aktuelle und frühere Eigentümer, Mieter, Pächter und Insolvenzverwalter haften können. Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) zielt darauf ab, die Funktionen des Bodens nachhaltig zu sichern oder wiederherzustellen. Es definiert Boden als Träger verschiedener natürlicher Funktionen, wie Lebensraum für Organismen und Bestandteil des Naturhaushalts, sowie als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte und als Ressource für verschiedene Nutzungen. Das Gesetz identifiziert schädliche Bodenveränderungen und Altlasten und legt fest, dass jeder, der auf den Boden einwirkt, dies so tun muss, dass keine schädlichen Veränderungen entstehen. Grundstückseigentümer und Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück sind verpflichtet, Maßnahmen zur Abwehr von schädlichen Bodenveränderungen zu ergreifen und den Boden sowie Altlasten zu sanieren. Das Gesetz ermächtigt die Bundesregierung, Vorschriften über die Erfüllung boden- und altlastenbezogener Pflichten sowie die Untersuchung und Bewertung von Verdachtsflächen und Altlasten zu erlassen. Es legt auch fest, dass bei Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten die zuständige Behörde geeignete Maßnahmen zur Ermittlung und Bewertung ergreifen soll.

Bundes-Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV)

Hierzu ist die neue Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) am 1. August 2023 in Kraft getreten. Diese Verordnung legt detaillierte Anforderungen an die nachhaltige Sicherung und Wiederherstellung der Bodenqualität fest. Besondere Aufmerksamkeit gilt der Untersuchung, Bewertung und Sanierung von schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten. Die Verordnung regelt auch die zulässigen Zusatzbelastungen bei Überschreitung von Vorsorgewerten und stellt Anforderungen an das Auf- oder Einbringen von Materialien auf oder in den Boden. Ziel ist es, die Entstehung schädlicher Bodenveränderungen zu verhindern und die Bodenfunktionen nachhaltig zu verbessern oder wiederherzustellen.

Wer haftet für Altlasten und wofür?

Grundsätzlich sind natürlich schädliche Einwirkungen auf den Boden untersagt (§ 4 Abs. 1 BBodSchG). Damit ist zunächst klar, dass der Verursacher einer Bodenverunreinigung für diese auch haftet und zu deren Beseitigung verpflichtet ist (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Es dürfte unmittelbar einleuchten, dass der Urheber einer Verunreinigung – also etwa der Täter einer Umweltstraftat – auch in die Pflicht genommen werden kann.

Damit einher geht die Pflicht des Eigentümers sowie des Inhabers der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück, geeignete Abwehrmaßnahmen gegen drohende schädliche Bodenverunreinigungen zu treffen (§ 4 Abs. 2 BBodSchG). Inhaber der tatsächlichen Gewalt kann etwa der Mieter oder Pächter eines Grundstücks sein. Typische Fälle der drohenden Verunreinigung sind Korrosionserscheinungen an Rohrleitungen, die zu Tropfverlusten bei schädlichen Stoffen führen können. Aber auch ein altes Auto, das auf dem Grundstück irgendwo abgestellt wird und möglicherweise irgendwann Öl verliert, kann Schutzpflichten auslösen.

Interessanter und möglicherweise überraschend ist allerdings, dass man – etwa als Grundstückseigentümer – nach dem BBodSchG in vielen Fällen für die Altlasten haftet, die andere in der Vergangenheit verursacht haben. Dabei spielt es keine Rolle, ob man von den Verunreinigungen weiß oder nicht. Man haftet also hierfür, ohne dass es auf Kenntnis oder Verschulden ankommt. Es kommt also für die Haftung zunächst einmal auf die Verantwortlichkeit überhaupt nicht an.

Überblicksartig haften folgende Personen für Altlasten:

• Verursacher der Verunreinigung
• Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers
• Aktueller Eigentümer
• Aktueller Besitzer (etwa Mieter oder Pächter, Insolvenzverwalter)
• Ehemaliger Eigentümer (wenn Grundstück nach dem 1.3.1999 verkauft und Kenntnis)
• Durchgriffsverantwortlichkeit nach Handels- oder Gesellschaftsrecht

Im o.g. Beispiel haftet also A, der die Verunreinigungen weder verursacht noch jemals aus der Teerproduktion wirtschaftlichen Nutzen gezogen hat, für die Sicherung und Beseitigung der Verunreinigungen. Aber auch der Investor I haftet, da er das Grundstück nach dem 1.3.1999 veräußert hat und von den Kontaminationen Kenntnis hatte. Daneben haftet die TOXIC GmbH als Verursacherin – diese ist aber, wie oft in solchen Fällen, zahlungsunfähig.

Im Rahmen dieses knappen Überblicks kann nicht auf alle genannten Aspekte und Verantwortlichkeiten eingegangen werden.

Daher nur soviel:

Die Behörde kann grundsätzlich den Neu-Eigentümer vollständig in Anspruch nehmen, auch wenn an sich der Alt-Eigentümer der Verursacher war. Dies dürfte vor allem dann eine aus Sicht der Behörde sinnvolle Herangehensweise sein, wenn nur der Neu-Eigentümer überhaupt solvent ist. Ob die Behörde im Rahmen ihrer Ermessensausübung dazu verpflichtet ist, den eigentlichen Verursacher der Verunreinigung vorrangig in Anspruch zu nehmen ist umstritten, auch wenn einige Gerichte dies so entschieden haben (etwa das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg). Verlassen sollte man sich darauf also nicht. Zumal die fehlerhafte Ermessensbetätigung der Behörde erst einmal umständlich geltend gemacht werden muss.

Der Eigentümer oder Besitzer (Mieter, Pächter), der von der Behörde in Anspruch genommen wurde, hat allerdings gegen den Verursacher einen Regressanspruch (§ 24 Abs. 2 BBodSchG). Dazu sogleich mehr.

Welche Risiken bestehen bei Altlasten?

Als Verantwortlicher haftet man vor allem für:

• die Durchführung und Kosten der Untersuchungsmaßnahmen des Bodens (§ 9 BBodSchG)
• die Kosten der Beseitigung der Bodenverunreinigung (§ 10 BBodSchG)

Hier können leider sehr schnell Summen in Millionenhöhe aufgerufen werden. Für den nicht verantwortlichen bloßen Eigentümer ist dies ein “Horrorszenario”. Weiter denkbar sind auch sehr kostspielige vorläufige Sicherungsmaßnahmen, die ein Ausbreiten der Bodenverunreinigung verhindern sollen.

Gefahren drohen dem unbedarften Grundstückserwerber vor allem von zwei Akteuren:

(a) Verfügungen der Behörde: Die Behörde kann nach die oben genannten Adressaten als Verantwortliche für die Kosten der Sanierungsmaßnahmen heranziehen (§ 24 Abs. 1 BBodSchG).

Beispiel: Die Behörde erlässt eine Sanierungsverfügung gegen den aktuellen Eigentümer.

(b) Regressansprüche anderer Beteiligter: Es können andere Beteiligte, die bereits von der Behörde herangezogen worden sind, diese Kosten ganz oder teilweise von einem anderen Verantwortlichen zurückverlangen (§ 24 Abs. 2 BBodSchG). Dies würde natürlich voraussetzen, dass man als Anspruchsgegner auch eigene Verursachungsbeiträge geleistet hat. Vorsicht: Verursachungsbeiträge können auch in einem bloßen Unterlassen liegen, wenn Sicherungsmaßnahmen zumutbar waren.

Beispiel: Die Behörde hat eine Sanierungsverfügung gegen den aktuellen Grundstückseigentümer A erlassen. Dieser war aber nicht der Verursacher der Verunreinigung. Hierfür war die TOXIC GmbH verantwortlich. A hat gegen die TOXIC GmbH einen Regressanspruch. Hat aber A nach dem Erwerb des Grundstücks festgestellt, aus rostigen Tanks laufen nach wie vor Chemikalien aus, so war er unter Umständen selbst verpflichtet, den Schaden einzudämmen. Folglich hat er hat einen eigenen Verursachungsbeitrag geleistet (vgl. § 4 Abs. 2 BBodSchG).

Die TOXIC GmbH als Verursacher muss nun befürchten, von A in Regress genommen zu werden. Da A im obigen Beispiels keinerlei eigene Verursachungsbeiträge geleistet hat, wird B im Ergebnis auf die volle Summe haften (im Beispiel allerdings ist dies für A aufgrund der Insolvenz der TOXIC GmbH wertlos).

Weitere denkbare Risiken (nicht abschließend):

• Es kann unaufklärbar bleiben, wann welche Schadstoffeinträge in den Boden erfolgt sind. Nicht immer können Sachverständige hierüber verlässlich Auskunft erteilen. Als Folge hieraus kann es unaufklärbar bleiben, wer in einer zeitlichen Abfolge von Grundstücksnutzungen durch verschiedene Eigentümer oder Besitzer tatsächlich Verursacher ist.
• Bei Schadstoffeinträgen, die vor dem Jahre 1946 erfolgt sind, kann es fraglich sein, ob eine Haftung des Gesamtrechtsnachfolgers des Verursachers in Betracht kommt.
• Bei Schadstoffeinträgen, die vor dem Jahre 1946 erfolgt sind, kann es auch fraglich sein, ob nach dem damaligen Recht die Verunreinigung des Bodens überhaupt polizeirechtlich untersagt war (dies könnte sich nach dem historischen Landesrecht richten).

Kurzübersicht zur Rechtsprechung

Bundesverwaltungsgericht (BVerwG)

• BVerwG 7 C 3.05 (Urteil vom 16. März 2006): Dieses Urteil behandelt die Haftung des Gesamtrechtsnachfolgers für Altlasten. Es bestätigt, dass der Gesamtrechtsnachfolger eines Verursachers für die Sanierung von schädlichen Bodenveränderungen verantwortlich ist, auch wenn er selbst nicht zur Verunreinigung beigetragen hat. Das Urteil unterstreicht die umfassende Haftung im Kontext des BBodSchG und betont die Bedeutung der sorgfältigen Prüfung von Altlasten bei Grundstücksübertragungen.
• BVerwG 7 C 18.18 (Urteil vom 07. November 2018): In diesem Fall wurde die Anwendung des BBodSchG im Zusammenhang mit dem Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) diskutiert. Es geht um die Frage, ob und wie das BBodSchG auf Fälle anwendbar ist, die auch unter das KrW-/AbfG fallen. Das Urteil klärt die Schnittstellen zwischen dem BBodSchG und anderen umweltrechtlichen Regelungen und zeigt die Komplexität der rechtlichen Bewertung von Altlastenfällen auf.
• BVerwG 4 A 1075.04 (Urteil vom 16. März 2006): Dieses Urteil befasst sich mit der Nutzung von Regelungen des Bundes-Bodenschutzgesetzes und deren Anwendungsbereich. Das Urteil verdeutlicht die Anwendbarkeit und Grenzen des BBodSchG in spezifischen Kontexten und betont die Notwendigkeit einer genauen Prüfung der jeweiligen Sachverhalte.

Bundesgerichtshof (BGH)

• BGH, Urteil v. 02.04.2004 - V ZR 267/03: Dieses Urteil behandelte die Frage der Sanierungspflicht gemäß dem BBodSchG, insbesondere in Bezug auf die Rolle der zuständigen Behörde bei der Anordnung von Sanierungsmaßnahmen. Der BGH stellte klar, dass die Sanierungspflicht gemäß den Anweisungen der zuständigen Behörde zu erfolgen hat, wodurch die Rolle der Behörden bei der Durchsetzung des BBodSchG gestärkt wurde.
• BGH, Urteil vom 18.10.2012 - III ZR 312/11: In diesem Urteil ging es um die Beendigung der Sanierungsverpflichtungen nach dem BBodSchG und die Frage, wann eine Sanierung als abgeschlossen gilt. Der BGH entschied, dass eine Sanierung erst dann als beendet gilt, wenn der nach dem BBodSchG geforderte Zustand hergestellt ist. Dieses Urteil präzisierte die Anforderungen an die Beendigung von Sanierungsmaßnahmen.
• BGH, Urteil vom 29. September 2016 - I ZR 11/15: Der BGH befasste sich mit einem Fall, in dem es um eine Bodenverunreinigung ging, die bereits im Jahr 1926 stattgefunden hatte. Das Gericht musste entscheiden, inwieweit das BBodSchG rückwirkend für Altlasten anwendbar ist. Dieses Urteil ist besonders relevant für die Frage der zeitlichen Anwendung des BBodSchG und zeigt auf, wie historische Bodenverunreinigungen rechtlich zu bewerten sind.

Gibt es Schutz vor einer Haftung für Altlasten?

• Vor dem Kauf: Untersuchen Sie die Nutzungshistorie des Grundstücks auf mögliche Altlasten.
• Kaufvertrag: Stellen Sie sicher, dass der Vertrag Regelungen zu Altlasten enthält. Dies kann beinhalten, dass der Verkäufer für Altlasten haftet oder den Käufer von Sanierungskosten freistellt.
• Behördliche Verfügungen: Prüfen Sie, ob die Behörde ihr Ermessen richtig ausgeübt hat und ob sie den Verursacher vorrangig in Anspruch nehmen könnte.
• Regressansprüche: Wenn Sie als Grundstückseigentümer von der Behörde in Anspruch genommen wurden, prüfen Sie mögliche Regressansprüche gegen den Verkäufer oder andere Verantwortliche.

Ein wirksamer Schutz gegen ausufernde Haftung für Altlasten kann präventiv erfolgen:

Vor dem Kauf sollte eine gründliche Untersuchung des Grundstücks erfolgen. Gibt beispielsweise die Nutzungshistorie des Grundstücks Anhaltspunkte dafür, dass schädliche Stoffe in den Boden gelangt sein könnten, sind vor dem Kauf sachverständige Bodenuntersuchungen angebracht.

Ebenso kann die aufmerksame Durchsicht von Dokumenten oder früheren Kaufverträgen ergeben, dass Altlastenprobleme bereits bekannt sind.

Kommunen und Behörden haben teilweise bereits Erkenntnisse über bestehende Altlasten oder verfügen über zusätzliche Informationen zur Nutzungshistorie. Stellenweise werden bereits auch elektronisch abrufbare Altlasten-Kataster geführt. Diese erheben aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Hier kann eine Anfrage lohnend sein.

In jedem Fall sollte der Kaufvertrag eine Klausel dazu enthalten, wer für die Altlasten im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer haftet; hier bieten sich auch Klauseln dazu an, dass der Verkäufer den Käufer von Sanierungskosten freistellt. Zwar sieht das Gesetz einen Regress nach Verursachungsbeiträgen bereits vor – allerdings wird genau hierüber regelmäßig Streit entstehen (§ 24 Abs. BBodSchG).
Vorsicht: Ohne weitergehende Sicherungen tragen Sie damit immer noch das Insolvenzrisiko des Verkäufers.

Solche privatrechtlichen Absprachen haben grundsätzlich im Verhältnis zur zuständigen Behörde keine Wirkung. Die Behörde zieht die nach dem BBodSchG Verantwortlichen zur Sanierung heran. Dies geschieht unabhängig davon, wer aufgrund einer Kaufvertragsklausel oder sonstigen Vereinbarung zwischen den Parteien haften soll.

Je nach Beweislage stehen dem Grundstückserwerber natürlich auch Ansprüche gegen den Verkäufer zu. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Verkäufer von den Altlasten wusste und hierüber nicht aufgeklärt hat. Diese können aber etwa ausgeschlossen sein, wenn der Käufer dennoch Kenntnis von den Belastungen hatte. Diese Ansprüche betreffen aber ebenfalls nicht das öffentlich-rechtliche Verhältnis zur Behörde.

Zusammenfassung und praktische Hinweise

Wichtig ist vor allem, für das Thema Altlastenhaftung sensibilisiert zu sein. So können Risiken rechtzeitig erkannt werden.

Bedenken sie also:

• Vor dem Kauf: Gibt es aufgrund der Nutzungshistorie Anhaltspunkte für Altlasten?
• Habe ich im Kaufvertrag über ein Grundstück das Thema Altlasten abgedeckt? Aus Käufersicht: Haftet der Verkäufer? Aus Verkäufersicht: Habe ich meine Haftung aus Regress zeitlich begrenzt?
• Gibt es bereits eine Sanierungsverfügung oder steht eine solche bevor: Hat die Behörde ihr Ermessen richtig ausgeübt bzw. könnte die Behörde vorrangig den Verursacher in Anspruch nehmen? Sollte ich hierzu der Behörde Kooperationsbereitschaft signalisieren?
• Habe ich Regressansprüche gegen den Verkäufer des Grundstücks, auch wenn dieser nicht der Verursacher der Belastung ist? Hat der Verkäufer eine gebotene Aufklärung bei den
• Verkaufsgesprächen unterlassen? Kann ich beweisen, dass der Verkäufer Kenntnis hatte?