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Haftungsausschluss beim Hauskauf – entscheidend ist der Kaufvertrag

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Haftungsausschluss beim Hauskauf – entscheidend ist der Kaufvertrag
Kaufvertrags- vor Exposéangaben: Das gilt auch für Angaben zur Gebäudegröße.

Ob neu oder alt, schon so manches Traumhaus entpuppte sich nach dem Kauf wegen unerwarteter Baumängel als Albtraum. Für Käufer erschwerend schließen Immobilienkaufverträge regelmäßig eine dahingehende Haftung des Verkäufers aus. Wie ein solcher Haftungsausschluss zu bewerten ist, macht der Bundesgerichtshof (BGH) in einem nun veröffentlichten Urteil deutlich. Grund ist der Streit um ein Haus, dessen Außenwand zum Teil um einiges älter war als gedacht.

Scheunenwand mitverbaut

Ein massives Architektenhaus, in den Jahren 1999 und 2000 errichtet und bis 2005 ausgebaut: So lautete die Beschreibung des Hauses im Internet, das der spätere Kläger 2008 gekauft hatte. Wo das Haus steht, stand zuvor eine Scheune. Das Problem: Anders, als dem Käufer angeblich bekannt, war die Scheune zumindest teilweise immer noch da – eine Rückwand bildete nun die Außenwand des Hauses. 18.000 Euro Schadensersatz verlangte der Käufer deshalb und die Feststellung, dass ihm die Verkäufer auch alle weiteren möglicherweise dadurch entstehenden Schäden zu ersetzen haben.

Ein dazu vom Gericht angefordertes Sachverständigengutachten bestätigte, die Wand sei wegen der unterschiedlichen Bausubstanzen schadensanfälliger und wärmedurchlässiger. Damit liegt ein Mangel vor. Entscheidend für die Verpflichtung des Verkäufers zum Schadensersatz ist aber, dass dieser dafür einstehen muss. Und dem könnte gerade der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss entgegenstehen.

Vertragsinhalt entscheidend

Was den Haftungsausschluss angeht, könnte man auf die eingangs erwähnte Beschreibung verweisen. Danach dürfte das Haus nicht älter als Baujahr 1999 sein. Augenscheinlich ist das wegen der vor 1999 errichteten Scheunenwand nicht der Fall. Doch Vorsicht: Auch wenn solche Beschreibungen – wie sie sich insbesondere in Exposés finden – die Käufervorstellungen noch so prägen, dürfen Käufer ihnen mit Blick auf den Haftungsausschluss nicht vertrauen.

Entscheidend für die Reichweite des Haftungsausschlusses ist allein die im notariell zu beurkundenden Grundstückskaufvertrag vereinbarte Beschaffenheit. Aussagen wie bei der Besichtigung und öffentliche Äußerungen wie in Immobilienanzeigen haben somit keine Bedeutung, wenn sie sich nicht im Kaufvertrag wiederfinden. Erst aus dem Kaufvertrag ergibt sich, wofür der Verkäufer einstehen will.

Kein Haftungsausschluss bei Arglist

Der Verkäufer darf ihm bekannte Mängel allerdings nicht arglistig verschwiegen haben, sonst ist der Haftungsausschluss unwirksam. Hürde für den Käufer: Er muss die Arglist des Verkäufers im Rahmen seiner Klage umfassend darlegen und beweisen. Dafür reicht nicht bereits der Beweis, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder er ihn hätte kennen müssen – die Verkäufer hier also von der älteren Scheunenwand wussten. Vielmehr muss der Käufer dem Verkäufer nachweisen, dass er damit rechnete oder es billigend in Kauf nahm, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und er den Vertrag, hätte er den Mangel mitgeteilt, nicht oder jedenfalls nicht so geschlossen hätte.

Im Streit um die Scheunenwand kommt es daher auf die Klärung folgender Fragen an:

  • Wie stark prägt die Scheunenwand das Gebäude aufgrund ihrer Art, Größe und ihres Alters?
  • Wussten die Verkäufer von der Einbeziehung der älteren Wand in das Gebäude und die dadurch bedingten baulichen Nachteile oder mussten sie diese zumindest für möglich halten? Sofern eine Fachfirma solche Nachteile gegenüber dem Verkäufer verneint hat, kann er sich darauf berufen.
  • Falls ja, durften sie davon ausgehen, dass ein durchschnittlicher Käufer das Baujahr 1999/2000 des Hauses trotzdem noch für zutreffend halten würde?

Diese Fragen wird das Berufungsgericht, an den der BGH den Fall mangels seiner dazu noch nicht getroffenen Feststellungen zurückverwies, in einer erneuten Verhandlung klären müssen.

Fazit: Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, sollte nicht allein auf deren Beschreibung im Vorfeld des notariell zu beurkundenden Vertragsschluss vertrauen. Vielmehr sollten Käufer mit Blick auf einen möglichen Haftungsausschluss darauf achten, dass der Kaufvertrag die Beschaffenheit der Immobilie auch entsprechend beschreibt.

(BGH, Urteil v. 22.04.2016, Az.:V ZR 23/15)

(GUE)

Foto : ©Fotolia.com/Robert Kneschke

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