Immobilienkauf in Spanien Vollabwicklung mit Rechtssicherheit 2023/2024

Unser Servicepaket: Vollabwicklung des Immobilienkaufes in Spanien aus einer Hand in deutscher Sprache:
Der Immobilienkauf in Spanien wird von Herrn D. Luickhardt, Rechtsanwalt, in Deutschland und Spanien zugelassen, mit Steuerberaterzulassung in Spanien und seinem LEGALIUM Team begleitet. Von der tiefgruendigen rechtlichen Kontrolle der Immobilie, und Hinterfragung von Verkäufer- Maklerversprechen, bis hin zur zweisprachigen Vertragsgestaltung, Wahrnehmung des Notartermins, bis hin zur Erledigung aller Steuerpflichten des Kaufes und nachtraegliche dauerhafte steuerliche Betreuung (Nichtresidentensteuererklaerung 210, Vermietungslizenzen) und zu dem die Behoerdenanmeldungen von Strom, Wasser, Abfall, Grundsteuer etc aus einer Hand.

Zu unseren Tätigkeitsschwerpunkten gehören:

spanisches Immobilienrecht, Baurecht, Erbrecht (Nachlassplanung Erbschaftssteuer) und Steuerrecht, Betreuung von Immobilieneigentum in rechtlicher und steuerlicher Hinsicht.

Wir blicken auf 25 Jahre Berufserfahrung im spanischen Immobilienrecht zurück. Unser 30-köpfiges Team bietet Ihnen einen globalen Service in ganz Spanien in Steuer und Recht an, gut aufgestellt erledigen wir nicht nur den rechtlichen und steuerlichen Aspekt Ihres Immobilienkaufes in Spanien, sondern auch die Behoerdengaenge, den sogenannten Gestoria Service.

Immobilienkauf in Spanien (Mallorca, Ibiza, Teneriffa, Gran Canaria, Fuerteventura, Katalonien, Andalusien, Valencia, Galicia)

Im Folgenden ein Überblick über die Grundzüge eines Immobilienkaufes in Spanien, sei es ein Grundstückskauf auf Mallorca, oder Fuerteventura, eine Wohnung zur touristischen Vermietung in Barcelona als Renditeobjekt, ein Bungalow auf Gran Canaria, Maspalomas, eine Ferienwohnung in einem Gebäudekomplex auf Mallorca, ein Finca-Kauf im Hinterland von Málaga, Andalusien oder eine Villa auf Ibiza.

Steuer TIPP Aktuell 8/2023
Mallorca Abschaffung der Erbschaftssteuer bei Erbschaften von Eltern an Kinder, in Kraft seit dem 18.7.23.

Andalusien: keine Erbschaftssteuer bis 1 Mio Erbschaftswert bei Erbschaften zwischen Eltern und Kindern.

Jede Region hat Eigenheiten, wie in der Grunderwerbsteuer, doch auch Gemeinsamkeiten wie die zivilrechtliche Grundlage, denn schließlich richtet sich jeder Immobilienkauf nach dem spanischen Recht, genau genommen spanischen Zivilrecht, geregelt im codigo civil.
Ausnahmen gibt es in Katalonien, schon beim Vorkaufvertrag, der eine moderne Regelung im Art.621-8 Ccat vorsieht und treuhaenderische Verwahrung beim Notar zulaesst und Grundbucheintragung des Vorkaufvertrages (arras), so dass der Verkäufer nicht ohne Wissen des Käufers anderweitig verkaufen kann.

1. Rechtsgrundlage für den Immobilienkauf in Spanien

Der Immobilienkauf ist ein Abschnitt in einem notariellen oder auch privatschriftlichen Kaufvertrag, der im Gegensatz zum deutschen Recht auch in Spanien in privatschriftlicher Rechtsform gültig ist.

Der Art. 1445 CC sagt nichts anderes als, dass der Verkäufer sich verpflichtet ein bestimmtes Gut zu übertragen, hier das Eigentum der Immobilie und den Besitz, und der Käufer der Immobilie einen bestimmten Preis in der Regel mit Geld zahlt. Aber es werden auch andere Zahlungsmittel akzeptiert, wie neuerdings auch Bitcoins.

Artículo 1445 spanisches Zivilgesetzbuch

Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Häufiger Fehler bei einem Immobilienkauf in Spanien: Es wird vergessen, dass in dem Kaufvertrag auch das Eigentum übertragen werden muss.

Es wird zwar beschrieben, dass verkauft und gekauft wird, aber die Eigentumsübertragung fehlt.

TIPP

Kann ich einen spanischen Kaufvertrag vor einem deutschen Notar schließen?

Ja, Sie können einen spanischen Immobilienkaufvertrag vor einem deutschen Notar nach spanischem Recht schließen, doch meist gibt es Probleme bei der Grundbucheintragung in Spanien und bei der Bezahlung der Grunderwerbsteuer.

Nutzen Sie unseren Service und mit Vollmacht versehen wickeln wir Ihren Immobilienkauf in Vertretung von Verkäufer und Käufer in Spanien ab, ohne dass die Parteien anwesend sind. Dies gibt Ihnen Rechtssicherheit, da der Kaufvertrag dann ordentlich im Grundbuch in Spanien eingetragen werden kann.

Rechtssicherheit für den Käufer durch die Grundbucheintragung und für den Verkäufer, dass er Gewissheit hat, dass er aus dem Grundbuch auch ausgetragen wird.

TIPP Vermeiden Sie Optionskaufvertraege, die heutzutage problematisch sind, da die Finanzbehoerden schon auf die Optionskaufvertraege Grunderwerbssteuer fordern, die spaeter beim Gesamtkaufpreis nicht mehr angerechnet werden kann. 

2. Immobilienkauf in Spanien – juristische und steuerliche Vorkontrolle

Das Grundbuch spielt eine wesentliche Rolle bei der Kontrolle der Lastenfreiheit einer Immobilie. Die Eintragungen in einem Grundbuch sind gar verschieden und vielfältig, dass nur ein Rechtsanwalt mit der notwendigen Erfahrung den Grundbuchauszug in Spanien auch richtig interpretieren kann.

Neben den afecciones fiscales (steuerliche Vormerkungen), die nicht immer risikobehaftet sein müssen, gibt es die anotaciones preventiva de embargo. Sobald diese im Grundbuch ersichtlich ist, ist anwaltlicher Rat einzuholen, da es sich um eine Beschlagnahmeverfügung handelt, sprich die Immobilie haftet für Schulden.

Tipp: Grundbuchauszüge werden oft veraltet vorgelegt, es ist stets ein aktueller Grundbuchauszug zu verlangen, der nicht älter als 3 Tage ist.

Auch der steuerliche Sachverstand ist gefragt bei der Prüfung von Grundbuchauszügen, da beispielsweise der Verkäufer nicht die Nichtresidentensteuer bei seinem Kauf ordentlich im Modell 211 abgeführt hat und diese Vormerkung dann im Grundbuch steht.

Letztlich ist der Klassiker der Grundbuchlasten die Hypothek. Es gibt keine Grundschuld in Spanien und trotzdem kann die Hypothek schon längstens löschungsfähig sein, da die Darlehensschuld schon bezahlt wurde. Doch die Banken haben kein Interesse an der Löschung und lassen die Hypothek stehen.

Sobald eine Hypothekenlast besteht, sollten Sie uns zur Kontrolle anfragen. 

3. Immobilienkaufvertrag in Spanien

Arten von Kaufverträgen: 

• privatschriftlicher Kaufvertrag 
• notarieller Kaufvertrag (escritura)

Zudem nutzen Makler zur schnellen Bindung des Käufers und Sicherung ihrer Maklerkommission Vorverträge, laienhaft konstruiert, als Reservierung (reserva), arras, promesa.

TIPP: Seit dem 26.5.23 gilt der Art.31 Wohnungsgesetz, welches den Immobilienkaeufer schuetzt und dieser einen Anspruch auf die gesamten rechtlichen Kontrollunterlagen hat, bevor einen Reservierungsvertrag oder gar eine Offerte unterschreibt.

Meist ist in diesen Vorverträgen nicht einmal richtig die Immobilie beschrieben, und der Käufer soll 10 % Anzahlung leisten, ohne jede Sicherheit.
TIPP Nutzen Sie unser Treuhandkontoservice, wo das Geld sicher bis zum Notartermin verwahrt wird, und zwar kostenlos.

Sollte Ihnen als Käufer solch ein Vertrag angeboten werden, dann ist anwaltlicher Rat zu suchen und wir bieten unseren Mandanten stets einen deutsch-spanischen Kaufvertrag an, der den Käufer der Immobilie und seine erhebliche Investition schützt.

Makler beim Immobilienkauf:

Der Makler ist in Spanien kein geschützter Beruf, deshalb kann sich jedermann Makler nennen und sein Geschäft führen. Auch große Makler-Franchise-Systeme, die international agieren, sorgen nicht für die notwendige Qualität, nämlich die Kontrolle, dass der in Spanien eingesetzte Makler auch die notwendige Ausbildung und Zulassung hat. 

Ein Makler wird in Spanien als API (agente de propiedad inmobiliaria) bezeichnet und muss sich in einer Kammer eintragen, dann erhält er eine Registrierungsnummer meist API-Nummernfolge.

Dies ist zwar keine Sicherheit auf Seriosität, aber zumindest wird eine gewisse fachliche Qualität geleistet.

Tipp: Achten Sie auf die Bezeichnung API und Vorsicht ist geboten, wenn der Makler keine Vollmacht oder Verkaufsauftrag vorlegen kann, sondern sich auf Datenschutz beruft und zunaechst eine Angebotsabgabe vom Käufer schriftlich verbindlich fordert. Dann hat der Makler meist nicht einmal einen Verkaufsauftrag bzw ist mit mehreren Maklern an einer Immobilie in der Vermarktung, was fuer einen Kaufinteressenten Rechtsunsicherheit in sich buergt.
Zudem verletzt der Makler den Art.31 Wohnungsgesetz.

Bewertungen von Immobilien:

Ein Makler hat in Spanien nicht die notwendige Zulassung zur Erstellung von Wertgutachten zu Immobilien.

Wir empfehlen hier stets, dass ein Architekt das Gutachten nach der anerkannten Vergleichswertmethode erstellt, dies schützt den Verkäufer der Immobilie, da er einen marktgerechten Immobilienverkaufspreis anbieten kann und den Käufer, der nur den Marktpreis zahlt und keine Liebhaberei. Ab dem 1.1.2022 gelten in Spanien zudem die sogenannten Referenzwerte, die 90 % des Marktwertes ausmachen sollen und als Mindestkaufpreis in der Kaufurkunde genannt werden muessen, als auch die Besteuerungsgrundlage bilden.

Fehler bei Kaufverträgen

a. fehlende Eintragung des Verkäufers im Grundbuch

Sonderfall: Nachlasspflege

Der Kauf einer Immobilie ohne Grundbucheintragung ist heutzutage zu vermeiden.

Der Grund für die fehlende Grundbucheintragung kann sein: Ackerland wurde per Handschlag verkauft und nur im Kataster eine Änderung vorgenommen / typischer Fall von La Gomera oder auch La Palma: der Immobilieneigentümer verstarb und es gibt keine Erben. Dann wird von Gericht ein Nachlasspfleger eingesetzt und dieser muss sich zunächst als verfügungsberechtigte Person in das Grundbuch eintragen lassen, bevor die Immobilie verkauft werden kann.

b. fehlende Neubauerklärung des Gebäudes

Es ist möglich, dass das Grundstück in das Grundbuch eingetragen ist, aber nicht das Gebäude. 

Diesen Fall finden Sie oft in Andalusien, aber auch in anderen Regionen Spaniens, wo ohne Baugenehmigung gebaut wird, oder von der Baugenehmigung abgewichen gebaut wird und die notwendige Neubauerklärung (declaracion de obra nueva) nicht erstellt werden kann, und damit auch keine Grundbucheintragung des Gebäudes erfolgen kann.

c. fehlende Horizontalteilung (propiedad horizontal)

Die fehlende Horizontalteilung und Schaffung von Wohnungseigentum durch Anlage eines Grundbuchblattes pro Wohneinheit kann ebenso den Grund haben, dass der Neubau nicht mit den erforderlichen Baugenehmigungen genehmigungskonform gebaut wurde. 

Aber es gibt auch häufig das Problem, dass die Einstimmigkeit für die Horizontalteilung nicht von allen Wohnungseigentümern erlangt wird. Aus diesem Grunde wird die Horizontalteilung noch vor notarieller Eigentumsübertragung vom Bauträger vorgenommen.

Tipp: 

Sollten Sie eine Immobilie auf Mallorca auf Plan kaufen, also vor dem Fertigstellungsdatum und danach feststellen, dass die wirkliche Wohnung wesentlich kleiner ist als in dem Kaufvertrag anfangs beschrieben, dann haben Sie als Immobilienkäufer Kaufpreisminderungsrechte, obgleich der Immobilienverkäufer und Bauträger versucht hat, in dem Vertrag mit der „cuerpo cierto“-Klausel das Preisminderungsrecht auszuschließen.

4. Verkäufer Rechte und Pflichten bei einem Immobilienverkauf in Spanien

Ein Verkäufer einer Immobilie in Spanien verpflichtet sich vertraglich, Besitz und Eigentum an der Immobilie zu übertragen.

Nebenkosten bei einem Immobilienverkauf in Spanien

a. Ein Nichtsteuerresident in Spanien, der steuerlich in Deutschland, Schweiz oder Österreich ansässig ist, muss zurzeit 19 % Gewinnsteuer auf den Veräußerungsgewinn zahlen. Spekulationsfristen wie in Deutschland gibt es nicht.

Tipp für Österreicher: 

Das Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und Österreich verhindert, dass in Österreich nochmals der Immobilienverkauf versteuert werden muss.

Ganz anders in Deutschland, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht überschritten ist, dann ist nach Anrechnung der bezahlten Gewinnsteuer in Spanien, diese auf die deutsche Steuerlast anzurechnen.

b. Steuern bei einem Immobilienverkauf in Spanien

Neben der Gewinnsteuer, welche dem spanischen Staat zu bezahlen ist, gibt es noch die gemeindliche Wertzuwachssteuer, die die Bodenwertsteigerung besteuert. 

Doch zurzeit ist die Rechtsprechung der Auffassung, dass diese Steuer nicht zu bezahlen ist, wenn nicht mit Gewinn die Immobilie verkauft wurde, man spricht sogar von einer Verfassungswidrigkeit dieser Steuer. Dieser Grundsatz wurde jetzt mit dem Gesetz vom 10.11.2021 umgesetzt und man hat jetzt ein Wahlrecht zur objektiven Bodenzuwachsbesteuerung und fehlendem Gewinn und damit Ausschluss der gemeindlichen Wertzuwachsbesteuerung.

Tipp: Sollten Sie diese plusvalia municipal – gemeindliche Wertzuwachssteuer bezahlt haben, dann wenden Sie sich an unsere Kanzlei und wir prüfen die Rückforderungsmöglichkeiten.

c. Es gibt keine anderen Nebenkosten für den Verkäufer, wenn er ohne Makler verkauft hat.

Artikel Teil 2 – Käufer Rechte und Pflichten, Nebenkosten, Besteuerung