Kann ein Mietvertrag von Räumen ohne Kündigung durch Zeitablauf enden?

Ja, bei einem befristeten Mietvertrag wird die Dauer des Mietverhältnisses im Vertrag festgelegt.

Beispiel: Das Mietverhältnis beginnt am 1. Dezember 2023 und endet am 30. September 2025. 

Ist diese Befristung wirksam vereinbart, endet das Mietverhältnis nach § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Der Mieter ist verpflichtet, die Räume spätestens am 30. September 2025 in einem ordnungsgemäßen Zustand an den Vermieter zurückzugeben.Form: Nach § 550 BGB bedarf der Mietvertrag für die Dauer von mehr als einem Jahr der Schriftform, andernfalls gilt er auf unbestimmte Zeit. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist bei einer wirksamen Befristung regelmäßig nicht möglich. Etwas anderes kann gelten, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde. Eine außerordentliche Kündigung, z.B. wegen Zahlungsverzugs, bleibt jedoch möglich.

Gewerberaum:

Bei Gewerberaummietverträgen sind Befristungsklauseln üblich. Die Schriftform ist hier für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Über die Verweisungsnorm des § 578 Abs. 1 und 2 BGB findet die gesetzliche Schriftformregelung des § 550 Abs. 1 BGB auch im Gewerberaummietrecht Anwendung. Wird die Schriftform nicht eingehalten, so läuft der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit und kann jederzeit gekündigt werden. Bei Geschäftsraummietverhältnissen ist die ordentliche Kündigung gemäß § 580a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

Wohnraum:

Für Mietverhältnisse über Wohnraum ist § 575 BGB zwingend zu beachten. Ein Mietverhältnis kann nur dann wirksam auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will

2. die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine erhebliche Härte bedeuten würde, oder

3. die Räume an eine dienstverpflichtete Person vermieten will.

Andere Kündigungsgründe sind nicht zulässig. Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.

 Der Grund für die Befristung muss vom Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.

Der Befristungsgrund muss als konkreter Sachverhalt dargestellt werden, damit der Mieter auch später überprüfen kann, ob der Befristungsgrund tatsächlich noch vorliegt. Beispielsweise ist die pauschale Begründung „Eigenbedarf durch Angehörige“ für eine wirksame Befristung zu unbestimmt.

Wird ein unzulässiger Befristungsgrund gewählt oder das Formerfordernis nicht eingehalten, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Rechtsfolge wäre, dass das Mietverhältnis gekündigt werden muss, um es zu beenden.