Indexmiete - Tipps zur Vereinbarung und zum Umgang

Politik und Medien diskutieren in Zeiten der steigenden Preise erneut die Erhöhung der Wohnraummiete. Für diejenigen Vermieter, die im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart haben, besteht jetzt aufgrund der starken Inflation der vergangenen Monate die Möglichkeit, eine dem allgemeinen Preisanstieg entsprechende Mieterhöhung auszusprechen.

Eine solche Mieterhöhung erfährt deswegen besondere Beachtung, da sie die aktuelle wirtschaftliche Lage des Mieters zusätzlich in Anspruch nimmt, fällt sie doch mit den übrigen Preissteigerungen zusammen.

Was ist eine Indexmiete.

Die Indexmiete ist eine besondere Form der Mietanpassung in einem Mietverhältnis über Wohnraum oder andere Flächen (Geschäftsraum, Garage, Keller usw.).

Die Parteien eines Mietvertrages können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.

Die Miete muss ein Jahr unverändert sein, bevor eine Änderung erfolgt. Die Änderung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Die Indexmiete ist somit nicht nur die Möglichkeit für den Vermieter, die Miete zu erhöhen, sondern auch für den Mieter, die Miete zu senken, wenn jeweils die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Die Indexmiete als mietvertragliche Vereinbarung.

Die Mietanpassungsmöglichkeit der Indexmiete steht den Mietvertragsparteien nicht kraft Gesetzes zur Verfügung, sondern sie muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Dabei wird festgelegt, ab welcher Änderung des Preisindexes (ermittelt anhand von Prozenten oder Punkten) eine der Mietvertragsparteien berechtigt sein soll, eine entsprechende Anpassung vorzunehmen.

Ist im Mietvertrag eine Indexmiete wirksam vereinbart, sind Mieterhöhungen anhand des Vergleichsmietensystems (Mietspiegel) und nach einer Modernisierungsmaßnahme (mit Ausnahme von Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, weil diese gesetzlich oder behördlich angeordnet worden sind) ausgeschlossen.

Eine Anpassung der Betriebskosten ist dagegen weiterhin möglich, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mieter die Betriebskosten gesondert zu tragen hat.

Die Indexmiete hat keine zeitliche Beschränkung von Gesetzes wegen; es besteht jedoch die Möglichkeit, diese besondere Form der Mietanpassung nur für einen bestimmten Zeitraum festzulegen.

Mietanpassung bei Änderung des Lebenshaltungsindex.

Ist eine Indexmiete vereinbart, ist der einzige Grund für eine stattfindende Mietanpassung eine Änderung des Lebenshaltungsindex; andere Umstände können nicht zu einer Reduzierung oder Erhöhung der Miete führen. Insbesondere haben die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete und durchgeführte bauliche Maßnahmen, die eine Modernisierung darstellen, keinen Einfluss auf die Entwicklung der Miete.

Während der Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland ab dem Jahr 2003 eine erhöhte Steigerung erfährt, verhielt sich die jährliche Preissteigerung in den Jahren 2000 bis 2020 zwischen 0,3 % und 2,6 %.

Das schlechte Image der Indexmiete.

Die Mieterhöhung zur Zeit auch anderer rasant steigender Preise verleiht der Indexmiete ein schlechtes Image; die Gründe hierfür sind vielfältig und können größtenteils abgestellt werden.

Die Erhöhung der Miete trifft grundsätzlich auf wenig Verständnis. Während andere Preissteigerungen teils mit geringerer Problematisierung teils widerspruchlos hingenommen werden, führt eine Mieterhöhung regelmäßig zu einer Empörung im Allgemeinen (Presse, Politik, Gesellschaft) und zu Widerstand im Besonderen (Mietvertragsverhältnis).

Obgleich auf die Teuerung der sogenannten zweiten Miete, mithin die zwischen den Parteien vereinbarte oder in der Miete enthaltenen Betriebskosten, lediglich von Vermieterseite regelmäßig hingewiesen und im Übrigen kommentarlos zur Kenntnis genommen wird, stellt dieser Teil der Miete eine erhebliche wirtschaftliche Belastung der immobilie und ihrer Nutzer dar.

Die Vorteile der Indexmiete für den Mieter.

Haben die Mietvertragsparteien eine Indexmiete vereinbart, hat der Mieter bei Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete, insbesondere bei der Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels keine Mieterhöhung zu erwarten.

Bei durchgeführten baulichen Maßnahmen, die eine Modernisierungsmaßnahme darstellen, kann der Vermieter die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten nicht zum Gegenstand einer Mieterhöhung machen (mit Ausnahme von Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat).

Der Mieter kann im Falle des Rückganges des allgemeine Lebenshaltungsindex durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter die Miete senken.

Eine Mietanpassung führt nicht zu streitigen Auseinandersetzungen betreffend wohnwerterhöhende und wohnwertmindernde Merkmale (Mieterhöhung anhand des Vergleichsmietensystems) oder über die Wirkung und den Umfang durchgeführter baulicher Maßnahmen an der Mietsache (Modernisierungsmieterhöhung).

Die Anwendung der Indexmiete im Mietvertragsverhältnis.

Während die Indexmiete für die Geschäftsraummiete schon seit langem zulässig ist und entsprechende Anwendung gefunden hat, wurde für die Wohnraummiete die Möglichkeit der Vereinbarung einer Indexmiete erstmals mit der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 geschaffen. Von dieser Möglichkeit ist jedoch in der Wohnraummiete nur sehr zurückhaltend Gebrauch gemacht worden.

Nicht alle Vermieter verfügen über eine entsprechende Erfahrung im Umgang mit der Indexmiete.

Viele Vermieter beobachten nicht kontinuierlich die Entwicklung des Lebenshaltungsindex. Erfährt die Inflation eine erhebliche Entwicklung (und das in einem kurzen Zeitraum), machen die Vermieter von ihrer Möglichkeit der Mieterhöhung Gebrauch. Hierbei kommt es dann unter Bezugnahme auf die Entwicklung des Lebenshaltungsindex zu entsprechend hohen Mietanpassungen.

Selbst bei einer regelmäßigen Überprüfung der Indexentwicklung wird in vielen Fällen von der Geltendmachung einer Mieterhöhung abgesehen, weil sich die als jeweils aktuell festgestellte – mithin jährliche – Veränderung als für eine Mieterhöhung nicht ausreichend genug angesehen wird. Eine Indexmieterhöhung fällt somit über einen längeren Zeitraum aus, obgleich diese möglich ist. Eine Mieterhöhung ist nicht nur möglich, sondern sie ist auch notwendig, da die mit der Miete finanzierten notwendigen Instandhaltungen und Instandsetzungen der Mietsache in diesem Zeitraum ebenfalls eine Preisentwicklung erfahren.

Tipps zum Umgang mit der Indexmiete.

Der Umgang mit der Indexmiete bedarf daher der besonderen Aufmerksamkeit des Vermieters.

Tipp 1

Die Entwicklung des Lebenshaltungsindex ist ein kontinuierlicher Prozess, der vom Vermieter regelmäßig beachtet werden sollte. Die für die Mieterhöhung maßgebende Entwicklung des Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland darf nicht nur in kurzen Zeitabständen isoliert Berücksichtigung finden, sondern bedarf eine Langzeitbetrachtung, bei der die Preisentwicklung mehrerer Jahre in die Prüfung der Mieterhöhungsmöglichkeit einzubeziehen ist.

Tipp 2

Es sollten Mieterhöhungen in kleinen Schritten stattfinden.

Mieterhöhungen in eher kürzeren Zeitabständen mit einem geringen Umfang geben weniger Anlass zu Diskussionen und etwaigen Streitigkeiten.

Durch eine kontinuierliche Entwicklung der Miete anhand des sich verändernden Lebenshaltungsindex wird die Kopplung der Mietenwicklung an die steigenden Allgemeinpreise deutlich und dürfte zu einer höheren Akzeptanz der Mieterhöhung führen.

Tipp 3

Hat der Vermieter über einen längeren Zeitraum die Miete nicht erhöht, obgleich die stattgefundene Entwicklung des Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland ihm hierfür die Möglichkeit gegeben hat, sollte der Vermieter nicht sogleich bei einem größeren Sprung der Inflation eine Mieterhöhung durchführen – gegebenenfalls nicht in dem vollen möglichen Umfang. Vielmehr kann ein größerer Anstieg der Inflation zunächst abgewartet und nach einem Abflauen der Entwicklung des Lebenshaltungsindex die Mieterhöhung nachgezogen werden.

Hierdurch nimmt der Vermieter den negativen Eindruck des Zusammenhangs zwischen Inflationsentwicklung und Mieterhöhung und das Argument, dass zusätzlich zur allgemeinen Kostensteigerung der Vermieter jetzt auch noch mehr Miete haben will.

Tipp 4

Lassen Sie sich vor Abschluss eines Mietvertrages von mir beraten. Neben der Mietstruktur und den Festlegungen des vertragsgemäßen Zustandes sowie der vertragsgemäßen Nutzung muss geklärt sein, wie sich die Nettomiete während der Mietzeit entwickeln kann und soll. Ob eine Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem und nach Modernisierungsmaßnahmen, eine Staffelmiete oder eine Indexmiete empfehlenswert ist, bedarf der Prüfung des Einzelfalls. Dabei ist auch die von der Ampelkoalition angekündigte Teilwarmmiete zu beachten.

Rechtsanwalt Dr. Carsten Brückner berät sie bei Abschluss eines neuen Mietvertrages und stellt Ihnen einen stets aktuellen Mietvertrag über Wohnraum zur Verfügung.