Immobilienkauf: Was passiert, wenn das Exposé nicht der Wahrheit entspricht?

In einer aktuellen Entscheidung hat das Pfälzische Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken (4 U 105/23) wichtige Aspekte des Immobilienkaufs beleuchtet. Im Mittelpunkt stand dabei die Frage, welche Erwartungen Käufer an die Zustandsbeschreibung einer Immobilie haben dürfen. Diese Entscheidung ist nicht nur für Käufer, sondern auch für Verkäufer interessant.

Der Fall: Undichtigkeiten trotz "gepflegtem Zustand"

Ein Immobilienmakler kaufte im Juli 2019 ein Grundstück mit einer darauf befindlichen Werkstatthalle und einer Parkfläche im obersten Geschoss. Der Kaufpreis betrug nach Verhandlungen 276.000 Euro. Im Verkaufsexposé wurde die Immobilie als „allgemein gepflegt“ beschrieben. Doch bereits im Dezember desselben Jahres wiesen Mieter des Objekts den Käufer darauf hin, dass das Dach undicht sei und bei Regen Wasser eindringe. Auch die Regenrinne wies erhebliche Mängel auf.

Die rechtliche Auseinandersetzung

Der Käufer, obwohl selbst im Immobiliengeschäft erfahren, hatte das Dach vor dem Kauf nicht besichtigt. Er machte gegenüber dem Verkäufer Schadensersatzansprüche geltend, da ihm diese Mängel nicht bekannt waren und er auf die Zustandsbeschreibung im Exposé vertraut hatte. Der Verkäufer hatte allerdings von den Undichtigkeiten gewusst, diese aber nicht offenbart.

Die Entscheidung des Gerichts

Das OLG Zweibrücken bestätigte die Entscheidung des Landgerichts Zweibrücken und sprach dem Käufer Schadensersatz zu. Der 4. Zivilsenat stellte klar, dass ein "allgemein gepflegter Zustand" der Immobilie nicht mit einem undichten Dach vereinbar sei. Insbesondere betonte das Gericht, dass der Käufer, auch wenn er Makler ist, nicht verpflichtet war, das Dach vor dem Kauf auf Wasserdichtheit zu prüfen. Ein solcher Zustand widerspreche eindeutig der im Exposé beschriebenen Beschaffenheit der Immobilie.

Wichtige Lehren für Käufer und Verkäufer

Diese Entscheidung enthält mehrere wichtige Aspekte, auf die Käufer und Verkäufer von Immobilien ein Auge werfen sollten:

1. Sorgfaltspflichten der Verkäufer: Verkäufer müssen bekannte Mängel offenbaren. Die Beschreibung einer Immobilie im Exposé muss der tatsächlichen Beschaffenheit entsprechen. Ein Verschweigen von Mängeln kann zu erheblichen Schadensersatzforderungen führen.

2. Gewährleistungsausschluss: Ein Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel im Kaufvertrag schützt den Verkäufer nicht, wenn er Mängel bewusst verschweigt oder falsche Angaben über den Zustand der Immobilie macht.

3. Prüfungspflichten der Käufer: Käufer sollten Immobilien gründlich prüfen und bei Zweifeln Sachverständige hinzuziehen. Dennoch können sie sich auf die Angaben im Exposé verlassen, insbesondere wenn sie keine offensichtlichen Mängel erkennen können.

4. Rechtliche Klarheit: Das Urteil des OLG Zweibrücken schafft Klarheit darüber, dass die Zustandsbeschreibung im Exposé maßgeblich für die Erwartungen des Käufers ist und nicht durch allgemeine Hinweise auf mögliche Erneuerungsmaßnahmen abgeschwächt werden kann.

Fazit

Der Immobilienkauf erfordert von beiden Parteien Transparenz und Sorgfalt. Käufer sollten sich nicht scheuen, bei Unsicherheiten Experten zu Rate zu ziehen, und Verkäufer müssen sich der rechtlichen Konsequenzen bewusst sein, die eine ungenaue oder irreführende Zustandsbeschreibung ihrer Immobilie nach sich ziehen kann. Die Entscheidung des OLG Zweibrücken verdeutlicht, dass das Vertrauen auf die Angaben im Verkaufsexposé rechtlich geschützt ist und verdeckte Mängel zu Schadensersatzansprüchen führen können.

Stehen Sie vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie?

Informieren Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Machen Sie sich außerdem mit aktuellen Gerichtsentscheidungen vertraut, um mögliche rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Und schließlich ist es empfehlenswert, den Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin vom Anwalt überprüfen zu lassen. Als erfahrene Anwältin mit Tätigkeitsschwerpunkt im Immobilien- und Grundstücksrecht biete ich die Kaufvertragsprüfung für Privatpersonen zum Pauschalpreis von 299,- € an. Ich freue mich auf Ihre Nachricht oder Ihren Anruf.