Klage gegen Makler abgewiesen: Landgericht Münster entscheidet im Streit um Maklerprovision

Im Zuge einer gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen einem Immobilienkäufer und einem Makler hat das Landgericht Münster eine interessante Entscheidung getroffen. Der Käufer hatte den Makler auf Rückzahlung der Provision verklagt, da er vermutete, dieser habe gegen § 656c Abs. 1 BGB verstoßen. Dieser Paragraph besagt, dass ein Makler, der für beide Parteien tätig ist, vom Käufer nur dann eine Provision verlangen kann, wenn der Verkäufer sich verpflichtet, die gleiche Courtage zu zahlen.

Im vorliegenden Fall erwarben die Kläger ein Grundstück mit einem darauf befindlichen Doppelhaus. Der Verkäufer hatte den besagten Makler beauftragt, potenzielle Käufer zu finden. Nach dem Verkauf forderte der Makler seine Provision von den Käufern, die diese zunächst zahlten. Später verlangten die Käufer jedoch Nachweise dafür, dass auch der Verkäufer dieselbe Provision geleistet hatte.

Der Makler versicherte, dass der Verkäufer die gleiche Provision gezahlt habe, konnte jedoch aus Datenschutzgründen keine Unterlagen vorlegen. Die Käufer zogen vor Gericht und verlangten die Rückzahlung der Provision. Das Landgericht Münster wies die Klage ab, da die Kläger nicht beweisen konnten, dass der Verkäufer keine Provision gezahlt hatte.

Rückforderung des Maklerlohns: Beweislast beim Käufer

Das Gericht entschied, dass im Falle einer Rückforderung des Maklerlohns nach § 656c Abs. 1 BGB die Beweislast beim Käufer liegt (LG Münster, Urteil vom 15.12.2022 – 8 O 212/22). Der Makler muss demnach nicht nachweisen, dass die Provision berechtigt war. Die Kläger hätten Zeugen benennen können, um ihre Behauptung zu belegen, dass der Verkäufer keine oder eine geringere Provision gezahlt habe. Da sie dies jedoch versäumten, konnte die Klageforderung nicht durchgesetzt werden.

Die Frage "Wer trägt im Falle der Rückforderung des Maklerlohns gemäß § 656c Abs. 1 BGB (Anspruch bei Tätigkeit für beide Parteien) die Darlegungs- und Beweislast?" wird in der Rechtsprechung und Fachliteratur immer wieder diskutiert. Die Entscheidung des Landgerichts Münster hierzu ist eindeutig: Die Verantwortung für die Offenlegung und den Nachweis für eine Rückforderung der Maklerprovision liegt nicht beim Makler, sondern beim Kaufinteressenten, der den Makler zur Rückzahlung auffordert.

Das Gericht stellte zudem klar, dass gemäß seiner Ansicht keine Verpflichtung zur Vorlage von Urkunden im Rahmen eines Auskunftsanspruchs des Kunden gegenüber dem Makler besteht. Selbst wenn man die Existenz eines solchen Auskunftsanspruchs bejahen würde, kann daraus nicht automatisch eine Forderung nach Vorlage von Belegen abgeleitet werden, wie es bei einer Rechenschaftspflicht (gemäß § 259 Abs. 1 BGB) der Fall ist.

Das bedeutet der Halbteilungsgrundsatz im Maklerrecht

Der Halbteilungsgrundsatz im Maklerrecht, wie er in § 656c Abs. 1 BGB verankert ist, besagt, dass ein Makler, der für beide Parteien eines Immobilienverkaufs tätig ist, seine Provision nur dann vom Käufer verlangen kann, wenn der Verkäufer sich verpflichtet hat, die gleiche Provision zu zahlen. Anders ausgedrückt: Wenn ein Makler sowohl den Verkäufer als auch den Käufer bei einem Immobiliengeschäft vertritt, darf er seine Provision nur dann vom Käufer fordern, wenn der Verkäufer ebenfalls eine gleichhohe Provision entrichtet.

Dieser Grundsatz wurde 2020 eingeführt, um sicherzustellen, dass die Maklergebühren zwischen Käufer und Verkäufer fair aufgeteilt werden und keine der Parteien unangemessen belastet wird. Der Halbteilungsgrundsatz soll für Gerechtigkeit und Ausgewogenheit in der Provisionsregelung sorgen, insbesondere in Fällen, in denen der Makler sowohl die Interessen des Käufers als auch des Verkäufers vertritt.

Im Fall von Unklarheiten oder Streitigkeiten über die Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes ist es wichtig, klare Nachweise zu haben, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer die entsprechende Provision tatsächlich gezahlt haben oder bereit sind zu zahlen. Diese Klarheit und Transparenz sind entscheidend, um rechtliche Konflikte zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Parteien fair behandelt werden.