Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf

Der Erwerb einer Immobilie ist für viele Menschen eines der bedeutendsten Ereignisse im Leben. Neben der emotionalen Bedeutung ist es auch eine erhebliche finanzielle Investition. Angesichts des hohen Wettbewerbs auf dem Immobilienmarkt möchten potenzielle Käufer oft sicherstellen, dass sie genügend Zeit haben, um alle notwendigen Entscheidungen zu treffen, ohne dass ihnen das Objekt ihrer Begierde vor der Nase weggeschnappt wird. Hier kommt die Reservierungsvereinbarung ins Spiel, eine Vereinbarung zwischen dem Immobilienmakler und dem potenziellen Käufer, die bestimmte Aspekte des Immobilienkaufs regelt, bevor der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Eine Reservierungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen einem Immobilienmakler und einem Kaufinteressenten, der dem Käufer das exklusive Recht gewährt, eine Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu kaufen. Im Gegenzug zahlt der Käufer eine Reservierungsgebühr, die in der Regel auf die Maklerprovision angerechnet wird, sollte es zum Kauf kommen. Diese Vereinbarung gibt dem Käufer Zeit, seine Finanzierung zu sichern, rechtliche Überprüfungen durchzuführen oder einfach sicherzustellen, dass die Immobilie seinen Bedürfnissen entspricht.

Die rechtliche Grundlage 

Darstellung der Rechtsprechung zu Reservierungsvereinbarungen

Reservierungsvereinbarungen im Immobilienbereich sind Verträge, in denen ein Kaufinteressent für eine Immobilie eine Reservierungsgebühr zahlt, um das Objekt für einen bestimmten Zeitraum exklusiv reserviert zu halten. Diese Praxis ist besonders in Phasen hoher Nachfrage nach Immobilien üblich. Die rechtliche Beurteilung solcher Vereinbarungen hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Form der Vereinbarung, der Höhe der Reservierungsgebühr und den Bedingungen für ihre Rückzahlung.

Die Rechtsprechung zu Reservierungsvereinbarungen in Deutschland hat in den letzten Jahren einige wichtige Entwicklungen erlebt. Insbesondere ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 20.4.2023, I ZR 113/22) hat klargestellt, dass erfolgsunabhängige Reservierungsgebühren, die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers festgelegt sind, den Kunden unangemessen benachteiligen können und daher unwirksam sind. Diese Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit für Makler und Käufer, die Bedingungen einer Reservierungsvereinbarung sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass sie fair und rechtlich durchsetzbar sind. Das Urteil erfasst jedoch nicht Individualvereinbarungen außerhalb vom "Kleingedruckten".

1. Formbedürftigkeit: Gemäß der deutschen Rechtsprechung müssen bestimmte Vereinbarungen, die im Zusammenhang mit dem Kauf von Immobilien stehen, notariell beurkundet werden. Dies gilt auch für Reservierungsvereinbarungen, wenn sie rechtlich als Teil des Gesamtgeschäfts betrachtet werden und die Reservierungsgebühr einen signifikanten Anteil der Maklerprovision oder des Kaufpreises ausmacht. Die Formbedürftigkeit dient dem Schutz der Vertragsparteien und soll sicherstellen, dass beide Seiten über die Bedeutung und die Konsequenzen der Vereinbarung vollständig aufgeklärt sind.

2. Höhe der Reservierungsgebühr: Die Rechtsprechung sieht vor, dass eine Reservierungsgebühr, die einen gewissen Prozentsatz der Maklerprovision oder des Kaufpreises übersteigt, einen unangemessenen Druck auf den Kaufinteressenten ausüben kann. In solchen Fällen kann die Reservierungsvereinbarung als unwirksam angesehen werden, da sie die Entscheidungsfreiheit des Interessenten einschränkt.

3. Rückzahlung der Gebühr: Die Bedingungen für die Rückzahlung der Reservierungsgebühr sind ein weiterer wichtiger Aspekt. Eine Vereinbarung, die dem Interessenten keine faire Chance gibt, die Gebühr unter angemessenen Umständen zurückerstattet zu bekommen, kann als unangemessene Benachteiligung gewertet werden und somit unwirksam sein.

Beispielhafte Urteile

• AG München, 1.7.2016 - 191 C 28518/15: Dieses Urteil bekräftigt, dass Reservierungsvereinbarungen der notariellen Beurkundung bedürfen, wenn sie eine rechtliche Einheit mit dem Kaufvertrag bilden und die Reservierungsgebühr einen signifikanten Anteil der Maklerprovision übersteigt. Eine solche Gebühr kann einen unangemessenen Erwerbsdruck ausüben und ist daher formbedürftig.

• AG Pfaffenhofen, 12.12.2012 - 1 C 738/12: In diesem Fall wurde entschieden, dass Reservierungsvereinbarungen, die einen erheblichen Erwerbsdruck auf den Interessenten ausüben, formnichtig sein können. Eine hohe Reservierungsgebühr, die einen signifikanten Prozentsatz der Maklerprovision übersteigt, kann als solcher Druck gewertet werden.

• LG Frankfurt, 21.12.2017 - 2-07 O 280/17: Eine Reservierungsvereinbarung für ein Grundstück ist formnichtig, wenn das vereinbarte Bindungsentgelt 10% der ortsüblichen Maklerprovision überschreitet, da dies einen unzulässigen Druck zum Grundstückserwerb ausübt. Im verhandelten Fall zahlte die Klägerin 25.000,00 EUR als Bindungsentgelt für ein Grundstück, das zu 1.350.000,00 EUR erworben werden sollte. Die Vereinbarung wurde als nichtig erklärt, und der Beklagte musste das Bindungsentgelt nebst Zinsen zurückzahlen.

• Amtsgericht Dortmund, 21.08.2018 - 425 C 3166/18: Eine Reservierungsvereinbarung vor einem Grundstückserwerb mit einem Bauträger ist formnichtig und bedarf der notariellen Beurkundung, wenn das Reservierungsentgelt ca. 1,1% des Kaufpreises beträgt und verfällt, falls kein Kaufvertrag zustande kommt. Zudem ist eine Klausel über ein Reservierungsentgelt nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn die Reservierungsfrist sich bei Verzögerungen im Einflussbereich des Bauträgers nicht verlängert. Das Gericht verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung des Reservierungsentgelts von 3.000,00 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren an die Klägerin.

• KG Berlin, 19.10.2017 - 23 U 154/16: Bei Reservierungsvereinbarungen über Immobilienkauf, die mit Verbrauchern abgeschlossen werden, gilt die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr als Hauptpreisabrede. Diese unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Im verhandelten Fall forderte der Kläger die Unterlassung der Verwendung einer Klausel, die eine Reservierungsgebühr festlegt. Das Landgericht gab der Klage statt, jedoch änderte das Kammergericht das Urteil und wies die Klage ab, da die Reservierungsgebühr als Teil der Hauptleistung angesehen wird und somit nicht der Inhaltskontrolle unterliegt.

• AG Charlottenburg, 02.04.2015 - 235 C 33/15: In einem Maklervertrag wurde eine Klausel über ein Reservierungsentgelt für einen "Reservierungsauftrag mit 24-Monate-Serviceleistung" als unwirksam gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB bewertet, da sie den Vertragspartner des Maklers unangemessen benachteiligt. Das Gericht verurteilte die Maklerfirma zur Rückzahlung des Reservierungsentgelts von 2.236,00 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Kosten an die Klägerin. Die Entscheidung beruht darauf, dass das Reservierungsentgelt einen Druck zum Erwerb des Grundstücks ausübte und von der Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision nach § 652 BGB abwich.

• LG Köln, 26.08.2021 - 2 O 292/19: Der Kläger forderte die Rückzahlung einer 10.000 € Reservierungsgebühr für ein Immobiliengeschäft, das nicht zustande kam. Das LG Köln entschied, dass die Reservierungsvereinbarung aufgrund fehlender notarieller Beurkundung formnichtig und somit unwirksam war. Die Beklagten mussten die Gebühr zurückzahlen, da sie diese ohne Rechtsgrund erhalten hatten. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Notarkosten wurde jedoch abgelehnt, da der Kläger sich widersprüchlich verhalten hatte.

• LG München II, Endurteil vom 29.03.2022 - 12 O 2538/21: Die Klägerin, eine Maklerfirma, erhob Klage gegen den Beklagten auf Zahlung von Maklerhonorar und vorgerichtlichen Anwaltskosten, nachdem dieser eine Reservierungsgebühr für ein Grundstück gezahlt, aber später den Maklervertrag widerrufen hatte. Der Beklagte erhob Widerklage auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr und Schadensersatz für angeblich notwendige Hochwasserschutzmaßnahmen am erworbenen Objekt. Das Gericht entschied zu Gunsten der Klägerin und verurteilte den Beklagten zur Zahlung des ausstehenden Maklerhonorars sowie der Anwaltskosten. Die Widerklage des Beklagten wurde abgewiesen. Es wurde festgestellt, dass ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen war und der Beklagte nicht rechtzeitig widerrufen hatte. Die Klägerin hatte keine Pflichtverletzung begangen, die einen Schadensersatzanspruch des Beklagten rechtfertigen würde.

• LG Mönchengladbach, 20.09.2017 - 6 O 52/17: Die Kläger forderten von der beklagten Maklerfirma die Rückzahlung einer gezahlten Maklerprovision für den Kauf eines Immobilienobjekts. Ein Mitarbeiter der Beklagten, der auch für eine andere Maklerfirma tätig war, hatte das Objekt inseriert. Die Kläger argumentierten, dass durch die Doppeltätigkeit des Mitarbeiters und dessen Einflussnahme auf die Preisverhandlungen der Provisionsanspruch der Beklagten verwirkt sei. Das Gericht wies die Klage ab, da es zwischen den Parteien lediglich einen Vertrag über den Nachweis des Objekts gab und die Beklagte keine Kenntnis von der Vereinbarung zwischen der Verkäuferin und der anderen Maklerfirma hatte. Es fand auch keine hinreichenden Beweise für eine unzulässige Einflussnahme auf die Kaufverhandlungen durch den Mitarbeiter. Die Kläger mussten die Prozesskosten tragen.

• LG Hamburg, Urteil vom 19.02.2021 - 325 O 100/19: Ein Investor klagte gegen eine Firma, die Investitionen in ein Ferienresort beworben hatte, auf Schadensersatz, da er sich über die Ausstiegsoptionen und das First-In-First-Out-Prinzip (FIFO) unzureichend informiert fühlte. Er gab an, dass er die Investition nicht getätigt hätte, hätte er über diese Bedingungen Bescheid gewusst. Das Gericht stellte fest, dass zwischen den Parteien ein Anlagevermittlungsvertrag bestand und die Firma ihre Aufklärungspflicht verletzt hatte, indem sie den Kläger nicht angemessen über das FIFO-Prinzip aufgeklärt hatte. Die Firma wurde zur Rückzahlung der investierten Summe verurteilt, wobei der Kläger im Gegenzug seine Ansprüche aus der Beteiligung abtreten musste. Das Gericht wies darauf hin, dass der Investor nicht beweisen konnte, den Prospekt vor der Zeichnung nicht erhalten zu haben, und dass die Informationen im Prospekt unzureichend waren, um das FIFO-Prinzip hinreichend zu erklären. Weitere Anträge des Klägers wurden mangels Feststellungsinteresses abgelehnt.

• OLG Düsseldorf, 28.08.2012 - I-21 U 183/11: In einem Rechtsstreit zwischen den Eigentümern eines Grundstücks und einem Projektentwickler entschied das OLG Düsseldorf über die Rückerstattung von "Entwicklungskosten" in Höhe von 20.000 € und eines Erschließungsbeitrags von 5.642,66 €, den die Kläger an die Stadt gezahlt hatten. Die Kläger gingen ursprünglich davon aus, dass das Grundstück erst durch die Entwicklungsleistungen des Beklagten bebaubar wurde, für die sie 20.000 € entrichteten. Später wurde jedoch festgestellt, dass das Grundstück bereits durch einen bestehenden Bebauungsplan bebaubar war, womit die bezahlten Entwicklungsleistungen nicht notwendig waren.
  Das OLG Düsseldorf bestätigte das Urteil des Landgerichts, das den Beklagten zur Rückzahlung der 20.000 € sowie eines Teils der Erschließungskosten verpflichtete. Das Gericht begründete seine Entscheidung mit der Verletzung der Aufklärungspflicht durch den Beklagten, da dieser die Kläger nicht über die bereits vorhandene Bebaubarkeit des Grundstücks informiert hatte. Die Berufung des Beklagten wurde zurückgewiesen, die Kosten des Verfahrens wurden ihm auferlegt, und die Revision wurde nicht zugelassen.

• OLG Rostock, Urteil vom 05.04.2007 - 7 U 126/06: In einem Rechtsstreit zwischen den Parteien ging es um die Rückzahlung einer Reservierungsgebühr von 15.338,76 EUR aus einer Reservierungsvereinbarung, die die Klägerin und der Drittwiderbeklagte als "Reservierungsnehmer" und die Beklagten als "Reservierungsgeber" am 07.10.1998 abgeschlossen hatten. Nachdem festgestellt wurde, dass eine Teilfläche des reservierten Grundstücks von den Beklagten verkauft und bebaut worden war, forderte die Klägerin die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Die Beklagten lehnten dies ab und beriefen sich auf Verjährung. Das Landgericht Rostock gab der Klage statt, woraufhin die Beklagten Berufung einlegten. Das OLG Rostock wies die Berufung zurück und bestätigte das Urteil des Landgerichts. Es wurde festgestellt, dass entweder ein Anspruch auf Rückzahlung aus positiver Forderungsverletzung bestand, falls die Reservierungsvereinbarung wirksam war, oder ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung, falls die Vereinbarung aufgrund fehlender notarieller Beurkundung unwirksam war. Die Verjährung des Anspruchs wurde unter Anwendung von § 196 BGB auf zehn Jahre festgelegt, was sowohl für den Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück als auch für den korrespondierenden Anspruch auf die Gegenleistung gilt.
  
  

Vorteile einer Reservierungsvereinbarung

Für Käufer:

• Sicherheit: Die größte Sorge vieler Immobilienkäufer ist es, dass eine Immobilie an einen anderen Interessenten verkauft wird, während sie noch ihre Finanzierung klären oder weitere Überlegungen anstellen. Eine Reservierungsvereinbarung bietet eine gewisse Sicherheit.
• Zeit zum Nachdenken: Diese Vereinbarungen geben den Käufern Zeit, ohne den Druck zu fühlen, sofort handeln zu müssen. Dies ist besonders nützlich in einem heiß umkämpften Markt.

Für Verkäufer und Makler:

• Verbindlichkeit: Makler und Verkäufer profitieren von der höheren Verbindlichkeit, die eine Reservierungsgebühr mit sich bringt. Sie minimiert das Risiko, dass ein Käufer abspringt, nachdem er Interesse bekundet hat.
• Vorfinanzierung: Die Reservierungsgebühr kann auch als eine Art Vorfinanzierung für die Maklerdienste dienen.

Nachteile und Risiken

Trotz der offensichtlichen Vorteile birgt die Reservierungsvereinbarung auch Risiken und Nachteile, insbesondere für den Käufer:

• Verlust der Reservierungsgebühr: Wenn der Käufer sich entscheidet, die Immobilie nicht zu kaufen, verliert er in der Regel die Reservierungsgebühr.
• Rechtliche Unklarheiten: Wie das BGH-Urteil zeigt, können bestimmte Klauseln in Reservierungsvereinbarungen rechtlich unwirksam sein, was zu Unsicherheiten und potenziellen Streitigkeiten führt.

Die Reservierungsgebühr

Die Reservierungsgebühr ist ein zentraler Bestandteil jeder Reservierungsvereinbarung. Ihre Höhe variiert, sollte aber im Verhältnis zur Immobilie und zur endgültigen Maklerprovision stehen. In der Regel liegt sie zwischen 5 und 10 Prozent der Maklerprovision. Wichtig ist, dass die Gebühr und die Bedingungen für ihre Rückzahlung oder Anrechnung auf die Provision klar im Vertrag festgelegt sind.

Alternativen und Ergänzungen

Der Vorvertrag

Eine Alternative oder Ergänzung zur Reservierungsvereinbarung ist der Vorvertrag. Dieser ist rechtlich bindend und verpflichtet beide Parteien zum späteren Abschluss eines Hauptvertrags. Er muss notariell beurkundet werden und bietet eine höhere Rechtssicherheit als eine einfache Reservierungsvereinbarung.

Individuelle Vereinbarungen

Je nach Situation können Käufer und Verkäufer auch individuelle Vereinbarungen treffen, die auf ihre spezifischen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Diese können Elemente der Reservierungsvereinbarung und des Vorvertrags kombinieren und bieten so Flexibilität und Sicherheit für beide Parteien.

Fazit und Empfehlungen

Reservierungsvereinbarungen können in bestimmten Situationen nützlich sein, um Immobilienkäufern die nötige Zeit und Sicherheit zu geben. Allerdings sollten Käufer die Bedingungen sorgfältig prüfen und sich der potenziellen Risiken bewusst sein. In vielen Fällen kann ein Vorvertrag eine sicherere und verbindlichere Alternative darstellen. Letztlich hängt die beste Wahl von den spezifischen Umständen des Kaufs und den Bedürfnissen der beteiligten Parteien ab.