Kein Schutz vor fristloser Kündigung für säumige Mieter trotz länger zurückliegender Mietrückstände

In einem interessanten Urteil vom 13.07.2016 hat der BGH entschieden, dass eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Mietrückständen auch längere Zeit nach Kenntnis des Vermieters von den Mietrückständen noch wirksam ist. In dem zugrundeliegenden Fall handelte es sich um eine Kündigung im November 2013 aufgrund rückständiger Mieten aus den Monaten Februar und April desselben Jahres, also erst 7 Monate später.

Die Vermieterin hatte aufgrund der ihrer Ansicht nach wirksamen Kündigung auf Räumung des Mietobjekts geklagt.

Grundsätzlich sind Dauerschuldverhältnisse (wie das Mietverhältnis) nur innerhalb einer angemessenen Frist nach erlangter Kenntnis vom Kündigungsgrund außerordentlich kündbar. Das bedeutet, dass diese in der Regel zügig gekündigt werden müssen, sobald Kenntnis von dem Kündigungsgrund besteht und ansonsten wegen dieses Kündigungsgrundes nicht mehr fristlos gekündigt werden kann. Das regelt die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB. Der Sinn und Zweck der Vorschrift ist unter anderem, das Vertrauen des anderen Teils zu schützen, dass jetzt wegen des länger zurückliegenden Kündigungsgrundes nicht mehr gekündigt werden wird. Außerdem trägt sie dem Umstand Rechnung, dass offensichtlich das Interesse des Kündigenden an einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht groß ist, wenn solange bis zur Kündigung abgewartet wird.

Kenntnis vom Kündigungsgrund hatte die Klägerin hier als sie feststellte, dass mit der Aprilmiete die zweite volle Monatsmiete unbezahlt geblieben war. Das Landgericht nahm in der Berufungsinstanz in Anwendung der o.g. Vorschrift an, dass die Kündigung im November, also nach sieben Monaten, deshalb nicht mehr innerhalb einer angemessenen Frist erfolgt sei. Laut dem Urteil des BGH ist die Vorschrift auf Mietverhältnisse aber nicht anzuwenden, da sie von den spezielleren und deshalb vorrangigen Regelungen im Mietrecht (§§ 543, 569 BGB) verdrängt werde. Zuvor war das in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum äußerst umstritten.

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage der Vermieterin stattgegeben. Das Landgericht hatte sie in der Berufungsinstanz abgewiesen, eben unter Hinweis auf die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB. Der BGH hob das Berufungsurteil schließlich auf und stellte das amtsgerichtliche Urteil wieder her. Er führte aus, die Anwendung des § 314 III BGB sei rechtsfehlerhaft erfolgt. Außerdem sei die Kündigung innerhalb angemessener Frist erfolgt, da die Zahlungsrückstände weiterhin fortbestanden und die Vermieterin durch das Zuwarten lediglich auf die Belange der Mieterin Rücksicht genommen hatte.

Maria Eicke

Rechtsanwältin

Quelle: Pressemitteilung der Pressestelle des BGH, Nr. 120/16 vom 13.7.2016